Konut alıcısının 2008'e bakışı

Adil Bey, konut almaya karar verdiğinden buyana, konut piyasalarını yakından izlemeye başladı. Bir mühendis olarak, öteden beri ekonomiyi yakından izlerdi. Lisans Öğrenimi'nde tanıştığı ekonomi ile ilgisini, lisansüstü öğreniminde, yaptığı işlerde, hizmet içi ve hizmet dışı kurslarda pekiştirmişti.  

Adil Bey, yalnızca konut işi için değil, kendi mesleği için de ekonominin ne denli önemli olduğunu yaşayarak görüyordu. Ekonomisiz mühendislik de, yöneticilik de olamazdı. Ekonomiyi dikkate almadan, piyasaları izlemeden doğru karar verilemezdi. 

Konut piyasalarını değerlendirmede her herkesin kendine göre bir bakış açısı vardı ve bakılan pencereye bağlı olarak, genelde bu görüşler birbiriyle çelişirdi. Adil Bey bir konut alıcısı olarak, elini taşın altına koymuştu. Yapacağı değerlendirme çok önemliydi. Yaşamındaki en önemli tasarrufunu bir tek ürüne, konuta bağlayacaktı. Doğru karar vermeliydi.

Adil Bey ve eşi Zeynep Hanım, kızları doğduğundan bu yana, konut almayı düşünmeye başlamışlardı. Baştan beri konuta karşı sürdürdükleri edilgen ilgilerini, son dönemlerde etkin ilgiye dönüştürdüler. Yazılanları okudular, uzmanların yorumlarını değerlendirdiler. Anlatılanlarda da zaman zaman çelişkiler yakaladılar... 

2007 yılının sonuna gelmişlerdi. Hala konutlarını alamamışlardı. 2008'in nasıl gelişeceğini bilmeye gereksinimleri vardı. Bir ürünü en uygun fiyata alabilmek için makro ekonomik gelişmeleri çok yakından izlemek ve uygun zamanda karar vermek gerekirdi. Adil Bey de birçok konut alıcısının yaptığı gibi, gazete ve dergilerin ekonomi sayfalarını ve emlakla ilgili çeşitli yazıları okudu, internette çeşitli sitelere girdi, televizyon programlarını izledi, konut projelerini gezdi...  

Özellikle kuşkuculuğu ve şüpheciliği ön plana çıkan değerlendirmeleri, daha bir farklı inceledi. Satır aralarında söylenenleri ve söylenilmeyenleri bulmaya çalıştı ve bütün bu bilgiler ışığında, kendince bazı çıkarımlara vardı ve bu çıkarımları söyle sıraladı: 

1. İnşaat sektörü ülkenin öncü sektörlerinden biriydi. Bu sektördeki gelişmeler büyümeyi ve istihdamı etkiliyordu. Son beş yılda inşaat sektörünün GSMH içindeki payı  %3,8 ile %5,2 arasında değişiyordu. Yıldan yıla dalgalanmalar olsa bile, ülke ekonomisindeki ağırlığı, anlamlı bir ölçekteydi. Önümüzdeki yıllarda da ağırlığını etkin bir şekilde sürdürecekti. Bu nedenle, genelde inşaat sektörü yatırım yapılacak bir sektör olarak görülebilirdi. 

2. Konut birim alan (m²)  maliyetlerinde, 1996 yılından 2003 yılına kadar anlamlı değişimler olmazken, 2004 yılından itibaren bu maliyet, her yıl artarak neredeyse 1996'nın iki katına çıkmıştı. Konut maliyetlerindeki artışa, depreme dayanıklı konut yapma, ileri teknoloji kullanma, malzeme fiyatlarındaki artış, daha kaliteli üretim, beğeni değişimi, talep artışı gibi unsurlar etki etmiş olabilirdi.  

3. İstanbul'da* yıllık ortalama 250.000 konuta gereksinim bulunmaktaydı (Bunu bazıları 300.000 olarak da ifade etmekteydiler). Konut talebinin oluşmasında, nüfus artışı ve göçe ilaveten, depreme dayanıksız olan, imarı ve tapusu bulunmayan konutlar da etkin rol oynamaktaydı.

4. 2005 öncesi yıllarda, birikmiş, ancak bir türlü yaşama geçirilemeyen gizil bir konut talebi vardı. Talebin canlanmasını, enflasyonun ve faizlerin düşmesi tetikledi. Birçok projede satış patlaması yaşandı, uzun kuyruklar oluştu. Konut sektöründe kolay kolay görülemeyecek bir hareketlenme yaşandı. Satışı devam eden projeler, fiyatlarını arttırmaya başladı. Bazı projelerde %150'lere kadar çıkan fiyat artışı oldu.  

5. Mevcut projelerin fiyatlarının artmaya başlaması, talebin karşılanamayacak gibi görünmesi, yeni proje beklentilerini arttırdı. Maketten konut satışları artmaya başladı. Piyasaya çıkmada kararsız olan birçok konut üreticisi, hızla piyasaya çıktı. Görkemli proje maketleri üretilmeye başlandı. Zaten var olan maketten satış süreci, bir moda halini aldı. O güne dek konutla hiç ilgilenmemiş yeni oyuncular da piyasaya girdi. Arsa fiyatları artmaya başladı.  

6. TOKİ ile ortak proje üretimleri hız kazandı. TOKİ, yaptığı ortaklıklardaki payını arttırdı...  

7. Piyasalardaki canlanma, arsa fiyatlarını ve konut maliyetlerini etkiledi. Konut satış fiyatları, daha da yükselme eğilimine girdi. 

8. İşte bu nokta da piyasa tıkandı... Gayrimenkul sektörünün, özellikle 2005' de başlayan ve 2006 Mayıs ayına kadar süren canlılığı büyük ölçüde durağanlığa girdi. 2007 yılında da bu durağanlık devam etti. Bu nedenle, yeni projelerde fiyat artışları ancak %20'ler düzeyinde kaldı. Ayrıca, bazı bölgelerde ikinci el satışlarında çözülmeler bile yaşandı. 

9. 2007 yılında piyasada çok sayıda satılmamış, fiyatları yükselmiş proje vardı. Projelerin oluşum safhasında öngörülen hedef kitle, konut fiyatlarındaki ve faizlerdeki artışlar nedeniyle konut satın alamaz duruma geldi. Projeler, hedef kitle olarak belirlenmeyen, daha üst gelir gruplarının alabileceği fiyatlara yükselmişti. Ancak, üst gelir gruplarına da bu projeler cazip gelmiyordu.  

10. İstanbul'da toplam yıllık 250.000 konut talebi içinde (A) gelir grubunun talebi lüks konutaydı. Bu da konut talebinin %4'ünü, yaklaşık 10.000 konutu kapsıyordu. Buna karşın, (B) gelir grubu standart tipte ve nitelikli konutu tercih ediyordu ve bu grubun talebi de toplamda, yıllık 170.000 konutla %68'di. C gelir grubu da sosyal konutları talep ediyordu ve bunların da yıllık konut gereksinimi 70.000 konutla, %28 düzeyindeydi. Ama üretilen konutların nitelikleri bu dağılımlara uymuyordu. 

11. 2005 yılı başındaki canlılıkla birlikte, özellikle İstanbul'da proje patlaması yaşandı. 2007 yılında çok az sayıda proje piyasaya çıkmasına karşın, satışların tıkanması nedeniyle, 2008 yılı başında, yalnızca İstanbul'da yapımı süren yaklaşık 300 konut projesi bulunmaktaydı.  

12. Yükselen konut fiyatları, düşmeyen faiz oranları, seçim öncesi ve sonrası siyasi gelişmeler, artan terör olayları, Irak'ın kuzeyine yapılan operasyon, ABD merkezli çok riskli konut kredileri krizi, 2007' deki konut satışlarındaki beklentileri daha da erteledi. 

13. Gerçekte 2007'de de konuta talep vardı. Ancak üreticilerin fiyat politikaları ile ekonomik ve sosyal gelişmeler talebi tıkadı.   

14. 2007'de ortaya çıkan bu tıkanma süreci, bazı konut projelerinde aşılmaya çalışıldı. Öteden beri, gelişmiş ülkelerde ve büyük şehirlerin merkezleri için uygulanmakta olan, stüdyo, 1+1, 2+1 tipi küçük konut üretimleri diğer bölgelere de yaygınlaştırıldı.

15. Konut üreticileri, çok sayıda konut ürettikleri halde, orta gelir grubuna üretim yapmayı göz ardı ettiler.  İşte 2007 duraklaması, konut üreticilerine orta gelir grubuna yönelmenin önemini de hatırlattı. Çünkü yeni yapılmış, depreme dayanıklı, güvenlikli ve sosyal olanaklara sahip konutlarda yaşamak isteyen konut alıcılarının çoğu orta ve orta alt gelir grubunu oluşturmaktaydı. 

16. 2007 yılında, konut sektöründe ortaya çıkan durgunluğa karşın, gayrimenkul sektörünü sırtlayan ticari gayrimenkuller, özellikle alış veriş merkezleri (AVM) oldu. Bu olgu 2008'de de aynı şekilde devam edecek ve gayrimenkul sektöründeki durgunluk yine özellikle AVM'lerle giderilecek görünüyordu. 

17. Konut firmaları, inşaat maliyetlerinin yükselmesi, arsa bedellerinin artması nedeniyle, uygun fiyatlı konut üretemediklerini ifade etmektedirler. Buna karşın, firmaların yüksek kar paylarıyla çalıştığı eleştirileri de yapılmaktadır. Bunların hangisi doğrudur? Bu konuda genel bir hükme varmadan önce, projelerin kalitesine, projelerin bulundukları bölgelere, bölgedeki arsa fiyatlarına bakarak değerlendirme yapmak daha doğru olacaktır. 

18. Konut fiyatları ve faiz oranları, orta ve alt gelir grubunun alım gücünü desteklemeyince ve firmalar gerçek talebe yönelik konut üretemeyince, bu kesimlerin gereksinimleri yaşama geçirilememekteydi. 

19. Üst gelir grubuna yönelik proje arzındaki fazlalık, özellikle peşin parası ya da alım gücü olan alıcıların pazarlık şansını arttırmaktaydı. Firmalar projelerindeki satışlarını tamamlayabilmek için doğrudan ya da dolaylı olarak, %10'ları aşan indirimler uygulamaktaydılar. 

20. 2008 yılında inşaat maliyeti ve arsa fiyatlarındaki artışlar nedeniyle konut fiyatlarında bir düşüş beklenmemelidir.  

21. Türkiye'nin kendi iç dinamiklerinden kaynaklanan yapısal kırılganlığı azalmış görülmektedir. Dış etkilerin de daha az hissedileceği, bu nedenle, döviz kurlarında ciddi dalgalanmalar olmayacağı öngörülmektedir. 

22. 2007 yılını genelde verimli bir şekilde geçiremeyen konut sektörü, çok uzun süredir konut fiyatlarında artış yapamamış, tersine gizli fiyat indirimine gitmişlerdir. Tıkanmış olan konut satışlarının önünü açmak için üreticilerin faizleri fonlamaları, konut alıcıları tarafından bir fırsat olarak algılanmalıdır.  

23. Ortalama yıllık 250.000 konut talebinin olduğu bir ortamda, gizli talebi (talep potansiyelini) uzun süre baskılama olanağı yoktur.  Bu talep mutlaka satışa dönüşecektir. 

24. 2007 yılında faizlerin düşmesini bekleyen potansiyel alıcılar, 2008 yılında, faizler düşmese bile konut almak için harekete geçeceklerdir. Bu konut talebindeki hareketlenme büyük bir olasılıkla yavaş yavaş hızını arttıracak, bu da baskılanmış olan konut fiyatlarının artışına yol açacaktır.  

25. Alıcıların, konut alacakları bölgede arsa fiyatlarını, arsa fiyatlarının konut maliyeti üzerindeki etkisini, alacakları konutların üretim maliyetlerini, bölgenin gelişim potansiyelini, bölgeye olan genel talebi dikkate alarak, talep edilen konut fiyatının makul olup olmadığını değerlendirmeleri mümkündür. 

26. İstanbul özelinde arsa çok önemli bir kaynaktır. Bu kaynak sınırlıdır. İstanbul'a talep sürdükçe arsanın değeri artacak, konut alanları küçülecektir.  

27. Konut alanları büyüdükçe, inşaat ve arsa maliyeti artacağı için konut fiyatları yükselmektedir. Fiyatlar yükseldikçe, alıcılar üst gelir gruplarına doğru kayacak ve buna bağlı olarak alıcı sayıları azalacak ve konutlar daha zor satılacaklardır.  

28. Nitelikli bölgelerde, nitelikli konutlara sahip olmak isteyenler, arzu ettikleri konutları almak için daha büyük bedeller ödeyecektir. Daha büyük bedel ödeyemeyenler, ya küçük konutları tercih edecekler ya da arsa maliyetlerinin daha düşük olduğu yerlerdeki ucuz konutlara yönelmek durumunda kalacaklardır. 

29. Türkiye'de orta gelir grubunun alım gücü düşüktür. Bu grup nitelikli ancak, ucuz konut talep etmektedir.  Bu grubun alım gücü ise ancak küçük konutlara yetmektedir. Bu nedenle, son dönemlerde nitelikli küçük konutlara talep artmıştır. 

30. Yatırım araçları içinde gayrimenkul önemli bir yer tutmaktadır. Tasarruflarını değerlendirmek isteyen üst gelir grupları, güvenilir firmaların, nitelikli ve ucuz konutlarını yatırım için talep etmektedirler. Bu nedenle nitelikli projelerin küçük alanlı konutları (stüdyo, 1+1, 2+1 tiplerindeki konutlar) bu gelir grubu tarafından ilgi görmektedir. 

31. Ülkenin her geçen gün yeniden şekillenen ekonomik, sosyal ve kültürel yapısı, insanların beklentilerini, gereksinimlerini ve taleplerini yeniden şekillendirmektedir. 

Bütün bu bulguları ifade eden Adil Bey, sonuç olarak değerlendirmesini şöyle tamamladı:  

"2008 yılı içinde faiz oranları ciddi boyutta düşmeyecek görünmektedir.  

Mevcut durumda, düşük faiz oranları sunabilmek için, konut üreticileri büyük boyutta destekleme yapmaktadırlar.  

Uzun süredir birçok projede fiyat artışı yapılmamıştır. Bu durumun böyle gitmesi beklenmemelidir. Bu nedenle, durağanlık önemli bir fırsat olarak algılanmalıdır.  

Konut üreticileri yanlış politika izlemediği takdirde 2008'de konut satışları hareketlenmeye başlayacaktır.  

Zayıf bir olasılık da olsa, faizlerin düşmesi ise satışları büyük ölçüde hızlandıracak, buna bağlı olarak konut fiyatları da artacaktır." 
 

2008 yılı için,

 

İyi bölgede,

                     İyi firmadan,

                                            İyi konut seçip, 

                                                                             İyi ödeme planı ile

                                                                                                         

                                                                                    İyi yaşam sürdürmeniz dileğiyle... 

Dr. Turgut ENGİNOĞLU

turgut.enginoglu@ym.com.tr 

(*)   İstanbul'da ortalama yıllık konut gereksinimi 250.000 adettir. Yazı yayına ilk girdiğinde, yanlışlıkla İstanbul yerine Türkiye yazılmıştır. Düzeltir, özür dilerim. T.E.