Konut almak ya da satmak için altın kurallar
Konut almak ya da satmak için altın kurallar çok işinize yarayacak
Bir konut satın almak istiyorsunuz... Ya da elinizdeki daireyi satmak istiyorsunuz. Kafanız karışık. Çünkü, hem karşınıza birbirinden çok farklı rakamlar çıkarıyorlar hem de alacağınız ya da satacağınız evin gerçek değerini öğrenmek isterken, altından kalkamayacağınız formülleri öneriyorlar. Peki, bugünlerde gündeminizde almak ya da satmak varsa 3 altın formulü hiç karmaşıklığa yer vermeden adım adım anlattık. SPK lisanslı değerleme uzmanı Cansel Turgut Yazıcı'nın formüllerine, Tebernüş Kireçci, 10 altın kuralıyla değer kattı
1) KİRANIN REHBERLİĞİNDE DEĞERE ULAŞIN
Konutların kendisini geri ödemesi yaklaşık 16-20 yıl arasındadır. Yeri, bölgesi, konumu ,eski olup olmaması, fiziksel kondisyonu, kullanılırlığı gibi özeliklere göre yıl sayısı değişebilir. Bu rakama brüt kira çarpanı (BKÇ) denir.
Peki, bir evin değerine hangi formülle ulaşabilirsiniz?
Diyelim ki,
Aylık geliri 1000 TL olan bir mülk var.
Bunun yıllık geliri; 1.000 TL x 12 ay = 12.000 YTL'dir.
Bu rakamı BKÇ ile değerlendirebilirsiniz.
Yani,
Eğer, 16 yılı baz alarak satın alıyor ya da satıyorsanız;
12.000 x 16 yıl = 192.000 YTL
Eğer, 20 yılı baz alarak satın alıyor ya da satıyorsanız;
12.000 x 20 yıl = 240.000 YTL
BUNU UNUTMAYIN: Ama, eğer bir sitede mülk alıyorsanız ya da satıyorsanız; kira değerine genel gider için kiracının ödeyeceği bedeli koyarak hesap yapmanız gerekir. Genel gider için ödenen rakam olmadan yapılan hesaplarda mülkün kendini geri ödeme süresi çok uzun çıkar, ki aslında bu genel gideri yüksek sitelerde bu şekildedir. Ne kadar çok genel gider söz konusu ise o kadar çok mülkün kendini ödeme süresi uzar.
2) CİVARDAKİ DİĞER DAİRELERDEN GERÇEK DEĞERİ YAKALAYIN
Bu hesaplama yönteminde sizi en çok sıkıntıya sokacak şey, gerçekleşmiş “gerçek emsalleri” bulmaktır. Bu yüzden, bu yöntemi uygularken, şu kuralları mutlaka uygulayın:
- Kıyaslanabilir emsalleri esas alın. Yani, elmalarla armutları kıyaslamayın.
- Ödeme şekilleri, mülklerin devrinde özel bir durum olmaması, ruhsat ve iskan açısından mülklerin benzer özellikler göstermesi gibi eşdeğer durumları yanyana getirin.
- Satın alacağınız daireye emsal olabilmesi için büyüklüğün aynı olması gerektiğini düşünmeyin.
- Benzer mülk verileri, brüt metrekare değerleri kullanılarak kıyaslanabilir. Öncelikle değerde aralık belirlemek işleri kolaylaştırır. Bu yöntemde bir değer aralığı belirledikten sonra değer karar daha sağlıklıdır.
- Çevre araştırmalarından çıkan verileri toplayın. Kullanılabilir olanlar listeleyerek metrekare değerine dönüştürün.
İşte bu kurallardan yola çıkılarak, 4 ayrı dairenin kıyaslandığı bir formül...
* Sizin oturduğunuz sokakta, 90 metrekare alanlı 2+ 1 daire 2 ay önce 90.000 TL civarında satıldı.
Yani, 90.000 TL / 90m2 = 1.000 TL / m2
* Yine sizin ikamet ettiğiniz sokakta bulunan bina ile aynı sırada olan Mektep Caddesi üzerindeki 15 yıllık binada, 2+1, 95 metrekare kombili, kartonpiyerli ve saten boyalı dairenin 100.000 TL'den satışa çıkarıldığını gördünüz.
Yani, 100.000 TL / 95 m2 = 1.052 TL / m2
* İki arka sokakta ise
2+1, kombili, 5 senelik bir binadaki 100 metrekare daire, 90.000 TL'den satışa çıkarıldı.
Yani, 90.000 TL / 100m2 = 900 TL / m2
* Hemen yan binada ise
çok eskimiş ve hasar görmüş, 80 metrekarelik bir mülk 50.000 TL fiyatla satılıyor olabilir. Ama, yine de küçük bir uyarı; fiyatını bulmaya çalıştığımız mülk bu kadar eski değilse, aşağıdaki emsal değeri kullanmak yanlış olabilir.
Yani, 50.000 TL / 80 m2 = 625 TL / m2
Yukarıdaki verilere göre almayı düşündüğümüz konutun satış fiyatı ne olabilir?
BU DURUMDA DAİRENİZİN FİYATI NEDİR:
Bu formüle göre, söz konusu bölgede satın almak istediğiniz dairenin metrekare fiyatı 900 TL ile 1.052 TL arasında olabilir. Alacağınız mülkün, brüt metrekare değeri ile bu verileri çarparak değer aralığına ulaşabilirsiniz. Sonra karşılaştırdığınız bu mülklerin diğer özellikleriyle kendi düşündüğünüz mülkü kıyaslayarak değeri bir yerde konumlandırabilirsiniz.
3) ARSA VE İNŞAAT MALİYETLERİNİ HESAPLAYIN:
Türkiye'de gayrimenkul alanında ilk çalışmaları yapan Prof. Dr. Ahmet Açlar'a göre değerlemede kullanılacak onlarca yöntem arasında, arsa ve inşaat maliyeti de en güvenilir yöntemler arasında yer alıyor. Peki, bunu hesaplarken nasıl yola çıkacaksınız? İşte, adım adım hesaplama yöntemi...
- Alacağınız evin maliyetini arsa ve inşaat olarak ikiye ayırın.
- Site veya apartmandan ev alıyorsanız, toplam arsadan payınıza düşen arsanın metrekaresini belirleyin. Evinizin site veya apartmandaki arsası diyelim ki, 100 metrekare olsun.
- Civardaki arsa fiyatlarını araştırın. Arsa metrekare fiyatı 2 bin TL olan bir muhitte ev alıyorsanız 100 metrekare arsanın bedeli 200 bin TL'dir.
- Alacağınız evin inşaat maliyetinde Bayındırlık Bakanlığı fiyatlarını baz alın. Diyelim ki, almayı düşündüğünüz ev, lüks statüsünde. Metrekaresi 700 TL. Evin büyüklüğü de 100 metrekare. Buna göre evinizin inşaat maliyeti 70 bin TL.
SATIN ALMAK İSTEDİĞİNİZ EVİN GERÇEK DEĞERİ:
Bu durumda arsa bedeli 200 bin, inşaat maliyeti 70 bin TL, yani toplam maliyeti 270 bin TL olan bir konut satın alacaksınız. Size sunulan fiyat ile hesapladığınız maliyet fiyatları arasındaki fark, evi alacağınız şirkete, lokasyona göre değişir. Beklentisi yüksek veya güvenilir ya da iyi marka olmuş bir şirketten ev alıyorsanız maliyet ile satılan ev arasındaki makas büyür. İnşaatına yeni başlanmış bir proje ile bitmiş bir ev arasındaki makas da açık olur.
TEBERNÜŞ KİREÇCİ NE DİYOR?
1) EKSPERTİZ YAPTIRIN: Alırken de satarken de mutlaka ekspertiz çalışması yaptırın. Ekspertiz çalışması size 200-300 TL'ye mal olabilir. Harcayacağınız bu parayı gözünüzde büyütmeyin. Sonuçta ortalama bir insanın hayatı boyunca yapacağı en büyük alım evdir. 200-300 TL'yi harcamak sizi bir çok riskten korur.
2)PİYASA KURALLARINA UYUN: Üç yönteme göre maliyetler farklı çıkabilir. Bu gayet doğaldır. Bu yöntemlerin hangisi doğru? Buna fazla kafa yormayın. Sonuçta piyasa kuralları belli. Emsal değer ağırlıklı kullanılır.
3) GERÇEKÇİ OLUN: Alacaksanız almayı düşündüğünüz eve negatif, satacaksanız satmayı düşündüğünüz eve fazla pozitif davranmayın. Gerçekçi olun. Empati yapın. Doğru fiyatı böyle yakalarsınız.
4) LOKASYONU GÖZ ARDI ETMEYİN: Alırken de satarken de, evin bulunduğu lokasyonu gözardı etmeyin. Beklentisi yüksek lokasyonlarda fiyat, maliyet ve kira çarpanına göre daha yüksek olabilir.
5) İYİ KOMŞUYU SATIN ALAMAZSINIZ: İyi bir site veya iyi komşular... Her şey para demek değil. Bunların değerini hiçbir ekspertiz çalışmasında ve fiyat hesaplamasında bulamazsınız. Bu faktörü göz önünde bulundurun. Aynı şekilde kötü kiracı veya kötü siteyi de unutmayın.
6) EMLAKÇILARA SORUŞTURUN: Maliyet hesaplarında arsa fiyatlarını araştırırken dikkatli olun. Eskiden rayiç değerler düşük olurdu. Son açıklanan değerlerde Türkiye genelinde arsa fiyatları, gelecek 2-3 yılda prim yapacağı değerin üzerinde. Emlak vergisine tabi arsa fiyatlarını baz alırsanız alacağınız evi beleşe alıyor psikolojisine, satacağınız evi kelepir fiyattan sattığınız psikolojisine kapılırsınız. En iyi fiyatı bölgedeki emlakçılardan öğrenirsiniz.
7) KİRA ÇARPANINA DİKKAT: Kira çarpanının düşüklüğü, yatırım açısından getiri potansiyelinin o denli yüksek olduğu anlamına gelir. Kira çarpanının yükselmesi satanların lehine, alacak olanların aleyhinedir. İstanbul'da "Aidatı öde. Bedava otur" kampanyalarını görmüş bir gazeteci olarak dikkatli olmanızı öneririm.
8) DÜKKANLARDA HANGİ YÖNTEM: Dükkanların değeri hesaplanırken bu yöntemlerden en iyi kullanılacak olanı karşılaştırma, kira çarpanı ve maliyet yöntemidir. Çoğu zaman maliyet yöntemi kullanılmaz bile.
9) TAŞINMA MASRAFLARI: Alırken de satarken de eve taşınma öncesi yapılacak masrafları gözardı etmeyin. Sonuçta her taşınmada mutlaka masraf yapılır.
10) EVİNİZ HANGİ SINIF: İnşaat maliyetlerinde Bayındırlık Bakanlığı fiyatlarını baz alırken, alacağınız evin hangi sınıf inşaata girdiğini iyi araştırın.
Tebernüş Kireçci
1) KİRANIN REHBERLİĞİNDE DEĞERE ULAŞIN
Konutların kendisini geri ödemesi yaklaşık 16-20 yıl arasındadır. Yeri, bölgesi, konumu ,eski olup olmaması, fiziksel kondisyonu, kullanılırlığı gibi özeliklere göre yıl sayısı değişebilir. Bu rakama brüt kira çarpanı (BKÇ) denir.
Peki, bir evin değerine hangi formülle ulaşabilirsiniz?
Diyelim ki,
Aylık geliri 1000 TL olan bir mülk var.
Bunun yıllık geliri; 1.000 TL x 12 ay = 12.000 YTL'dir.
Bu rakamı BKÇ ile değerlendirebilirsiniz.
Yani,
Eğer, 16 yılı baz alarak satın alıyor ya da satıyorsanız;
12.000 x 16 yıl = 192.000 YTL
Eğer, 20 yılı baz alarak satın alıyor ya da satıyorsanız;
12.000 x 20 yıl = 240.000 YTL
BUNU UNUTMAYIN: Ama, eğer bir sitede mülk alıyorsanız ya da satıyorsanız; kira değerine genel gider için kiracının ödeyeceği bedeli koyarak hesap yapmanız gerekir. Genel gider için ödenen rakam olmadan yapılan hesaplarda mülkün kendini geri ödeme süresi çok uzun çıkar, ki aslında bu genel gideri yüksek sitelerde bu şekildedir. Ne kadar çok genel gider söz konusu ise o kadar çok mülkün kendini ödeme süresi uzar.
2) CİVARDAKİ DİĞER DAİRELERDEN GERÇEK DEĞERİ YAKALAYIN
Bu hesaplama yönteminde sizi en çok sıkıntıya sokacak şey, gerçekleşmiş “gerçek emsalleri” bulmaktır. Bu yüzden, bu yöntemi uygularken, şu kuralları mutlaka uygulayın:
- Kıyaslanabilir emsalleri esas alın. Yani, elmalarla armutları kıyaslamayın.
- Ödeme şekilleri, mülklerin devrinde özel bir durum olmaması, ruhsat ve iskan açısından mülklerin benzer özellikler göstermesi gibi eşdeğer durumları yanyana getirin.
- Satın alacağınız daireye emsal olabilmesi için büyüklüğün aynı olması gerektiğini düşünmeyin.
- Benzer mülk verileri, brüt metrekare değerleri kullanılarak kıyaslanabilir. Öncelikle değerde aralık belirlemek işleri kolaylaştırır. Bu yöntemde bir değer aralığı belirledikten sonra değer karar daha sağlıklıdır.
- Çevre araştırmalarından çıkan verileri toplayın. Kullanılabilir olanlar listeleyerek metrekare değerine dönüştürün.
İşte bu kurallardan yola çıkılarak, 4 ayrı dairenin kıyaslandığı bir formül...
* Sizin oturduğunuz sokakta, 90 metrekare alanlı 2+ 1 daire 2 ay önce 90.000 TL civarında satıldı.
Yani, 90.000 TL / 90m2 = 1.000 TL / m2
* Yine sizin ikamet ettiğiniz sokakta bulunan bina ile aynı sırada olan Mektep Caddesi üzerindeki 15 yıllık binada, 2+1, 95 metrekare kombili, kartonpiyerli ve saten boyalı dairenin 100.000 TL'den satışa çıkarıldığını gördünüz.
Yani, 100.000 TL / 95 m2 = 1.052 TL / m2
* İki arka sokakta ise
2+1, kombili, 5 senelik bir binadaki 100 metrekare daire, 90.000 TL'den satışa çıkarıldı.
Yani, 90.000 TL / 100m2 = 900 TL / m2
* Hemen yan binada ise
çok eskimiş ve hasar görmüş, 80 metrekarelik bir mülk 50.000 TL fiyatla satılıyor olabilir. Ama, yine de küçük bir uyarı; fiyatını bulmaya çalıştığımız mülk bu kadar eski değilse, aşağıdaki emsal değeri kullanmak yanlış olabilir.
Yani, 50.000 TL / 80 m2 = 625 TL / m2
Yukarıdaki verilere göre almayı düşündüğümüz konutun satış fiyatı ne olabilir?
BU DURUMDA DAİRENİZİN FİYATI NEDİR:
Bu formüle göre, söz konusu bölgede satın almak istediğiniz dairenin metrekare fiyatı 900 TL ile 1.052 TL arasında olabilir. Alacağınız mülkün, brüt metrekare değeri ile bu verileri çarparak değer aralığına ulaşabilirsiniz. Sonra karşılaştırdığınız bu mülklerin diğer özellikleriyle kendi düşündüğünüz mülkü kıyaslayarak değeri bir yerde konumlandırabilirsiniz.
3) ARSA VE İNŞAAT MALİYETLERİNİ HESAPLAYIN:
Türkiye'de gayrimenkul alanında ilk çalışmaları yapan Prof. Dr. Ahmet Açlar'a göre değerlemede kullanılacak onlarca yöntem arasında, arsa ve inşaat maliyeti de en güvenilir yöntemler arasında yer alıyor. Peki, bunu hesaplarken nasıl yola çıkacaksınız? İşte, adım adım hesaplama yöntemi...
- Alacağınız evin maliyetini arsa ve inşaat olarak ikiye ayırın.
- Site veya apartmandan ev alıyorsanız, toplam arsadan payınıza düşen arsanın metrekaresini belirleyin. Evinizin site veya apartmandaki arsası diyelim ki, 100 metrekare olsun.
- Civardaki arsa fiyatlarını araştırın. Arsa metrekare fiyatı 2 bin TL olan bir muhitte ev alıyorsanız 100 metrekare arsanın bedeli 200 bin TL'dir.
- Alacağınız evin inşaat maliyetinde Bayındırlık Bakanlığı fiyatlarını baz alın. Diyelim ki, almayı düşündüğünüz ev, lüks statüsünde. Metrekaresi 700 TL. Evin büyüklüğü de 100 metrekare. Buna göre evinizin inşaat maliyeti 70 bin TL.
SATIN ALMAK İSTEDİĞİNİZ EVİN GERÇEK DEĞERİ:
Bu durumda arsa bedeli 200 bin, inşaat maliyeti 70 bin TL, yani toplam maliyeti 270 bin TL olan bir konut satın alacaksınız. Size sunulan fiyat ile hesapladığınız maliyet fiyatları arasındaki fark, evi alacağınız şirkete, lokasyona göre değişir. Beklentisi yüksek veya güvenilir ya da iyi marka olmuş bir şirketten ev alıyorsanız maliyet ile satılan ev arasındaki makas büyür. İnşaatına yeni başlanmış bir proje ile bitmiş bir ev arasındaki makas da açık olur.
TEBERNÜŞ KİREÇCİ NE DİYOR?
1) EKSPERTİZ YAPTIRIN: Alırken de satarken de mutlaka ekspertiz çalışması yaptırın. Ekspertiz çalışması size 200-300 TL'ye mal olabilir. Harcayacağınız bu parayı gözünüzde büyütmeyin. Sonuçta ortalama bir insanın hayatı boyunca yapacağı en büyük alım evdir. 200-300 TL'yi harcamak sizi bir çok riskten korur.
2)PİYASA KURALLARINA UYUN: Üç yönteme göre maliyetler farklı çıkabilir. Bu gayet doğaldır. Bu yöntemlerin hangisi doğru? Buna fazla kafa yormayın. Sonuçta piyasa kuralları belli. Emsal değer ağırlıklı kullanılır.
3) GERÇEKÇİ OLUN: Alacaksanız almayı düşündüğünüz eve negatif, satacaksanız satmayı düşündüğünüz eve fazla pozitif davranmayın. Gerçekçi olun. Empati yapın. Doğru fiyatı böyle yakalarsınız.
4) LOKASYONU GÖZ ARDI ETMEYİN: Alırken de satarken de, evin bulunduğu lokasyonu gözardı etmeyin. Beklentisi yüksek lokasyonlarda fiyat, maliyet ve kira çarpanına göre daha yüksek olabilir.
5) İYİ KOMŞUYU SATIN ALAMAZSINIZ: İyi bir site veya iyi komşular... Her şey para demek değil. Bunların değerini hiçbir ekspertiz çalışmasında ve fiyat hesaplamasında bulamazsınız. Bu faktörü göz önünde bulundurun. Aynı şekilde kötü kiracı veya kötü siteyi de unutmayın.
6) EMLAKÇILARA SORUŞTURUN: Maliyet hesaplarında arsa fiyatlarını araştırırken dikkatli olun. Eskiden rayiç değerler düşük olurdu. Son açıklanan değerlerde Türkiye genelinde arsa fiyatları, gelecek 2-3 yılda prim yapacağı değerin üzerinde. Emlak vergisine tabi arsa fiyatlarını baz alırsanız alacağınız evi beleşe alıyor psikolojisine, satacağınız evi kelepir fiyattan sattığınız psikolojisine kapılırsınız. En iyi fiyatı bölgedeki emlakçılardan öğrenirsiniz.
7) KİRA ÇARPANINA DİKKAT: Kira çarpanının düşüklüğü, yatırım açısından getiri potansiyelinin o denli yüksek olduğu anlamına gelir. Kira çarpanının yükselmesi satanların lehine, alacak olanların aleyhinedir. İstanbul'da "Aidatı öde. Bedava otur" kampanyalarını görmüş bir gazeteci olarak dikkatli olmanızı öneririm.
8) DÜKKANLARDA HANGİ YÖNTEM: Dükkanların değeri hesaplanırken bu yöntemlerden en iyi kullanılacak olanı karşılaştırma, kira çarpanı ve maliyet yöntemidir. Çoğu zaman maliyet yöntemi kullanılmaz bile.
9) TAŞINMA MASRAFLARI: Alırken de satarken de eve taşınma öncesi yapılacak masrafları gözardı etmeyin. Sonuçta her taşınmada mutlaka masraf yapılır.
10) EVİNİZ HANGİ SINIF: İnşaat maliyetlerinde Bayındırlık Bakanlığı fiyatlarını baz alırken, alacağınız evin hangi sınıf inşaata girdiğini iyi araştırın.
Tebernüş Kireçci
