Konut alımlarında senetli satışlar risk mi taşıyor?

Seçim belirsizliği, piyasalardaki gergin bekleyiş ve yükselen faizler nedeniyle konut satışlarında, senet patlaması yaşanıyor. Türkiye'de markalı projelerden konut alanların banka kredisini tercih etme oranı azalırken, senetle alımın oranı her geçen ay yükseliyor. 

FAİZLER PSİKOLOJİK SINIRI AŞTI 

Son yıllarda, konut kredisi faiz oranının bulunduğu seviye konut satın alma karanın etkileyen en önemli gösterge oldu. Konut kredisi faiz oranlarının konut satışlarına psikolojik etkisi olduğunu belirten konut üreticilerine göre burada en önemli sınır yüzde 1 oluyor.  Geçen yıl mart ayında ortalama yüzde 1.25 düzeyinde olan aylık konut kredi faiz oranlarının bu yılın mart ayında yüzde 1 'in allına inmesi ve yatırımların bu seviyenin altına düşmesini beklememesi kredili konut satışlarında sıçramaya neden olmuştu. Ancak, Türkiye'de politik atmosferdeki belirsizlik ve ekonomik gelişmeler nedeniyle faizler yükselişe geçti. Mart ayında yüzde 0.85 - 0.90 seviyesinde bulunan konut kredisi faiz oranları yeniden yüzde 1 seviyelerini aştı. Gayrimenkul sektöründeki genel beklenti, önümüzdeki dönemde kredi faiz oranlarının 0,80'lerin altına inmesi ve konut satışlarının daha da artması. Ancak, bankacılar, faizde kısa vadede radikal bir düşüş beklemiyor hatta faizlerin bir nebze yükseleceğini düşünüyor. 

SENETLE SATIŞ YÜZDE 55'E ÇIKTI 

Faizlerin geçmiş dönemlere oranla yüksek seyri nedeniyle banka kredisi kullanma oram son aylarda iyice azaldı. Faizden kaçanların senetli satışlara yönelmesi rakamlara da yansıdı. REIDIN ve GYODER tarafından açıklanan verilere göre, yıl boyunca yüzde 32 ile yüzde 50 aralığında seyreden senetli alım geçtiğimiz mayıs ayında en üst seviyeye çıktı. Markalı konutlarda müteahhit kredisi yani senetle satışların oram yüzde 55'e yükselirken, banka kredisi ile satışların oram yüzde 21'e, peşin satışların oram ise yüzde 24'e geriledi. Senetli satışların bu denli yükselmesinin en önemli nedeni bankalara oranla inşaat firmalarının daha düşük faiz ve uzun vade seçeneğine sahip olması. Aynca, yabancılara konut satışının banka kredisi ile yapılamaması da senet kullanımım yaygınlaştınyor. Konut Üreticileri ve Geliştiricileri Derneği (KONUTDER) Başkanı Ömer Faruk Çelik, senetle konut almanın müşterinin lehine, inşaat firmasının aleyhine olduğunu söyledi. "Ancak ben müşteri olsam konut kredisini tercih ederim" diyen Çelik, şöyle devam etti: "Çünkü konut üreten birçok firma var. Senetle alanlar, firmanın riskini de üstüne almış oluyor. Bankada bu risk yok çünkü bankalar hangi projeye kredi vereceğini biliyor. Nakit akışı düzgün olmayan inşaat firmasının projesine girmiyor. Bu durumda tüketici de risk almıyor." 

SEKTÖRDE KAYIT DIŞILIĞI ARTIRIYOR 

Senetle satışı firmalar kendi bünyesinde yaptığı için batık oranı ve riskin ölçülemediğine dikkat çeken Ömer Faruk Çelik, senetli satışın, sektörü kayıtdışına ittiğini ifade ediyor. Çelik, "Sektör bu şekilde bankacılığa soyunmuş oluyor ve müşteri alacağını sektör yönetiyor. Kredili satış oram arttıkça, sektördeki kayıtdışılık azalıyordu. Sektörü, kayıt içine konut kredileri ile sokabiliriz" diye konuştu. 

KONUT satışlarında müteahhit kredilerinin oranının yüzde 55'e yükselmesinin bir alarm işareti olduğunu söyleyen GYODER Eski Başkanı ve Satış Küpü Yönetim Kurulu Başkanı Kürşat Tuncel, "Müteahhit kredilerindeki büyük artış aslında satış anlamında ne kadar çaresiz kalındığının da en büyük göstergesi. Normal şartlar altında hiçbir müteahhit nakit tahsilat yapabilecekken alacaklarım vadeye yaymak ve alıcı riskini taşımak istemez" dedi. Kamu otoritesinin bu durumu ve nedenlerini incelemesi gerektiğini belirten Kürşat Tuncel, "İki yıl içerisinde projesini bitirip satan müteahhitlerin bankalar gibi uzun vadeli kredi açmamaları gerekir. Buna vade eşitsizliği riski denir. Yani ödemeleriniz kısa vedeli ama tahsilatlarınız uzun vadelidir. Bu durum kredi riski ile birleştiğinde kolayca çöküşe dönüşebilir" dedi. 

GİZLİ ZAM YAPIYORLAR

Müteahhitler bankalar gibi kredi kullananların finansal risklerini değerlendirebilecek araçlara ve bilgiye sahip olmadığına dikkat çeken Tuncel, konut satabilme endişesiyle çok rahat şekilde kredi açılmasının tahsilat riskini beraberinde getireceğini vurguladı. Müteahhitlerin gizli fiyat zammı yaparak kredinin faizini gizlediğini kaydeden Tuncel şunları söyledi: "Müteahhitlerin sermayeleri kıt olduğu için daha yüksek bir kredi faizi talep etmeleri gerekir. Eğer piyasa, ağırlıklı olarak müteahhit kredisi kullanıyorsa ya fiyatlama hatası vardır ya da alıcılar banka kredisi kullanamayacak durumdadır. Her iki durum da müteahhitler için risk. İlkinde faiz zararı oluşur, ikincisinde kredi tahsilat riski söz konusudur. 

MALİYE HAREKETE GEÇMELİ 

Kürşat Tuncel'e göre, konut alıcılarının bankacılık sistemi yerine müteahhit kredilerini tercih etmesi büyük oranda piyasada dolaşan kayıt dışı para hareketini de gösteriyor. Satış fiyatları olduğundan düşük beyan edilmekte ve hem müteahhit hem de alıcı vergi kaçırmaktadır" tespitini yapan Tuncel, "Alıcının finansal gelirleri sistem dışı tutulmaktadır. Bu kadar yüksek oranda kredinin bankacılık kesimi dışında oluşmasının maliyeyi de alarma geçirmesi gerekir" diye konuştu.  Tuncel, vatandaşların banka kredisi kullandırmadan sadece senetle satış yapan müteahhitlerin projelerine karşı dikkatli olması gerektiğini ifade etti. 

Sözcü