Kirasını ödeyemeyen esnaf ‘Uyarlama Davası’ açabilir mi?

Bir yılı aşkın bir zamadır tüm dünyayı etkisi altına alan virüs salgını, zincirleme bir etkiyle hemen her sektörde önemli kayıplara neden oldu. Başta gıda, turizm, kültür sanat ve ulaşım   olmak üzere pek çok işkolunda faaliyetler büyük ölçüde durmuş veya kısıtlanmış durumda.

Salgın sürecinde ayrıca, alınan idari kararlarla pek çok işyeri kapatıldı veya faaliyetleri kısıtlandı. Ticari kazancında önemli bir kayba uğrayan işletmeler ve özellikle küçük esnaf, pandemi şartlarında kiralarını dahi ödeyemeyecek hale geldi. Hukukçular, pandemi şartları gerekçesiyle işyeri kiralarında indirim talepli davaların açılabileceğini bildirirken bu konuda Bursa 4.Bölge Adliye Mahkemesi’nden de kiracılar için emsal bir karar geldi.  

Altınbaş Üniversitesi Hukuk Fakültesi Öğr. Üy. Doç. Dr. Umut Yeniocak, Bursa 4. Bölge Adliye Mahkemesi’nce alınan kararın detaylarını aktararak pandemi döneminde kira sözleşmeleri konusunda önemli bilgiler verdi.

“Hukuken uygun, uyarlama davası açılabilir”

Koronavirüs salgını sebebiyle faaliyetleri durdurulan ya da kısıtlanan işyerlerindeki kiracıların kira bedelinde indirim talebinde bulunabileceklerini dile getiren Doç. Dr. Umut Yeniocak, kiracıların indirimden başka, ödemenin ertelenmesi ve/veya taksitlendirilmesi gibi taleplerde bulunma hakkına da sahip olduklarını belirtti. 

Bu tür olağanüstü süreçlerde mahkemelerin sözleşmelere müdahalesinin Türk hukuk sisteminde mümkün olduğunu dile getiren Doç. Dr. Umut Yeniocak, “Ancak bunun için dava açılması gerekir. Uyarlama Davaları dediğimiz bu davalar, öngörülemeyen gelişmeler karşısında mahkemelerin sözleşmelere müdahale etmesi için açılır. Kira ilişkilerinde bu davalar genelde kira bedelinin indirilmesi şeklinde karşımıza çıksa da, Covid-19 sürecinde yaşanan birçok örnekte, kira bedelinin indirilmesinin yanında; işyerinin kapalı kaldığı dönem için kira ödenmemesi, cironun önemli ölçüde düştüğü dönemler için ödemelerin ertelenmesini ve/veya taksitlere bölünmesini gerektiriyor. Mahkemelerin bu ihtiyacı karşılayacak şekilde uyarlama kararları vermesi de mümkündür” dedi.

İşyerleri kapatılan işletmecilerin bu süreçte işyerini kullanamaması sebebiyle kira ödememesinin hukuken gerekçelendirilebilecek bir talep olduğuna değinen Doç. Dr. Yeniocak, “İşyerinin kapalı olması kendisinin kusuru olmadığından, hiçbir şey olmamış gibi, kapalı olan işyerinin kirasını tamamen ödemesinin istenmesi hukuken kabul edilemez” şeklinde konuştu.

“Mahkeme kirayı 23 binden 11 bin 500 TL’ye indirdi”

Pandemi sürecinde konuyla ilgili olarak açılan davalarda kiracılar lehine bazı kararların çıkmaya başladığına değinen Doç. Dr. Umut Yeniocak, Bursa’da verilen bir kararda mahkemenin, kira bedelinin dava süresince yarı oranda indirimli olarak ödenmesi konusunda bir tedbir kararı aldığını belirtti. Doç. Dr. Umut Yeniocak söz konusu karar hakkında şu bilgileri verdi:  “Bursa 4. Bölge Adliye Mahkemesinde verilen tedbir kararında, kiracı bir restoran işletiyor. Salgın sebebiyle cirosu önemli ölçüde düştüğü için 23 bin TL’lik kirasının %50 oranında indirilmesi için dava açıyor. Dava süresince de kiranın indirimli (11.500 TL) olarak ödenmesi için tedbir kararı talep ediyor. Mahkeme tedbir kararı vermeyince bir üst mahkeme olan Bursa Bölge Adliye Mahkemesine başvuru yapılıyor. Bölge Adliye Mahkemesi de emsal bir karar vererek; tedbir kararı verilmezse kiracının zor durumda kalacağını ve işyerini tahliye etmek zorunda kalacağını, bu durumda davanın anlamsız hale geleceğini belirterek dava süresince kiranın indirimli olarak ödenmesi için tedbir kararı veriyor.” 

Ticari durgunluk sebebiyle işyeri kapanmasa dahi önemli ölçüde ciro kaybı yaşayan işyerlerinin de kira bedelinde indirim talebiyle dava açabileceklerini dile getiren Doç. Dr. Umut Yeniocak, “Konut kiralarında ise, kiracı, salgın sebebiyle işini kaybetmiş, işyeri kapanmış ya da geliri önemli ölçüde azalmış olduğu için kirasını ödeyemez hale gelmişse indirim talebiyle uyarlama davası açabilir” bilgisini verdi.
 

Gelir kaybı ve kira desteğine başvuru yapan esnaf ve tacirler mecliste!