Kirada oturmak ev almaktan daha mı cazip? Ahmet Büyükduman açıkladı!

Gayrimenkul değerleme uzmanı olan Ahmet Büyükduman, çok merak edilen “Konutta balon var mı?” sorusuna cevap vermek için oldukça zahmetli bir yola girdi. İşte sonuçlar...

Ahmet Büyükduman, bir gayrimenkul değerleme uzmanı. Eski bir bankacı olan Büyükduman, değerleme işine girdiğinde konut fiyatlarındaki hızlı yükseliş dikkatini çekti. Bugünlerde herkesin üzerine kafa yorduğu “Konutta balon var mı?” sorusuna cevap vermek için Büyükduman, oldukça zahmetli bir yola girdi: İstanbul için olabildiğince en uzun vadeli bir fiyat verisi oluşturmak...

Gazete ilanlarından yola çıkan Büyükduman, 1988-2012 arası için bir fiyat endeksi oluşturmayı başardı. Türkiye’de şu anda en uzun süreli konut fiyat verisine sahip olan Büyükduman ile son dönemin en popüler başlığını konuştuk: Konut sektöründe balon var mı?

-Belki de en son sormam gereken soruyu baştan sorarak başlayalım. Türkiye’de sizce konut balonu var mı?

Yok. Ya da şöyle söyleyeyim; Türkiye’de ya bütün varlıklarda balon var ya da konutta balon yok.

-Bunu biraz açar mısınız?

Elimizdeki veriler, Türkiye’de son 10-12 yılda bütün varlık fiyatlarında bir artış meydana geldiğini gösteriyor. Bunun en temel gerekçesi ise faiz oranlarındaki düşüştür. Konut da diğer varlıklarla, benzer bir fiyat artışı gerçekleştirdi.

- Değer ve kira endekslerinin karşılaştırması. Özellikle 2005’ten itibaren değer endeksi ile kira endeksi arasında makas açılıyor. Burada elbette “balon” kavramına da değinmek gerekiyor. Siz varlık balonunu nasıl tanımlıyorsunuz?

Balonun kesin bir göstergesi yok. Ama en iyi şekilde açıklayabilecek bir takım göstergeler var. Balon, bir varlığın ekonomik temellerinden kopması olarak tanımlanabilir. Buna bir ilavem daha var: Konut ile ilgili bir balondan bahsediyorsak konut fiyatlarının diğer varlık fiyatlarından da kopmuş olması gerektiğini düşünüyorum. Geriye doğru bakıp A, B veya C varlıklarını konut ile karşılaştırır ve sonuçta konut fiyatlarının bu varlıklardan çok fazla ayrıştığını görürsek bir balonun varlığından konuşmaya başlayabiliriz. O zaman “konut aşırı değerlenmiş,” diyebiliriz. Kısacası bir varlığa bakarken, varlığın kendi fiyatının tarihsel ortalamalarına göre ne kadar saptığına ve diğer varlıklara göre durumuna bakmak gerekiyor.

- O halde öncelikle konut fiyatlarını kendi geçmişi ile karşılaştıralım. Sizin elinizdeki veri, şu anda Türkiye’deki en uzun süreli fiyat endeksi. Bu endeksi nasıl oluşturdunuz?

Ben bir değerleme uzmanıyım. 2005 yılından itibaren konut fiyatlarının gözümüzün önünde hızla yükselişini izledim. Bazı bölgelerde fiyat/kira oranı 20’lere kadar çıkmaya başladı. Çevremizdeki meslektaşlarımız ile konuştuğumuzda, özellikle 2009 sonrasında artık bir konut balonu oluşmuş olabileceğini düşünmeye başladım. Bunun üzerine oturup konuyu akademik olarak incelemeye karar verdim ve doktora tezimi yazmaya başladım.

Tezimin en zor kısmı veri elde etmekti. Çünkü balon tartışması yapmanız için öncelikle elinizde uzun süreli veri olmalı. En az 30 yıl belki de. Merkez Bankası konut fiyatlarına ilişkin verileri 2010’da yayınlamaya başladı. REIDIN verileri ise 2007’den başlıyordu. Bakın örneğin Amsterdam için 350 yıllık veri bulabilirsiniz. ABD ya da İngiltere için 100 yılın üzerinde veri bulmak mümkün. Dolayısıyla elimde yeterli veri seti yoktu. Bu nedenle kendi fiyat endeksimi oluşturmaya başladım.

Tapu kayıtları değer konusunda güvenilir değil. Çünkü konutların fiyatları burada gerçek değerleri ile maalesef yansıtılmıyor. Bunun için Hürriyet’in seri ilanlarını taramaya başladım. Fiyat ve kira ilanlarından bir endeks oluşturmaya karar verdim. Benzer bir yöntem ABD için Case&Shiller’da uygulandı. Kopuk bazı veriler gazete ilanları sayesinde tamamlandı. Yine Avustralya’da buna benzer çalışmalar var.

İlanlarda geriye doğru gittikçe birçok sorunla karşılaştım. Örneğin ilçelerin sınırları yıllar içinde değişmiş. Bazı semtlere ilişkin hiçbir ilan yok. Olsa bile istatistiki olarak anlam ifade etmeyecek kadar az. En önemli sorunlardan biri ise yapı stokunun yıllar içerisinde değişmesi. Bu kalite meselesini gündeme getirir ki bu da hesaplarda sorun yaratabilirdi. Bu nedenle iyi bir seri için bir semtteki yapı stokunun birbirine benzer yani türdeş yapılardan oluşması ve yıllar içerisinde önemli değişim göstermemesi gerekiyor.

İstanbul için oluşturacağım bu endeks için bu şartlara en uygun 3 semt belirledim. Avrupa yakasında Beşiktaş ve Bakırköy, Anadolu yakasında ise Erenköy’ü seçtim. Bu semtlere ilişkin ilanlardan 1988-2012 arasını gösteren birim metrekare fiyat ve kira endekslerini oluşturdum.

Çıkan sonuçların, 2010 sonrası yayınlanan Merkez Bankası verileri ile çok yakın bir ilişkisi var. Verilerin birbirini teyit ettiğini gördük. Buradan yola çıkarak geçmiş yıllar için oluşturduğumuz endeksin açıklayıcı olacağını düşünüyorum.

- Sonuçta ortaya çıkan endeks size fiyatlarda bir balon oluştuğunu gösteriyor mu?

Hayır. Reel fiyatlarda hızlı bir artış var elbette. Ancak bu dönemde bütün varlık fiyatlarında benzer bir yükseliş var. Bence Türkiye’de konut fiyatlarının artışında iki önemli olayın gerçekleşmesi rol oynadı. Bütün dünyada olduğu gibi Türkiye’de faizler çok hızlı bir şekilde düştü. Bu doğal olarak bütün varlıkların değerlenmesini sağladı. İkincisi ise Türkiye’de ilk kez konut sahibi olmak isteyenlerin kredi imkanı mortgage kredilerinin devreye girmesi ile güçlendi. 10-20 yıl vadeli çok düşük faizle sağlanan krediler konut fiyatlarının yükselmesini destekledi. Reel konut talebi

- Diğer varlıklarla konutu karşılaştırdığınızda nasıl bir tablo ortaya çıkıyor?

Borsa endeksi ile konutları karşılaştıralım. Reel borsa endeksi ile reel konut fiyat endeksini üst üste koyduğunuzda birbirleri ile çok benzer bir hareket yaptığını görüyorsunuz. 2002-2012 arasında borsa nominal olarak 7 kat arttı. Benim endeksim de aynı dönemde 7 kat arttı.

Tahvillere bakalım. Aslında konuta en yakın varlık tahvillerdir. Tahvillerin kupon ödemeleri, konutun kira ödemelerine benzer. Vadeleri 10-20 yıla kadar çıkabilir. Türk Eurobondlarının reel getirileri ile konutun getirisini karşılaştırdım. Çıkan sonuç, her iki varlık getirisinin birbirine çok paralel olduğunu gösterdi.

İlginç bir karşılaştırma daha yapayım. Taksi plaka fiyatlarını ele alalım. 20 yıldır Türkiye’de taksi plaka sayısı 19.800 ile sınırlı. Arz hala sabit. Burada saf bir rant var. Yine gazete ilanlarından bakarak 2002’de 150 bin olarak taksi plaka fiyatının 2012’de 1 milyon liraya çıktığını gördüm. Burada da 7 kat artış var.

Faizler yani iskonto oranı düşerken, bütün varlıkların fiyat artışını getirmesi doğaldır. Olası ekonomik temellerle desteklenen bir fiyat artışı var. Tahvilin getirisi nasıl faiz düştükçe yani iskonto oranı düştükçe yükseliyorsa, benzer şey konut fiyatlarında da oluyor. Bu veriler ışığında “konut sektöründe balon vardır” diyemiyorum.

- Ama fiyatlarda kendi tarihsel ortalamalarına göre bir artış, sapma var. Bunu nasıl açıklıyorsunuz?

Evet bir artış var. Ama bunun az önce bahsettiğim gibi bir ekonomik temeli var diyorum. Faiz oranlarındaki düşüş ve mortgage düzenlemesinin devreye girmesi ile artmıştır. Konut fiyatları diğer varlık fiyatlarından ayrışmamıştır.

Belki bazı semtlerde oluşmuş olabilecek köpüklerden bahsedilebilir. Ancak bir balon oluştuğunu düşünmüyorum.

- Konutta balon var mı tartışması yaptığınız kitapta hangi göstergelere baktınız?

Oluşturduğum veri setinde çıkarılan göstergelerden bazıları şunlar: Fiyat/kira oranı ya da kira çarpanı, reel fiyat endeksi ve reel kira endeksi, ticari gayrimenkul fiyatları ile konut fiyatlarının karşılaştırması ve otofinansman katsayısı.

- Bunlardan ticari gayrimenkul fiyatları ile konut fiyatlarını karşılaştırmanız da ilginç. Biraz bu veriden bahseder misiniz?

Konut piyasasının aksine ticari gayrimenkul piyasasındaki alıcılar ve satıcılar piyasa hakkında daha bilgililerdir. Çünkü alan da satan da tüccardır! Ayrıca konut piyasasında kitleler sürü psikolojisine daha yatkındır. Bu da balonların oluşmasına neden olur. Türkiye’de 2003-2012 arasında oluşturduğum ticari kira/fiyat oranı yıllar içerisinde konuta benzer şekilde gerilemiştir. Ancak 1-2 puan üzerindedir. Bu fark uluslararası verilerle uyumludur. Çünkü, ticari gayrimenkullerin riski daha yüksektir.

KİRADA OTURMAK DAHA MI CAZİP?

- Kiralarda fiyatların aksine önemli bir artış olmadığı görülüyor.

Evet 25 yılda kiranın reel artışı sadece yüzde 6. Ortalamalara çok yakın. Bunu tıpkı tahvil faizlerindeki düşüş sonrasında kupon ödemelerinin azalması gibi düşünebilirsiniz.

- Kirada oturmak ev almaktan daha cazip diyebilir miyiz o halde?

Geçen bu dönem için evet. Ben de kirada oturuyorum zaten (Gülüyor).

- Çoğu ekonomist faiz düşüşünde artık sona gelindiğini düşünüyor. O halde konut fiyatlarında zirve görüldü diyebilir miyiz?

Evet fiyatlar zirvede bence. Yükselebileceği seviyeye geldi. Bundan sonra konut fiyatlarındaki yüksek artışlar ekonomik temellerle açıklanamaz.

- Peki ya arz cephesi? Bazıları milyonlarca konut arz fazlasının oluştuğunu iddia ediyor.

Ben hangi veriye dayanarak bunu söylediklerini bilmiyorum. Elimizde böyle bir arz verisi yok.

kerim.karakaya@wsj.com