Kira ve konut fiyatlarındaki artış konut piyasasındaki arz darboğazından kaynaklanıyor!

Konut yatırımı, bireylerin uzun vadeli getiri bekledikleri en önemli finansal kararlardan biri olduğunu söyleyen Prof. Dr. Mehmet Karaçuka Orta Doğu’daki konut fiyatları, gelişmiş zengin ülkelerdeki konut fiyatlarıyla yarışır hale geldiğini söyledi.

Prof. Dr. Mehmet Karaçuka Seferihisar.com'da kaleme aldığı  ''Konut Piyasalarında Yol Uzun'' başlıklı yazısında konut ve kiralardaki artışın altında yatan nedeni açıkladı. İşte  Prof. Dr. Mehmet Karakuça'nın o yazısı...

Konut Piyasalarında Yol Uzun

''Konut yatırımı, bireylerin uzun vadeli getiri bekledikleri en önemli finansal kararlardan biridir. Konut, sadece barınma ihtiyacını karşılamakla kalmaz, aynı zamanda ileriye dönük bir servet birikimi olarak değerlendirilir.

Konut yatırımı, bireylerin uzun vadeli getiri bekledikleri en önemli finansal kararlardan biridir. Konut, sadece barınma ihtiyacını karşılamakla kalmaz, aynı zamanda ileriye dönük bir servet birikimi olarak değerlendirilir. Türkiye’de ise bu piyasalar her zaman ilgi odağıdır.

Bunun nedenlerinden biri, ülkemizde sığ finansal piyasaların, yatırım araçları açısından fazla olanak sağlamıyor olmasıdır. Esasen bu durum, az gelişmiş ülkelerin çoğunda görülür.

Orta Doğu’daki konut fiyatları, gelişmiş zengin ülkelerdeki konut fiyatlarıyla yarışır durumdadır. Bir diğer benzer neden ise emeklilik sisteminin, bizim ülkemizde ve diğer az gelişmiş ülkelerde oldukça yetersiz olmasıdır. Gelecekteki kira geliri beklentisi de bu ülkelerde konuta duyulan talebi etkilemektedir.

TÜİK’in en son açıkladığı verilere göre, Türkiye genelinde Ağustos ayında 134 bin 155 konut satılırken, Ağustos ayında bir önceki yılın aynı ayına göre satışlar yüzde 9,9 artmış ve yılın zirve noktası olmuştur.

Genel olarak beklenti, bu artışların devam etmesi yönündedir. Kredi ile konut almak ise yüksek faiz oranları karşısında oldukça azalmış durumdadır; toplam satışların sadece yüzde 10’unda kredi kullanılmış ve yüzde 90 oranında nakit satışlar gerçekleşmiştir.

Bu satışların yüzde 68,8’i ise ikinci el konutların satışıyla gerçekleşmiştir. Yeni konutların yüksek maliyet ve fiyat farkı bu durumda önemli bir etken olarak görülmektedir.

Konut talebinin sürekli bir düşüş trendinden sonra yükselmeye başlaması, piyasada bir kırılma yaşanması olarak değerlendiriliyor. Ağustos ayında Türkiye genelinde konut fiyat endeksi de nominal olarak yüzde 3,6 artmıştır.

Doğal olarak fiyatlarda da bir toparlanma evresi ufukta görünse de reel olarak yıllık yüzde 11,6 oranında azaldığını belirtmekte fayda var. Ancak bu düşüş, Temmuz ayında yüzde 14,5 seviyesinde gerçekleşmişti. Nominal olarak ise yıllık bazda artış yüzde 34,3 olarak gerçekleşmiştir.

Satılık fiyatların yanı sıra kiralardaki artış ise daha dikkat çekicidir. TÜFE’nin alt kırılımlarından “Kiracı Tarafından Ödenen Gerçek Kira”da yıllık artış Eylül ayı itibarıyla yüzde 117 olarak gerçekleşmiştir.

Yıllık enflasyonun yüzde 49 olduğu bu dönemde, kiralardaki artışların enflasyonun iki buçuk katı olduğu görülüyor. Konuttaki arz sıkıntıları devam ettiği sürece bu artışların da devam etmesi muhtemel.

Yüksek kiralar, konut talebinin önemli bir belirleyicisi olan amortisman sürelerini de oldukça sınırlamaktadır. Konut yatırımının ortalama geri dönüş süresinin 13 yıla düştüğü görülüyor. Bu amortisman süresinin uzun yıllar 20-23 yıl düzeylerinde seyrettiğini belirtmekte de fayda var.

TCMB politika faiz oranının yüzde 50 seviyesinde ve reel faizin pozitif olduğu bir dönemde bu artışların yaşanması durumu daha da ilginç hale getiriyor. Kuşkusuz makro politikalar ve özellikle faiz, konut talebini önemli ölçüde etkiler ve gerçekten de etkilediği görülüyor.

Ancak bu etkinin oldukça sınırlı kalması, konut piyasalarında daha gidecek çok yolun olduğunu işaret ediyor. Sadece Türkiye’de değil, başta ABD olmak üzere pek çok Batılı ülkede de benzer bir durum yaşanıyor. Batılı zengin 14 ülkenin konut fiyat endekslerinin, ortalamada 1990 ile 2023 arasında yüzde 210 arttığı ve 2021 ile 2023 arasındaki yüksek faiz döneminde zirve değerinden ortalama olarak sadece yüzde 10 düştüğünün ve günümüzde fiyatların tekrar artışa geçtiğinin altını çizmekte fayda var. Bütün bu veriler de konut piyasasının gelecekte de güçlü kalacağına dair sinyaller veriyor.

Şüphesiz son yıllarda, gerek Batı’da gerekse ülkemizdeki fiyat artışları, farklı makroekonomik konjonktürlerin tezahürü olabilir; ancak genel olarak konut piyasalarının gelecekte de güçlü olacağına işaret eden ortak nedenler de mevcuttur.

The Economist dergisinin yaptığı araştırmaya göre bu faktörlerin başında artan demografik baskılar geliyor. Uluslararası göç ile birlikte artan nüfus, talep üzerinde ilave baskı oluşturuyor. İkinci faktör olarak ise ekonomik ve sosyal faaliyet alanlarının belli bölgelerde yoğunlaşmaya devam edecek olması görülüyor.

Her ne kadar COVID-19 döneminde kırsala olan talep artmış olsa da, bu durum şehirlerin halen cazibe merkezi olmasının önüne geçebilmiş değil. Bununla ilişkili diğer bir faktör ise ulaşım altyapısındaki yetersizliklerdir. Bu da şehirler ile kırsal arasında hareketliliği artırıp, barınma talebini çevreye yaymak konusunda önemli bir kısıt oluşturmaktadır.

Sonuç olarak, hem yukarıda bahsini ettiğimiz nedenler, hem de ülkemize özgü yüksek enflasyon dönemlerinde artan maliyetler ve yatırımlarda hedge unsuru olması dolayısıyla konuta olan talebin hız kesmesi kısa dönemde mümkün görünmüyor.

Artan kiralar ise genel olarak konut piyasalarındaki arz darboğazından kaynaklanıyor ve nüfus içinde ev sahipliği oranı da sürekli düşüyor. Gerek konut fiyatları, gerekse kiralardaki bu artışların önüne geçilebilmesi ancak arz yönlü politikalarla mümkün görünüyor.''