Konut almak için cazip bir dönem mi?

Şimdilerde ev alma hayalini 2010 yılına erteleyenler, konut fiyatlarının bundan sonra ne tür bir seyir izleyeceğini merak ediyor. Yani ev fiyatları daha düşer mi? Ev almak için beklemeli mi, yoksa hemen harekete mi geçmeli? Konut alıcıları açısından içinde bulunduğumuz dönem bu nedenle de çok cazip. İkinci el konut fiyatları düştüğü seviyede takılıp kalmış durumda. Bütün veriler üstüste konulduğunda yeni konut ya da ikinci el ev almak için son derece cazip günler geçirdiğimizi kabul etmek gerekiyor.

Gayrimenkul sektörü 2004 yılında iyileşme yoluna giren ekonomi ile birlikte büyüme sinyalleri vermeye başladı. Yeni konut projeleri ve ihtiyaç sahiplerinin arayışlarının hızlanması özellikle gayrimenkul sektöründe belirgin bir canlılık yarattı. Tabii bu süreç içinde enflasyonun düşüş trendinin artarak devam etmesi, buna paralel faizlerin aşağıya yönelmesi, finans kuruluşlarının otomotivden sonra ikinci büyük kredi pazarı olarak konut kredilerine yönelmesi de bu talebin artmasını tetikleyen faktörler oldu.

Özellikle 2005 yılı gayrimenkul sektörünün zirve yaptığı bir yıl olarak hafızalara kazındı.

2006 yılında ise gayrimenkul piyasasının yönü, Mayıs ayında Amerikan Merkez Bankası'nın faizle ilgili yaptığı operasyon ve Türk Merkez Bankası'nın da faiz artırımı kararı almasıyla şekillendi. Birçok sektör bundan nasibini alırken en büyük darbeyi yiyen gayrimenkul oldu.

2007 yılı gayrimenkul açısından iyi başlamadı. Mart 2007'de çıkarılan Mortgage Yasası, gayrimenkul sektörü açısından tam bir hayal kırıklığı yarattı. Bunun neden olarak ise  altyapısı hazırlanmadan çıkarılan bu yasanın sektörün yarasına merhem olacak özellikler taşımaması gösteriliyor. 

2008 yılında ise ABD'deki mortgage krizi ile başlayan küresel dalgalanmadan Türk ekonomisi de olumsuz yönde etkilendi. Bu durum yeni konut satışlarına da yansıdı. Yeni ev satışları 2008'de yüzde 28 oranında düşüş gösterdi.

Son çeyrekte satışlar düştü

2009 yılının birinci ve ikinci çeyreği konut sektörü açısından pek de olumsuz geçmedi.  Türkiye İstatistik Kurumu(TÜİK) verilerine göre yılın ilk çeyreğindeki konut satışları 2008 yılının son çeyreğine göre yüzde 17.4'lük bir artışla 108 bin 861 adede çıktı. Sektör, satış konusundaki en büyük artışı 2009'un ikinci çeyreğinde gerçekleştirdi. Yılın ikinci çeyreğindeki konut satış adedi bir önceki çeyreğe göre yüzde 78 oranında artarak, 194 bin 743 adede ulaştı.  Ne var ki konut satışları 2009'un üçüncü çeyreğinde hız kesti. Bu dönemdeki konut satış rakamı bir önceki çeyreğe göre yüzde 42.5 oranında gerileyerek 111 bin 913 adede düştü. Türkiye genelinde 2009 yılının son çeyreğinde ise el değiştiren konut sayısı üçüncü çeyreğe göre yüzde 3.86 artışla 116 bin 229'a yükseldi. 2009 yılı dördüncü döneminde konut satışlarında bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 25.63 oranında artış gerçekleşti.

Bununla birlikte Türkiye genelindeki konut satışları, geçen yıl, önceki yıla göre yüzde 24,50 artarak, 531 bin 746'ya ulaştı. Buna göre, 2008 yılında Türkiye genelinde 427 bin 105 adet konut satılırken, geçen yıl bu sayı yüzde 24,5 artışla 531 bin 746'ya ulaştı.

Fiyatlar artacak

Şimdilerde ev alma hayalini 2010 yılına erteleyenler, konut fiyatlarının bundan sonra ne tür

bir seyir izleyeceğini merak ediyor. Yani ev fiyatları daha düşer mi? Ev almak için beklemeli mi, yoksa hemen harekete mi geçmeli?

Konut alıcıları açısından içinde bulunduğumuz dönem bu nedenle de çok cazip. İkinci el konut fiyatları düştüğü seviyede takılıp kalmış durumda. Bütün veriler üstüste konulduğunda yeni konut ya da ikinci el ev almak için son derece cazip günler geçirdiğimizi kabul etmek gerekiyor.

Bu konuda görüşüne başvurduğumuz gayrimenkul sektörün önde gelen isimleri, 2010'un ilk yarısından itibaren konut fiyatlarında kademeli olarak yüzde 30-40'lara varan oranlarda bir artış olacağı yönünde öngörüde bulunuyor.

Kayda değer gerileme zor

Konut talebi ile orantılı olarak fiyatlarda bir gerileme beklentisi içerisinde olmayan isimlerden birisi de Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme AŞ'nin Yönetici Ortağı Neşecan Çekici. Önümüzdeki dönemde maliyet rakamlarındaki yükseklik sebebiyle fiyatlarda kayda değer bir gerilemenin zor gözüktüğüne işaret ediyor. Çekici'nin bu konudaki öngörüsü ise şöyle:

"Fiyat indirimi yapmak şeklindeki çözümlere finansal gücü olan kurumsal firmaların itibar etmediklerini görüyoruz. Bu firmalar fiyatların düşeceği yönündeki sonu olmayan beklentilerin önünü kesmek adına böyle bir duruş sergiliyorlar. Aslında bu duruş konut sektörünün geleceği için de çok önemli... Kısaca gerçek anlamda finansal darboğaz yaşayan firmaların `mecburiyet satışları' dışında fiyatların çok fazla gerilemesini beklemek gerçekçi bir yaklaşım değil. Bir başka deyişle ,son dönemde yaşanan olumsuz trendin,  özellikle markalı projelerin birim metrekare değerlerindeki `yüksek artış oranlarını aşağı çektiğini' ve sözkonusu dönemin  bir "düzeltme dönemi" olarak algılanması gerektiğini söyleyebiliriz. "

Talep canlanacak

Türkiye gayrimenkul sektöründe önemli bir yere sahip Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği(GYODER), 2009'da daralan ekonominin, 2010'da yeniden büyümeye başlayacağını, ancak büyüme eğiliminin 2001 krizinden sonra yakalanan hızın (yıllık ortalama yüzde 6) altında olacağını öngörüyor. GYODER'e göre 2010-2014 dönemi yıllık ortalama büyüme oranı tahmini yüzde 4 civarında olacak.

GYODER Yönetim Kurulu Başkanı  Turgay Tanes 2010 yılının dünyada ve Türkiye'de gayrimenkul piyasaları için normale dönme çabalarıyla geçeceği yönünde bir değerlendirmede bulunarak "2010 yılında Türkiye gayrimenkul piyasasında sınırlı bir talep artışı, yatırımlarda ve arzda nispi bir yükseliş, stoklarda bir miktar azalış, fiyatlarda bir miktar hareketlenme bekliyoruz." diyor.

1 milyon konut ürettildi

Türkiye'nin önde gelen 22 müteahhidi bugüne kadar 1 milyonun üzerinde konut üretti. Yapımı devam eden konutların sayısı ise 170 bini geçiyor. Krize rağmen birbiri ardına yeni konut projelerini hayata geçiren büyük inşaat şirketlerine her yıl yenileri ekleniyor. 40-50 yılı geride bırakan Soyak, Mesa, Tepe, Nurol gibi sektörün köklü şirketleri ise ağırlığı yurtdışındaki projelere veriyor. Ağaoğlu, Taş Yapı, Ant Yapı ve Kiptaş'ın aralarında bulunduğu yeni dönemin parlayan yıldızları ise yurtiçinde ürettikleri binlerce konutla bu şirketleri izliyor. Hatta Kiptaş, bugüne kadar ürettiği 52 bin konutla sektörün büyüklerini yakalamış durumda.

Bununla birlikte müteahhitler 2009 yılında konut üreticileri satışa çıkardıkları yaklaşık 23 bin konutun 16 binini satmayı başardı.
Okhan Şentürk/Ekonomist