Kiralık gayrimenkulde en az yüzde 30 ucuzlama oldu
Real Estate'in Yönetim Kurulu Başkanı Levent Arman, yabancıların krizde bakış açısının ve tercihlerinin değiştiğini bildiriyor
ÜST gelir grubuna ve yabancılara yönelik emlak alım-satım ve kiralama işlemlerine yoğunlaşan Arthur&Miller Real Estate'in Yönetim Kurulu Başkanı Levent Arman, yabancıların krizde bakış açısının ve tercihlerinin değiştiğini bildiriyor ve "3-5 sene önce yabancılar en pahalısı, en lüksü neyse onu talep ederdi. Şimdi krizin de etkisiyle yurt dışındaki merkezlerden uyarı geldi" diyor. Kriz yüzünden yabancıların, 'Bütçem şu kadar. İstanbul'da şu bütçeyle yer arıyorum' demeye başladığını ifade eden Levent Arman, bu noktada kiralıklarda en az yüzde 30 ucuzlama olduğunu belirtiyor.
Geri adım atmıyolar
Yurt dışı merkezden gelen uyarı ile yabancı müşterilerin ayağını denk aldığını ve en basit örnekle 5 bin dolarlık kiralık yerine, 3 bin dolarlık kiralık talebinde bulunduğunu söyleyen Levent Arman, şunları kaydediyor: "Yabancı müşterilerin yaptığı işlemlerde azalma da oldu. Şehir merkezlerine doğru yönelme de var. Yerli olsun yabancı olsun ailevi nedenlerle merkezlere talep arttı. Çocuklar belli bir yaşa gelince şehir merkezine yönelim ortaya çıkıyor. Kiralık ve satılık mülk sayılarında ciddi artış olmasına rağmen, satış adetlerinde düşüş dikkat çekici. Kriz piyasayı çok etkiledi. İnşaatlarda azalma var. A ve A Plus gelir kesiminde satıcılar fiyatlarda ortalama yüzde 10-15 geri adım atıyor. İhtiyacı olduğu için yüzde 20-30 indirim yapanlar hariç... Alıcıların kriz dolayısıyla indirim beklentisi 25-30. Hatta yüzde 50'ye varan indirim ve ucuz mal alma beklentisi de olabiliyor."
Emlak sektöründe arz ve talebi 3 sınıfa ayıran Levent Arman, "Üst gelir grubuna yönelik gayrimenkuller, alt grubuna yönelik olanlar ve orta grup... Özellikle alt gelir grubunda yüzde 30'u geçen fiyat düşüşü olduğunu görüyoruz. Orta kesimde de benzer bir gelişme var. 500 bin TL'nin üzerindeki mülklerde ise fiyatlar ortalama yüzde 10 geriledi. Alıcıların 'daha ucuza alma' beklentisi elbette var ancak bu beklentiler genelde gerçekleşmiyor" diye konuşuyor.
Tabelaları fiyatları fazla değişmedi
LEVENT Arman, döviz cinsinden satılık ve kiralık işlemlerinin son derece azaldığını da hatırlatıyor ve şöyle devam ediyor: "Alım niyetindekilerin 1 milyon dolarlık yere 1 milyon TL teklif ettiğine de şahit oluyoruz. Fakat A ve A Plus kesimde satılıklarda o derece düşüş yok. Bizim yoğun çalıştığımız bölgelerden Etiler, Ulus, Bebek ve Boğaz hattında mülklerin tabela fiyatı fazla değişmedi. Satıcı, paraya ihtiyacı yoksa beklemeyi tercih ediyor. Gerekirse 1 yıl kiraya verip satışı erteliyor."
Nitelikli ofis bölgelerinde doluluk yüzde 70'lere geriledi ARTHUR
&Miller Real Estate Yönetim Kurulu Başkanı Levent Arman, tiraci gayrimenkulde özellikle kiralarda çarpıcı düşüşler olduğu yönünde emlak profesyonelleri tarafından verilen görüşlere katıldığını belirtiyor ve "İstanbul'da A ve B sınıfı ofis alanlarında doluluk oranları kriz öncesinde yüzde 90'ların üzerindeydi. Şimdi doluluk oranları yüzde 70'lerde görünüyor" diyor. İstanbul'da A sınıfı ofis talebinin kriz dönemlerinde de olduğunu, ancak ilk akla gelen nitelikli ofis bölgesi Maslak'ta bile doluluk oranlarının gerilediğini söylüyor, "Maslak'ta kiralık ofis katlarının sayısında artış var" diye konuşuyor. Kapanan, daha düşük kiralı yerlere giden şirketler olduğuna dikkat çekiyor ve şöyle devam ediyor: "A sınıfı ofisten B sınıfı ofise geçenler var. 1000 metrekarelik alan işgal ederken 400 metrekareye geçenler var. Bir plazanın üç katına birden yayılmışken tek kata inenler var. Maslak bölgesinde küresel krizden önce nitelikli ofislerin metrekaresi 35-40 dolara kadar çıkıyordu. Şimdi 20-25 dolar arasında kadar geriledi. Birçok örnek var. Metrekareler arttıkça, birim fiyatı da düşüyor. 100 metrekare ofisin metrekaresi için 30 dolar kira istenebilir ancak 1000 metrekarelik ofiste bu rakamı 23-25 dolara düşürmeniz lazım. Kiraların yanında aidatlar da ciddi bir maliyet kalemi. Aidatlara ayrıca KDV ekleniyor. İşletmeler profesyonel... İşletmeler için güvenlik, temizlik, stopaj gibi kalemler de önemli."
Emlak işi yapmamış olanlara kapımız açık ofis sayımız artacak
EMLAK sektörünün eğitimli iş gücü için ciddi fırsatlar barındırdığını söyleyen Arthur&Miller Real Estate Yönetim Kurulu Başkanı Levent Arman, "Biz de krizi kullanmak istiyoruz. Beyaz yakalı denilen nitelikli işgünü gayrimenkul sektörüne teşvik ediyoruz" diyor. Temsilcilik verirken 'doğru insan' kriterini başa aldıklarını aktaran Levent Arman, "Doğru insandan kastımız; eğitimli olması. Fakat geçmişte emlak işi yapmamış olabilir. Hatta emlak işi yapmamış kişilerle çalışmayı daha çok istiyoruz. Tercih sebebimiz oluyor. Bu insanları doğru yönlendirmek, doğru eğitim vermek daha kolay" ifadelerini kullanıyor. Arthur&Miller Real Estate Ticari Emlak-Proje Koordinatörü Ali Özlük de, organizasyon yeteneğine sahip profesyonel yöneticilerin kriz ortamında kendi isteğiyle ya da mecburen açığa çıktığına dikkati çekiyor ve "Fakat bu insanların sürekli ücretli çalışmasından dolayı maddi kaygıları var. Biz franchise ofislere ağır yükler yüklemiyoruz. Franchise giriş bedeli olarak emlak zincirleri genelde 5 yıllık sözleşme yapar. Biz bunda da esneklik sağlıyoruz" diye konuşuyor. Ali Özlük, yeni ofislerde dekorasyondan teknik altyapıya kadar yardımcı olduklarını ifade ediyor.
Ali Öztürk/Hürriyet Seri İlanlar
Geri adım atmıyolar
Yurt dışı merkezden gelen uyarı ile yabancı müşterilerin ayağını denk aldığını ve en basit örnekle 5 bin dolarlık kiralık yerine, 3 bin dolarlık kiralık talebinde bulunduğunu söyleyen Levent Arman, şunları kaydediyor: "Yabancı müşterilerin yaptığı işlemlerde azalma da oldu. Şehir merkezlerine doğru yönelme de var. Yerli olsun yabancı olsun ailevi nedenlerle merkezlere talep arttı. Çocuklar belli bir yaşa gelince şehir merkezine yönelim ortaya çıkıyor. Kiralık ve satılık mülk sayılarında ciddi artış olmasına rağmen, satış adetlerinde düşüş dikkat çekici. Kriz piyasayı çok etkiledi. İnşaatlarda azalma var. A ve A Plus gelir kesiminde satıcılar fiyatlarda ortalama yüzde 10-15 geri adım atıyor. İhtiyacı olduğu için yüzde 20-30 indirim yapanlar hariç... Alıcıların kriz dolayısıyla indirim beklentisi 25-30. Hatta yüzde 50'ye varan indirim ve ucuz mal alma beklentisi de olabiliyor."
Emlak sektöründe arz ve talebi 3 sınıfa ayıran Levent Arman, "Üst gelir grubuna yönelik gayrimenkuller, alt grubuna yönelik olanlar ve orta grup... Özellikle alt gelir grubunda yüzde 30'u geçen fiyat düşüşü olduğunu görüyoruz. Orta kesimde de benzer bir gelişme var. 500 bin TL'nin üzerindeki mülklerde ise fiyatlar ortalama yüzde 10 geriledi. Alıcıların 'daha ucuza alma' beklentisi elbette var ancak bu beklentiler genelde gerçekleşmiyor" diye konuşuyor.
Tabelaları fiyatları fazla değişmedi
LEVENT Arman, döviz cinsinden satılık ve kiralık işlemlerinin son derece azaldığını da hatırlatıyor ve şöyle devam ediyor: "Alım niyetindekilerin 1 milyon dolarlık yere 1 milyon TL teklif ettiğine de şahit oluyoruz. Fakat A ve A Plus kesimde satılıklarda o derece düşüş yok. Bizim yoğun çalıştığımız bölgelerden Etiler, Ulus, Bebek ve Boğaz hattında mülklerin tabela fiyatı fazla değişmedi. Satıcı, paraya ihtiyacı yoksa beklemeyi tercih ediyor. Gerekirse 1 yıl kiraya verip satışı erteliyor."
Nitelikli ofis bölgelerinde doluluk yüzde 70'lere geriledi ARTHUR
&Miller Real Estate Yönetim Kurulu Başkanı Levent Arman, tiraci gayrimenkulde özellikle kiralarda çarpıcı düşüşler olduğu yönünde emlak profesyonelleri tarafından verilen görüşlere katıldığını belirtiyor ve "İstanbul'da A ve B sınıfı ofis alanlarında doluluk oranları kriz öncesinde yüzde 90'ların üzerindeydi. Şimdi doluluk oranları yüzde 70'lerde görünüyor" diyor. İstanbul'da A sınıfı ofis talebinin kriz dönemlerinde de olduğunu, ancak ilk akla gelen nitelikli ofis bölgesi Maslak'ta bile doluluk oranlarının gerilediğini söylüyor, "Maslak'ta kiralık ofis katlarının sayısında artış var" diye konuşuyor. Kapanan, daha düşük kiralı yerlere giden şirketler olduğuna dikkat çekiyor ve şöyle devam ediyor: "A sınıfı ofisten B sınıfı ofise geçenler var. 1000 metrekarelik alan işgal ederken 400 metrekareye geçenler var. Bir plazanın üç katına birden yayılmışken tek kata inenler var. Maslak bölgesinde küresel krizden önce nitelikli ofislerin metrekaresi 35-40 dolara kadar çıkıyordu. Şimdi 20-25 dolar arasında kadar geriledi. Birçok örnek var. Metrekareler arttıkça, birim fiyatı da düşüyor. 100 metrekare ofisin metrekaresi için 30 dolar kira istenebilir ancak 1000 metrekarelik ofiste bu rakamı 23-25 dolara düşürmeniz lazım. Kiraların yanında aidatlar da ciddi bir maliyet kalemi. Aidatlara ayrıca KDV ekleniyor. İşletmeler profesyonel... İşletmeler için güvenlik, temizlik, stopaj gibi kalemler de önemli."
Emlak işi yapmamış olanlara kapımız açık ofis sayımız artacak
EMLAK sektörünün eğitimli iş gücü için ciddi fırsatlar barındırdığını söyleyen Arthur&Miller Real Estate Yönetim Kurulu Başkanı Levent Arman, "Biz de krizi kullanmak istiyoruz. Beyaz yakalı denilen nitelikli işgünü gayrimenkul sektörüne teşvik ediyoruz" diyor. Temsilcilik verirken 'doğru insan' kriterini başa aldıklarını aktaran Levent Arman, "Doğru insandan kastımız; eğitimli olması. Fakat geçmişte emlak işi yapmamış olabilir. Hatta emlak işi yapmamış kişilerle çalışmayı daha çok istiyoruz. Tercih sebebimiz oluyor. Bu insanları doğru yönlendirmek, doğru eğitim vermek daha kolay" ifadelerini kullanıyor. Arthur&Miller Real Estate Ticari Emlak-Proje Koordinatörü Ali Özlük de, organizasyon yeteneğine sahip profesyonel yöneticilerin kriz ortamında kendi isteğiyle ya da mecburen açığa çıktığına dikkati çekiyor ve "Fakat bu insanların sürekli ücretli çalışmasından dolayı maddi kaygıları var. Biz franchise ofislere ağır yükler yüklemiyoruz. Franchise giriş bedeli olarak emlak zincirleri genelde 5 yıllık sözleşme yapar. Biz bunda da esneklik sağlıyoruz" diye konuşuyor. Ali Özlük, yeni ofislerde dekorasyondan teknik altyapıya kadar yardımcı olduklarını ifade ediyor.
Ali Öztürk/Hürriyet Seri İlanlar
