Kiralarda zam oranı sabitlenebilir mi? 

Türkiye’de konut arzının düşmesi üniversitelerin açılması, yabancıların Türkiye'ye göç etmesiyle  kentsel dönüşüm projeleri sebebiyle kiraya çıkmak zorunda kalanlar nedeniyle toplam konut stoğunda nüfusa göre azalmasından kaynaklı olarak kiralık daire bulmak zorlaştı. Konut yapımındaki maliyetlerin yükselmesi mortgage kredilerinde faizlerin yüksek olması, ev sahiplerinin fiyatları yükseltmesi, yeni inşaat sayısının yetersiz kalması mevcut konutları değerli oldu.

Hürriyet'ten Burak Taşçı'nın haberine göre; İstanbul’da krediye uygun, yeni yapılmış, ortalama bir semtte bulunan 2+1 konutun en az fiyatı 500 bin lira seviyesine geldi. Kiraları ise en düşük 2000 liradan başlıyor.

Kiralar TÜFE'ye çevrildi

Kira artışları 2019 senesinde ÜFE’nin 12 aylık ortalaması yerine TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre yapılmaya başlandı.

Kira artışlarında yılbaşında yapılan düzenlemeyle, zam oranlarının belirlenmesinde Yurt içi üretici fiyat endeksi (Yİ-ÜFE) yerine 12 aylık tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) ortalaması zorunluluğu getirildi. Ağustos 2021’de TÜFE’nin 12 aylık ortalaması yüzde 15.15 olurken ÜFE’nin 12 aylık ortalaması yüzde 24.54 olarak kaydedildi. Başka bir ifadeyle Ağustos ayında 2000 lira kirası olanlar TÜFE’ye göre yüzde 15.15 zam yapacakken, kanun değişmeseydi ÜFE’ye göre zam yapacak olsaydı yüzde 24.54 oranına katlanmak zorunda kalacaktı. Yani 2000 lira kira TÜFE’ye göre 2303 lira olurken, ÜFE’ye göre zam yapılsaydı 2490 lira olacaktı.

Çin'den kira atışlarını sınırlamak için adım
Nüfus artış hızı artan Çin’de konut ihtiyacı her geçen gün artıyor. 1.4 milyara yakın nüfusuyla dünyanın en kalabalık ülkeleri arasında yer alan Çin’de hükümet, şehirlerde konut kira artışını yüzde 5 ile sınırlamak istiyor.

Türkiye’de de mal sahipleri ve kiracılar arasında yasal zam oranında pazarlık yapma talepleri gelse de çoğu çaba boşa harcanmış oluyor. Ev sahipleri yasalara göre zam yapmaktan geri kalmaktan korkarken kiracılar da yeni ev bulma stresi ve sıfırdan kiralamalarda fiyatların daha çok olması sebebiyle yasal zammı kabul ediyor. 

Kira artışlarına ilişkin olarak TÜFE’nin üzerinde yükselme olmayacağını belirten İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizameddin Aşa, kiralardaki yüksek artışın önüne geçebilmek için formül önerdi. Aşa “TÜFE’nin yüksek kaldığı piyasada emlak vergilerinde olduğu gibi her yıl yılbaşında belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı kadar kira artışı uygulanabilir” dedi.

Aşa’nın açıklamaları şu şekilde: 

"Türkiye’de TÜFE üzerinde kiralara zam yapılamaz. Çin’de olan gelişmenin Türkiye’deki karşılığının olması için kıstasların ve tekniklerin belirlenmesi gerekiyor. Serbest ticaret ekonomisinde fiyatı sınırlamak olmaz. Kişi 'Ben malıma bu fiyatı istiyorum' diyebilir."

Düşük zam için formül bulunmalı 

2019 senesinde kira artışları ÜFE’den TÜFE’ye döndürüldü. TÜFE kira artışları için daha idealdir. ÜFE zaten nasıl kanuna girdi bilinmiyor. Adı üstünde Tüketici Fiyatları Endeksi. Kiraların artışı için TÜFE daha mantıklı kabul edildi. Fakat kira artışları için hükümet karar alıp TÜFE’nin yüksek kaldığı piyasada emlak vergilerinde olduğu gibi her yıl yılbaşında belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı kadar kira artışı uygulanabilir.

Mal sahiplerine yüzde 5-10 zam önerisi 

Önceki senelerde yüksek gelen enflasyon verisi sebebiyle mal sahiplerine “Kiracılarına yüzde 5-10 zam yapın” diye tavsiyelerde bulunmuştuk. Ancak yasal olarak TÜFE’ye göre belirleniyor. ÜFE’ye göre belirlenmesi yanlışından dönülmüş oldu.

Son zamanlarda medyada yer alan “5 yıl geçtikten sonra kiracıya rayiçten zam yapılabilir” duyumları tam olarak gerçeği yansıtmıyor. Bunun için 5’inci yılda kiracıya yeni zam oranı söylenir, kiracı da kabul etmeyip kira tespiti davası açar. Bilirkişi tayin edilir, dava görülür ve sonrasında çıkan mahkeme kararına göre zam yapılır. Yani 5’inci yılda mal sahibi rayice göre kirayı artırdı ve kiracının da bunu kabul etmesi zorunlu diye bir şey yok. 5’inci yılda tahliye diye bir şey yok.”

10.yılda tahliye hakkı bulunuyor

Mal sahibi kiracısını 10’uncu yılda tahliye edebilir fakat bunun da koşulu bulunuyor. Kendi kendine yenilenen yani 10 sene önce yapılmış bir kontrat üzerine yeni bir kontrat yapılmamışsa 10’uncu yılda kiracı evden çıkartılabilir. Fakat her sene ıslak imzalı kontrat yenilenmezse yeni yapılan kontratın üzerine 10 yıl konulması gerekiyor. Kiracıyı tahliye etmek o kadar kolay değil.

Mücbir sebep hali bulunuyor

2020 senesi Mart ayından bu yana mücbir sebep durumu söz konusu. İşyeri kiralamaları için düzenlemeler gerçekleştirildi. Kira bedelleri ödenmezse tahliye edilmeyeceğine dair karar verildi.Uyarlama davaları açıldı ve bunlarla ilgili tavsiye kararları bulunuyor. Yargıtay, olağanüstü hal var, tedbiren de olsa indirim yapılmalıdır tavsiyesinde bulundu. Bu karar Yargıtay’ın ana vereceği kararın altyapısını oluşturuyor. İşyerleri uyarlama davaları ile sorunlarını çözüme kavuşturacak. 

Konutlarda ise 1000 liralık kira 3000 liraya ulaştı. Hükümet bunun serbest piyasadaki durumunu sorgulamayacak. 1000 liralık ev 5000 liraya çıkarsa sosyal bir sorun oluşmaya başlamış anlamını taşır. İnsanlar 5000 lira kira bedelli yerlerde yaşamazlar. İki kişinin çalıştığı ortamda 3500-4000 liralık kiralar ciddi sorun oluşturdu. Hükümet tarafından geçici bir düzenlemeyle sınırlandırma getirilebilir. Bunun kalıcı hale getirilmesi bu sefer de mal sahiplerinin sürekli olarak kirayı daha düşük almaya sevk eder. Bu da serbest piyasa ekonomisine ters kalır.

Bölge rayicinde değerleme olabilir

Bölge rayicinde bir değerleme yaparak zam oranı saptanabilir. Emlak vergilerini belirlerken yararlanan sokak rayiçleri üzerinden gerçek bir değer belirlenerek mevcut hak sahipleri için indirim sağlayabilir. Yeni tutulan kiralık daireler için de artış oranı kısıtlanabilir. 

İmar barışı kilit vurdu

Kentsel dönüşümde İmar Barışı düzenlemesine kadar sağlıklı bir şekilde devam ediyor. Herkes evini terk edip istediği kiralara ev buluyordu. Sorun İmar Barışı çıktığında 2018’de konut inşası çok sınırlandı. Eski binaların neredeyse tamamına yakını İmar Barışı’na girdi. Vatandaş belediyeyle olan sorunlarını çözdü ve binasını yıkmak istemedi. Kentsel dönüşüm bundan dolayı yüzde 50’nin üzerinde durdu. Devletin kentsel dönüşümü hızlandırması ve rezerv yapı alanlarını imara açması gerekiyor. 

Emlak piyasasında eğitim hareketliliği başladı!