Kira sözleşmelerinin dava yolu ile sona ermesi!

Bireysel yatırımcılar yatırım yaparken arsa almak yerine konut almayı tercih etmektedirler. Bu arsadan kira geliri elde edemediklerinden kaynaklanmaktadır. Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Kadir Kurtuluş konuyla ilgili detayları anlatıyor:

Bireysel yatırımcılar yatırım yaparken arsa almak yerine konut almayı tercih etmektedirler. Bu arsadan kira geliri elde edemediklerinden kaynaklanmaktadır. Hatta kredi çekip konut alırlar. Kredi geri ödemesini hesaplarken de yatırım yaptıkları konuttan gelecek kira gelirlerini hesaplamaktadırlar. Kira geliri olan bir yatırım elbette ki avantajlıdır.

Yatırım için aldığınız konutu kiraya nasıl vereceksiniz? Çünkü kiraya verecek olduğunuz konutu kiralayan kişi yani kiracınızı iyi seçmelisiniz. Yatırım için almış olduğunuz konutu kiraya verdiğiniz zaman kısmen de olsa evin sahibi kiracınızdır. Daha sonra sorun yaşayabileceğiniz bir kiracıya evinizi kiraladığınız zaman kiracı ile yapılan kira sözleşmesinin bağlayıcılığı ve sorumluluklarının fazla olması sebebiyle evin tahliyesinde büyük sorunlarla karşılaşabilirsiniz. 

Kiracınızla yapmış olduğunuz sözleşmenin sona ermesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda yer almaktadır. Eğer sözleşmenin sona erdirilmesinde dava yoluna gidilecekse burada hem kiracının hem de kiraya verenin (ev sahibi)  sorumluluğunda olan sebeplere bakmak gerekecektir. Peki bu sebepler nelerdir?

Kiraya verenden kaynaklanan sebepler; Türk Borçlar Kanununun 350. ve 351. Maddelerinde açıklanmıştır. 

Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Ya da içinde kiracı bulunan konuttun satışı gerçekleşmişse ve yeni malikin gereksinimi mevcutsa;

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Kiracıdan kaynaklanan sebepler; Türk Borçlar Kanununun 352. Maddesinde açıklanmıştır.

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.