Kira tespit davası açmak isteyenler ev sahipleri bu şarta dikkat!
Kira tespit davaları hem konut hem de iş yeri kiralamalarında sıkça başvurulan hukuki yollardan biri olarak öne çıkarken, kira tespit davası açabilmek için en az beş sene süresince geçerli olan bir kira sözleşmesine sahip olmak gerekiyor.
Son günlerin en çok konuşulan konuları arasında yer alan ve geçtiğimiz ay sona eren kira artışlarına getirilen yüzde 25 sınırı, ev sahiplerini farklı yollar aramaya yönlendirdi. Son dönemlerde kira zamlarını söz konusu bu sınırın üzerine çıkarabilmek için en çok başvurulan yöntemlerden bir tanesi ‘de uyarlama davası' oldu.
Konu ile ilgili olarak önemli açıklamalar yapan hukukçular, özellikle son aylarda söz konusu bu tür davalarda ciddi bir artış yaşandığını belirtirken, uyarlama davalarının 5 yıllık sözleşme şartı gerektiren kira tespit davalarından farklı olarak zaman sınırlaması olmadan açılabileceğini belirtti.
KİRA TESPİT DAVALARI NE ZAMAN AÇILABİLİR?
Hem ev sahipleri hem de kiracılar tarafından merak edilen kira tespit davaları, kiracıların kiralarını adil bir seviyede tutabilmesi için önemli bir hukuki yol şeklinde değerlendiriliyor.
Diğer bir taraftan ülkemizde Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde belirlenen kurallar doğrultusunda kira tespit davası açmak için kiracıların belirli bir süre ve koşullara uyması şartı da bulunuyor.
Kira tespit davası açabilmek için en az beş sene üresince geçerli olan bir kira sözleşmesine sahip olmak gerekiyor. Söz konusu bu düzenleme kiracıların haklarını koruma altına alırken, kiralayanların da uzun vadeli sözleşmelerde güvenli bir ilişki sürdürmelerine yardımcı olmuş oluyor.
Beş senelik sürenin dolmasıyla beraber kiracı, kira bedelinin belirlenmesi için mahkemeye başvurabiliyor.
KİRA TESPİT VE KİRA UYARLAMA DAVASI NEDİR?
Son iki sene içerisinde artış gösteren enflasyon ve ekonomik zorluklar, mülk sahiplerini kira artışlarına yönelik yeni yöntemler aramaya yöneltti. Daha önce kira bedellerinin yeniden belirlenmesi için açılan kira tespit davaları, 5 senesini dolduran kiracılar için geçerli olabiliyordu.
Fakat tüm dünyayı etkisi altın alan pandemi süreci ve yüksek enflasyon koşullarıyla ortaya çıkan olağanüstü haller, konut sahiplerinin daha kısa süreli kiracılar için bile uyarlama davalarına başvurmasına sebep oldu.
Gayrimenkul hukuk uzmanlarına göre, uyarlama davalarında 5 senelik bir süre şartı bulunmuyor ve konut sahipleri, kira bedellerinin güncel piyasa koşullarına göre düşük kaldığını öne sürerek, bu davaları açabiliyor.
Ancak bu tür davalarda başarı, kiracının ödemekte olduğu kira bedelllerinin düşük olduğunu kanıtlayacak güçlü bir gerekçeye dayanmak zorunda.
KİRA UYARLAMA DAVASI NE ZAMAN AÇILIR?
Paylaşılan bilgilere göre uyarlama davalarının temelinde Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi bulunuyor. Söz konusu bu maddeye göre, taraflar arasında yapılan sözleşmenin kurulduğu dönemde öngörülmeyen olağanüstü haller yaşanması durumunda, kira bedellerinin yeniden belirlenmesi için uyarlama davası açılabiliyor.
Hukukçular, söz konusu bu davaların son dönemde artış gösterdiğini kaydederek, özellikle kiracıların ödediği kira bedeli ile piyasa koşullarındaki mevcut kira değeri arasındaki farkın açılmasının mülk sahiplerini bu yola yönelttiğini belirtiyor.
Konu ile ilgili olarak bir örnek vermek gerekirse; Bir kiracının ödediği kira bedeli 10 bin Türk Lirası şeklinde iken, güncel piyasa değeri 50 bin Türk Lirası civarında olabilir. Belirtilen türde büyük farklar, uyarlama talebi için geçerli bir neden şeklinde kabul ediliyor.
KİRACILAR DA UYARLAMA DAVASI AÇABİLİR Mİ?
Mülksahipleri, kira artışlarını yükseltmek için uyarlama davalarına başvururken, kiracılar da kendi lehlerine uyarlama davası açabiliyor. Kiracıların, ekonomik zorluklar ya da olağanüstü durumlar sebebiyle ödedikleri kira bedellerinin düşürülmesi için mahkemeye başvurmaları mümkün.
Konu ile ilgili olarak önemli açıklamalar yapan Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, geçmişte tüm dünyayı etkisi altına alan pandeminin etkisiyle birçok işletmenin zor durumda kaldığını ve bu dönemde kiracıların da uyarlama davaları açıp kira bedelinin düşürülmesini talep ettiğini kaydediyor.
KİRA UYARLAMA DAVALARINDA MAHKEME KRİTERLERİ
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Avukat Dr. Ali Yüksel de açıklamasında pek çok kişi tarafından merak edilen ve araştırılan uyarlama davalarında mahkemelerin dikkat ettiği en önemli kriterin öngörülemeyen koşulların varlığı olduğunu belirtiyor.
Ancak kiranın düşük kalması tek başına bir gerekçe şeklinde görülmüyor. Avukat Dr. Ali Yüksel kira zam oranını yüzde 25 ile sınırlayan yasal düzenlemelerin, söz konusu bu davalarda belirleyici bir faktör olduğunu belirterek şunları söyledi: "Kira bedelinin düşük kaldığı gerekçesiyle uyarlama talebinde bulunmak, yasal sınırları dolanmak anlamına gelir. Mahkemeler, bu tür talepleri kabul etmez. Fakat beklenmedik bir durum, örneğin konutun önüne metro durağı yapılması gibi kira değerini artıran bir etken varsa, bu tür davalar sonuç verebilir."
Tapu randevusu nasıl alınır? E-devlet üzerinden tapu randevusu alma!
Bursa ve Gaziantep’te 43 adet arsa satılıyor. Bu tarihlere dikkat!