Konut almak mı daha cazip kiralamak mı?

www.emlakkulisi.com'un Genel Yayın Yönetmeni Tebernüş Kireçci, `Konut almak mı daha cazip, kiralamak mı?' sorusuna açıklık getirdi

SkyTürk'te Uyanış Tuğtaş'ın hazırlayıp sunduğu Başlama Vuruşu programına konuk olan Emlak Uzmanı Tebernüş Kireçci ev fiyatları ile kira arasındaki dengesizliğe dikkat çekti. Emlak piyasasında son 3 yılda konut satın almak ve kiralamak konusunda çok büyük bir dengesizlik olduğunu belirten Kireçci, Ataşehir bölgesinde 500-550 bin TL'ye satılan bir evin kiralama bedelinin 1.500 TL olduğunu, Bahçeşehir ve Halkalı gibi bölgelerde ise TOKİ tarafından 3+1 konutların 200-250 bin TL'ye satıldığını, ancak 800 TL'ye bile zor kiralandığını söyledi. 

Tebernüş Kireçci bir gayrimenkulün fiyatını değerleme kriterlerini şu sözlerle açıkladı: 
"Gayrimenkulün fiyatını değerlerken üç tane kriter vardır. Birincisi kiralama çarpanı, kiraladığınız gayrimenkulü ne kadar zamanda satın alabilirsiniz? İstanbul'da özellikle 3+1 ve lüks konutlarda değeri 300 bin TL'nin üzerinde olan konutlarda bu süreç 20 yılı geçiyor. Bir gayrimenkul kirayla parasını 5 yılda karşılıyorsa kelepirdir. 5-10 yıl arasındaysa fiyatı normaldir. 10 yılı geçiyorsa pahalıdır. Merkezi lokasyonlardaki lüks rezidanslarda bu süreç 20-25 yıl oluyor hatta 30-40 yıla kadar çıkıyor. Bunlar 400-500 ayda kendisini amorti edemeyecek rezidanslar. Onları kiralamak daha cazip"

Gayrimenkul değerlemede ikinci kriterin maliyet olduğunu söyleyen Kireçci, konutların üç yıldır çok düşük marjlarla satıldığını söyledi. Maliyet açısından bakıldığında fiyatlardaki yükselişin devam edeceğini vurgulayan Kireçci, üçüncü kriterin ise `karşılaştırma kriteri' olduğunu ifade etti. Gayrimenkul alırken o bölgede daha önce satılan gayrimenkullerin fiyatlarının araştırılması gerektiğini belirten Kireçci sözlerine şöyle devam etti:
"Bu üç kritere baktığımız zaman kira çarpanında ciddi bir problem var. Ya kiraların yükselmesi gerekiyor ya da satılık ev fiyatlarının düşmesi gerekiyor. Bu dengesizlik düzelecek. Bu, yatırım amaçlı konut alınmaması gerektiğine çok iyi bir gösterge. Konuta bütün şartlar aynı kalmak koşuluyla 1,5-2 yıl devam edecek bir yükseliş olacak"

İstanbul'da arsa fiyatlarının çok fazla yükseldiğinin altını çizen Kireçci, "Arsa fiyatları çok sert bir şekilde tavan yaptı. Ancak mesela Riva'da fiyatlar bir türlü yükselmiyor. Çünkü bölgenin çok büyük imar problemleri var. Zekeriyaköy'de ufak tefek yükselmeler yaşanıyor onun dışında aynı kalıyor. Onu da yolların kötü olmasına bağlıyorum" diye konuştu.

İstanbul'da 1000 TL kira verecek kesimin toplam nüfusun yüzde 80'i olduğunu belirten Kireçci, 5 bin TL kira ödeyebilecek kesimin ise nüfusun neredeyse 1000'de 1'i olduğunu söyledi. Emlak Uzmanı Kireçci açıklamalarına şu sözlerle devam etti:

"Gayrimenkulün fiyatlarıyla kişi başına düşen gelir arasında çok doğrudan ilinti vardır. Türkiye'de kişi başına düşen gelirin gördüğü minimum seviye 2 bin 74 dolar, krizden sonra 4 bin - 5 bin dolar seviyesini gördü. Normalde kiraların kriz sonrası yüzde 50 artması gerekirdi, satılık fiyatlarının da aynı şekilde. 2006'nın mayıs ayından 2009'un eylül ayına kadar geçen sürede zaman zaman hareketlenmeler oldu ama bundan sonra piyasaların gideceği yön `Almak mı cazip, satmak mı?' konusuna gösterge olacak. Programda ödenmeyen konut kredileri konusuna da değinen Kireçci konuyla ilgili şu ifadeleri kullandı:

"Ödenmeyen konut kredileri olması gereken seviyede"
"Ödenmeyen konut kredileri konusunda çok ciddi spekülasyonlar yapılıyor. Ödenmeyen konut kredileri yüzde 40'a yükseldi denildi. Yüzde 40 ödenmeyen kredinin olması ülkede finans sektörünün ciddi risk altında olduğunu gösterir. Son 18 ayda konut kredilerinde ödenmeyen kredileri araştırdık. 2008 yılının ocak ayında 0,74 seviyesindeyken, 1,96 seviyesine yükselmiş. İyimser açıdan bakarsak zaten olması gereken yüzde 1'ler civarında. Daha önce çok düşüktü. Bunun nedeni de; geleneksel olarak tüm öğretiler `Ne yapın edin bir ev alın' şeklindedir. İnsanlar kriz ortamında da olsa bir şekilde evlerini kaybetmemek için konut kredilerini devam ettiriyorlar. Çok ciddi işsizlik süreci yaşadı Türkiye, buna rağmen ödenmeyen konut kredilerinin yüzde 2'ler seviyesinde olmaması bunun göstergesidir"

Oturmak için konut alınırken nelere dikkat edilmesi gerektiğini açıklayan Kireçci, merkezi lokasyonda ev almanın çok zorlaştığını dile getirdi. Merkezi lokasyonlarda fiyatların çok pahalı olduğunu ve yeni yapılan konutların çok kısa sürede satıldığını ifade eden Kireçci, "Zaten bir gayrimenkulün yükseliş dalgasında önce merkez yükselir daha sonra kıyılar, yani gelişme lokasyonları. Ama yükseliş tamamlandığı zaman gelişmekte olan lokasyonlar diğerlerine göre daha yüksek prim yapar. Düşüş olduğu zaman ise önce gelişme bölgeleri düşer, oradaki düşüş fazla olur. Bu sebeple gelişmekte olan bölgelere bakmakta fayda var. Bölgenin imar planını, kamu yatırımlarını, dev eğitim ve hastane yatırımlarını, silikon vadilerini incelemek lazım. Ancak büyük yatırımların bir gecede gerçekleşmediğini de unutmamak gerekiyor" şeklinde konuştu.

Uzun vadeli kira sözleşmesi yapın!
Tebernüş Kireçci ayrıca bir projede yaşamın başladığı dönemlerin ev almak ve kiralamak için en iyi dönemler olduğunu açıkladı. Şirketin 300 bin TL'ye sattığı evin ikinci elini 200 bin TL'ye almanın mümkün olabileceğini söyleyen kireçci kiracılara ise şu tavsiyede bulundu:  "Konut kiralayacak olanlar uzun vadeli kira sözleşmesi yapsınlar. 4-5 yıllık kira kontratı yaparlarsa. 2'nci yılda çok ucuz oturmaya başlarlar"

İlgili haberler

Tebernüş Kireçci: Parası olan ne yapsın?

Tebernüş Kireçci: Bankalar ve arsa sahipleri kazandı!

Tebernüş Kireçci: Yatırım için önceliğiniz arsa olsun!