Kiracının tahliyesi için dava ve ihtar süreleri!

Mars Gayrimenkul kurucu ortağı Samet Hızalan ev sahibinin haklı bir nedeni olmadığı sürece kiralananı tahliye edemeyeceğinden kanunda yer alan haklı sebeplerin varlığı durumunda kiracının tahliye edilbileceğini söyleyerek'' Bu sürecin zaman almasından ya da maddi manevi zorluğundan vatandaşlar farklı yollar izleyerek gündeme gelmekte.'' dedi. 

Bu konunun işleme süreci ile ilgili Samet Hızalan şu bilgileri aktardı...

KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRAYA VEREN İÇİN DAVA VE İHTAR SÜRELERİ

•  TBK md. 347-10 YILLIK KİRA UZAMA SÜRESİNİN DOLMASI SEBEBİ İLE TAHLİYE
• 10 yıllık uzama süresinin dolması sebebi ile tahliye için 10 yıllık uzaması süresini takip eden kira döneminin sonundan 3 ay önce ihtar çekilmesi, ihtarın bu sürede tebliğ olması ve tahliye edilmeme halinde dava açılması gerekmektedir.
• Örneğin, 01.01.2023 tarihli kira sözleşmesi için 1 yıllık kira sözleşmesinin sonu 01.01.2024 olacaktır. Kira Sözleşmesinin sonundan itibaren başlayan 10 Yıllık uzama süresinin bitimi 01.01.2034 ve bu uzama yılını izleyen yılının bitimi olan tarih 01.01.2035'tir. Bu tarihten 3 ay önce yani en geç 01.10.2034 tarihine kadar ihtarname çekilmiş, tebliğ edilmiş olmalıdır.
• Yani 'BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİ SÜRESİ + 10 YIL + 1 YIL' şeklinde formülize edilebilir. (Yargıtay 3. HD 2017/9404 E, 2017/17034 Κ.)
• İhtarname çekilmesi ZORUNLUDUR.

GEREKSİNİM, YENİDEN İNŞA VE İMAR SEBEBİ İLE TAHLİYE

• 350/1-Kiraya verenin kendisi, eşi, alt soyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı sebebi ile veya taşınmazda yeniden inşa ve onarım sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise sözleşmenin bitim tarihinden itibaren 1 AY içerisinde açılacak dava ile sözleşme sona erdirilebilir.
• Örneğin 01.01.2023 tarihli kira sözleşmesinin bitim tarihi 01.01.2024 olacaktır. Tahliye davası en geç 01.02.2024 tarihine kadar açılmalıdır.
• Bu maddeye dayalı olarak açılacak davalarda ihtarname ZORUNLU DEĞİLDİR.
• Ancak TBK md. 353 gereği dava açma süresi de dahil olmak üzere kira dönemi içerisinde ihtar çekilmesi halinde dava açma süresi 1 AY ile sınırlı olmayacak ve kira döneminin sonuna kadar uzayacaktır. (Detaylı açıklama için Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/2787 Ε., 2017/3690 K., 23.03.2017 Tarih) Örneğin 01.01.2023 tarihli kira sözleşmenin sona erme tarihi olan 01.01.2024 tarihine kadar veyahut da sonra erme tarihinden sonraki 1 AYLIK dava açma süresinde ihtarname çekilmesi halinde bildirimi takip eden kira yılı sonuna dek yani 01.01.2025 tarihine kadar dava açılabilecektir.

YENİ MALİK GEREKSİNİMİ SEBEBİ İLE TAHLİYE

• 351/1-Kiralanan taşınmazı sonradan edinen kişinin kira sözleşmesine konu taşınmaza eşi, alt soyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler açısından gereksinim duyuyorsa edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde yazılı ihtarname göndermek (Bu süre içerisinde tebliğ edilmesi gerektiğine dair; Yarg. 3. HD., T: 08.03.2018, E: 2018/1051, K: 2018/2173 sayılı karar) koşulu ile kira sözleşmesini edinme tarihinden 6 ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
• Örneğin 01.01.2023 tarihli kira sözleşmesine konu taşınmazı 01.03.2023 tarihinde edinen yeni malik 01.04.2023 tarihine kadar mevcut kiracıya ihtarname göndermeli, ihtarname tebliğ olmalı ve de 01.09.2023 tarihinden sözleşmenin bitimine kadar da tahliye davasını açmalıdır.
• 351/2-Yeni malik isterse 351/2 gereğince ihtarname göndermeksizin sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde direkt olarak da tahliye davası açabilir.
•  Özetle sözleşmenin bitim tarihi olan 01.01.2024 tarihinden itibaren 1 AY içerisinde yani 01.02.2024 tarihine kadar direkt olarak tahliye davasını açmalıdır.

KİRACIDAN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE TAHLİYE 

• 352/1-Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiraya verileni belli tarihte boşaltmayı taahhüt etmiş ancak boşaltmamışsa, kiraya veren tahliye edilmesi taahhüt edilen tarihten itibaren 1 AY içerisinde icraya başvurmak veya dava açmak yolu ile taşınmazı tahliye edebilir.
• Örneğin 01.01.2023 tarihli kira sözleşmeli taşınmazın 01.06.2023 tarihinde tahliye edileceği taahhüt edilmiş ancak uyulmamışsa, kiraya veren 01.07.2023 tarihine kadar icra veya dava yoluyla ilgili taşınmazı tahliye ettirebilir.
• 352/2-Bir yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde kira bedelini ödemediği için kendisine 2 haklı ihtarda bulunan kiraya veren kira süresinin bitiminden itibaren 1 AY içerisinde tahliye davasını açabilir.
• Örneğin 01.01.2023 tarihli kira sözleşmeli taşınmazdaki kiracı kira bedelini ödemekte 2 kez temerrüde düşmüş ve kiraya veren de kendisine karşı iki haklı ihtarda bulunmuş, ihtarlar tebliğ olunmuş ise 01.01.2024 kira sözleşmesinin sonundan itibaren 1 AY içerisinde 01.02.2024 tarihine kadar tahliye davasını açmalıdır.
• 352/3-Kiracının veya eşinin aynı ilçe belediye sınırları içerisinde başka bir konutu bulunması ve kiraya verenin sözleşme imzalanırken bunu bilmemesi halinde kiraya veren, sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içerisinde dava yolu ile sözleşmeyi sona erdirebilir.