Türkiye, kira oranı en yüksek olan ülke!

Dünya Gazetesi köşe yazarı olan Ömer Faruk Çolak, bugünkü yazısında ekonomideki değerlendirdi. Çolak, balondaki şişmenin en büyük payının emlak sektörü olduğunu açıkladı.

AB, Euro alanı ülkeleri bankalarının ileri gelenleri (yeni adları ile CEO) yarın toplanıyor. Toplantı öncesi CEO’lar, Avrupa Merkez Bankası tarafından uygulanan para politikasına ilişkin görüşlerini de dile getirmeye başladılar. Bunlardan en ilginç konuşmayı da Deutsche Bank CEO’su John Cryan yaptı. Cryan, ECB’nin uyguladığı para politikasının ekonomide balonlara neden olduğu uyarısında bulundu Cryan, “Güçlü euroya rağmen, Avrupa’da ucuz para çağı artık sona ermelidir. Hisse senetleri, tahvil ve emlak piyasasında yaklaşan fiyat balonlarını görüyoruz” diyerek hem ECB’yi, hem de hükümetlerin genişlemeci iktisat politikalarından uzak durması gerektiğini söyledi. Eğer ECB bu uyarılara kulak tıkarsa ülkelerde yeni çatışma ortamları doğabilir uyarısı da ayrıca yapıldı.

Konuyu genişletmeden önce nedir bu balon sorusuna yanıt verelim. Ekonomide balon genel olarak varlıkların (kimi, zaman tek varlığın) yani hisse senedi, tahvil, emlak vb. (finansal ya da finansal olmayan varlıkların) fiyatlarının aşırı yükselmesi durumudur. Bir ekonomide balon oluşmuş ise, artık onu olağan iktisat politikaları ile durduramazsınız. Parasal varlık piyasası eğer tek taraflı bu işe karışmış ise, sorun daha kolay aşılabilmektedir. Ancak menkul kıymet piyasası ile birlikte emlak piyasasında da balon var ise, risk gerçekleştiğinde yani balon patladığında ekonomiler derin bir durgunluğa düşmektedir.

Hisse senedi balonunda ilk sırada da Türkiye var

Grafik 1’e baktığımızda Cryan’ın haksız olmadığını görmekteyiz. Tüm dünyada hisse senedi piyasasında fiyatlar yılbaşına göre çok fazla şişmiştir. Hisse senedi piyasasındaki balon da ilk sırada da Türkiye bulunmakta.

Menkul piyasasındaki bu balona kısmen emlak piyasası da eşlik etmekte. IMF’ın konut piyasası verilerine göre fiyat/kira oranı en yüksek olan ülke Türkiye’dir. (Grafik 2’yi incelerken fiyat/kira oranı ne kadar yüksek ise konut sektöründe balon da o kadar şişmiş olduğunu unutmayınız)

Ekonomideki diğer olgular gibi varlık piyasasındaki balonlarda kendiliğinden ortaya çıkmaz. Bunu devlet ve spekülatörler birlikte ya da ayrı ayrı yaratırlar. 2017 yılında küresel kriz sonrası borsa kapılarında kıpırdamadan bekleyen “aç kumarbazlar” hızla fiyatların yukarı çıkmasını başardılar. Buna FED ve ECB, para arzı genişlemesi ile destek verdi. Ekonomilerdeki büyüme de bu eğilimi güçlendirdi.

Türkiye’de ise 2003 yılından bu yana ülkeyi tek başına yöneten iktidar partisi ve kurduğu hükümetlerce kayırılmış sektör olarak faaliyet gösteren inşaat sektörü, hem konut üretenler hem de arsa sahipleri için büyük bir rant kapısı haline geldi. Eski Sol Jargonlu filmlerde ezilenler olarak gösterilen gecekondu sahipleri Ricardo’gil Quasi Rantın en büyük sahipleri (servet sahipleri) oldu. Bu kesimin varlıklarının artması Pigou’cu anlamda servet etkisi de yarattı. Kentte oturan ancak kentli olmayan bu kesim (Mübeccel Kıray’ın tanımlaması ile sahte kentliler) kente de, kültüre de, politikaya da egemen oldular. Sahte kentlilerin bu kimliği “kentsel dönüşüm” politikası ile kentlerin rant kapısı haline gelmesini de kolaylaştırdı.

Türk bankacılık sektörü ise özellikle 2014 yılına kadar döviz ve faiz arbitrajı yoluyla muhteşem karlar elde ettiği için sektöre yönelik kredi plasmanına öncelik verdi. Nitekim 2016 yılı sonu itibari ile konut kredisi plasmanı artışında Türkiye, dünyada ön sıralarda yer aldı (Grafik 3). Bu yapının kısa süreli kesintiye uğradığı dönemde (2015-2017) devlet uyguladığı teşviklerle (kimi zaman havuçla, kimi zaman sopa ile) bankacılık sektörü-inşaat sektörü evliliğinin sürmesini sağladı.

Ancak balonun yeterince şiştiğine yönelik sesler yükselmeye, analizler, raporlar çoğalmaya başladı. Bu ilişkinin test dönemi geldi gibi.

Ömer Faruk ÇOLAK/Dünya