Konut almadan önce dikkat edilmesi gerekenler!

Kış sezonununu geride bırakmaya başladığımız şu günlerde sektör oyuncuları konut satışlarında hareketlenme beklemeye başladı. Alım-Satım işlemlerinde artış beklerken Avukat Kadir Kurtuluş ev alırken dikkat edilmesi gereken hukuki hususları anlattı...

Eskiden her şey gibi ev almak da basitti. Fakat artık günümüz Türkiye'sinde, sektörün hızla büyümesi sonucu irili ufaklı bir çok inşaat firması doğdu. Güven ortamı sarsıldı. Bir çok firma maketten satış da dediğimiz ön ödemeli satış yöntemlerini kullanarak alıcı vatandaşlarımızın zor durumda kalmasına sebep oldu. Sektördeki bu hızlı büyüme ve özellikle İstanbul gibi büyük illerdeki yoğun konut üretimiyle birlikte arazi ihtiyacının artması yeni yasal düzenlemeleri beraberinde getirdi. Bu yasal düzenlemeler vatandaşı korumakla birlikte alım-satım yaparken daha dikkatli olmaya itiyor. Örneğin kabul edilen 2B ve Kentsel Dönüşüm yasalarıyla beraber konut alırken dikkat edilmesi gereken faktörler de değişti, birçok yeni unsurlar eklendi. Özellikle Kentsel Dönüşüm diye bilinen, Afet Yasası ile ilgili önemli noktalara dikkat çekmek gerekmektedir.

Dikkat edilecek hususları madde madde sıralayacak olursak:

1. Alıcıyı araştırın

Alacağınız konutun satıcısı olarak beyan edilen kimsenin satılacak yerin maliki olup olmadığı kesinlikle kimliği ile doğrulanmalıdır. Eğer malik doğruysa bu kimsenin üzerinde malın kıymetini azaltacak bir durum (haciz, ipotek, vb), tapuda devrine engel olacak bir durum olup olmadığı öğrenilmelidir.

2. Tapudan araştırın

Satın almayı planladığınız evi önce tapudan araştırın. Çünkü Kentsel Dönüşüm yasasına göre riskli yapı olarak değerlendirilen binaların tapu kayıtlarına riskli yapı olduğu ve yıkılacağı şerhi yazılıdır. Bunu kontrol etmeden alırsanız kısa bir zaman içinde binanın yıkılması sizi zor duruma sokabilir.

3. Kentsel Dönüşüm bölgelerine dikkat edin

Kentsel Dönüşüm kapsamında birçok bölge var. Eğer bu bölgelerden birinde eski de olsa yeni de olsa konut alırsanız, yasaya göre uygulama bütünlüğü açısından dönüşüm alanı içinde kalıyorsa binanız yeni olsa bile yıkılacaktır. Dolayısıyla yeni diye yüksek rakamlar ödeyerek gönül rahatlığı ile oturmaya niyetlendiğiniz eviniz de daha oturmadan yıkılabilir. 

4. (2B) taşınmazı alırken dikkat

2B arazisi üzerinde hak sahipliğinin el değiştirmesinde izlenecek usul ve yöntem önemlidir. İdare tarafından hak sahibine tanınan 3 aylık süre içerisinde henüz belirlenen rayiç bedel ödenmeden ve Belediyelerden satış işlemleri gerçekleştirilmeden önce Noterde düzenlenecek muvafakatnameler ile hak sahipliği devredilebilmektedir. Eski hak sahibi, Noterden 2B arazisini hak ve hissesinin tamamını veya hissesinin bir kısmını yeni hak sahibine serbestçe devredebilir. Yeni hak sahibi de alacağı bu belgeyi ilgili Belediye’ye vererek kendi adına yeni bir 2B tebligatı çıkartılmasını talep etmesi gerekmekte. Yalnız bu devir işlemi hak düşürücü süreyi kesmiyor. Örneğin 30 gün süresi kalmış bir arazinin  muvafakatname yoluyla hak sahipliğinin devredilmesi sonucunda yeni hak sahibinin de rayiç bedeli ödemesi ve satış işlemlerini gerçekleştirmesi için de 30 gün süresi kalıyor. Ancak şu unutulmamalıdır ki rayiç bedel ödendikten sonra, noterden devir kanunen mümkün değil. Tüm bu usül ve yöntemi uygulayabilmek için rayiç bedel ve süreyle ilgili bilgiye tam haiz olmak gerekir.

5. Tapu tahsis belgeli arazilere dikkat

Kentsel Dönüşüm Yasası olarak bilinen 6306 sayılı yasa ile fazlasıyla gündeme gelen bir belge olan tapu tahsis belgesi aslında bir mülkiyet hakkı olmayıp imar ve gecekondu mevzuatı çerçevesinde belediye, hazine gibi idarelerin sahip oldukları taşınmazlar üzerinde 2981 sayılı yasa ile kişilere hak sahipliği tanıyan bir şahsi haktır. Ancak tapu tahsis belgesi bir mülkiyet hakkı olmadığı için bu belgenin geçerliliğini, iptal edilip edilmediğini, ilgili belediyelerden ve Gece Kondu Mesken Müdürlüklerinden kontrolü gerekir. Tapu tahsis belgesinin iptal edilip edilmediğinin kontrolü yapılmadan devralınan bir tapu tahsis belgesi iptal edilmiş ise mülkiyet hakkına çevirmek bu durumda mümkün olmayacaktır. Yine 2015 Mayıs sonu itibariyle bu belgelerinde geçerliliği kalmayacağı için bir an önce bu belgelerden doğan şahsi hakkı mülkiyet hakkına çevirmek için başvuru yapmak gerekir. 

6. İmar projelerine dikkat

Aldığınız evin projesinin belediyede onaylı proje ile aynı olup olmadığını mutlaka kontrol etmelisiniz. Çünkü bir çok proje belediyedeki imar planları ile projenin imarı uyuşmadığı için teslim edilememekte. 

7. Kat irtifakını kontrol edin

Tapudan kat irtifakını kontrol edin. Alınacak konut bina üzerinde kat mülkiyeti olup olmadığının tapu sicil müdürlüğünden öğrenilmesi gerekir. Kat mülkiyetine henüz geçilmemişse, yapı kullanma izin belgesi (iskan ruhsatı) alınması ve kat mülkiyetine geçiş ile ilgili bazı formalitelerin olacağı ve birtakım masraflar yapılması gerekeceği dikkate alınmalıdır.

8. Home ofis alırken dikkat

Home ofis olarak satılan projeler aslında imar planlarında konut imarı olan projelerdir. Yönetim planında işyeri olarak kullanılabilir maddesi olduğu için home ofis olarak pazarlanır. Ancak kat malikleri çoğunluk sağlayarak yönetim planındaki bu maddeyi her zaman değiştirebilir. Dolayısıyla ofis olarak kullanmak istediğiniz konutu sadece konut olarak kullanmak zorunda kalabilirsiniz. 

9. Net-Brüt metrekare alanına dikkat

Net ile brüt arasındaki farkın mevzuata uygun olmasına dikkat edin.

10. Satış protokolü hazırlayın

Tapudaki masrafların kimin tarafından ödeneceği konusunda anlaşmaya varılmalı ve bu husus satış protokolüne yazılmalıdır. Tapu müdürlüğüne kadar gelen pek çok işlemde sırf bu masrafları kimin ödeyeceğinde anlaşmaya varılmadığından taraflar anlaşmazlığa düşerek satıştan vazgeçebilmektedir. Taraflardan birinin cayması halinde cezai şart ödeyeceği satış protokolüne yazılmalı ve cezai şart miktarı belirlenmelidir. Satış gününe kadar işlemiş emlak vergisi, çevre temizlik vergisi, su, elektrik, doğalgaz, apartman aidatı, telefon, kablolu TV. gibi borçların kimin tarafından ödeneceğini kararlaştırılmalıdır. Çünkü Kat Mülkiyeti Kanunu´na göre bu borçların teminatı gayrimenkuldür. Bu itibarla, alacaklı idare gayrimenkul üzerine haciz koyarak gayrimenkulün satışını isteyebilir. Bu yüzden satıcıdan bu idarelerden alınmış "...borcu yoktur." yazısının getirilmesini istemekte yarar vardır. Bu mümkün olamazsa bu borçlardan sorumluluğun satıcıya ait olduğu protokole yazılmalıdır.’’

Avukat Kadir Kurtuluş