Konut almanın tam sırası!

Birbirinden cazip kampanyalar düzenleyen bazı şirketler, peşin alımlarda yüzde 25-40'a varan indirimler uyguluyor. Üstelik bu oranı, pazarlıkla daha da yukarı çekmek mümkün.

"Konut fiyatlarında düşüş olmaz"
Emre Çamlıbel (Soyak Holding CEO Vekili)

"İçinde bulunduğumuz dönemde, konut almanın tam zamanı olduğunu düşünüyoruz; çünkü sektörde faaliyet gösteren tüm şirketler, tüketicilere çeşitli ödeme kolaylıkları sunuyor. Biz de Soyak olarak,  İzmir  Karşıyaka'da yer alan Soyak Siesta projemizde, yüzde 5 peşinat ile yüzde 0.99 faiz oranlı bir kampanya oluşturduk. Kampanya kapsamında, dairelerin teslim edileceği Mart 2011'de yüzde 25 ara ödeme ve 72 aydan 120 aya varan vade seçenekleri sunuyoruz. Bunun yanı sıra peşin ödemelerde ise yüzde 10 indirim uyguluyoruz.
İnşaat maliyetleri düştü, dolayısıyla `ofis, AVM, konut yatırım maliyetleri ucuzlayacak' yönünde söylemler oluşuyor. Önümüzdeki dönemde de konut fiyatında maliyet azalmasına bağlı bir düşüş olmayacağını öngörüyoruz."

"Lokasyonu iyi mülkler için avantaj dönemi"
Neşecan Çekici (Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme AŞ Yönetici Ortağı)

"Emlak fiyatlarında krizden dolayı yaşanan bir düzeltme dönemi söz konusu. Ayrıca maliyet rakamlarındaki yükseklik nedeniyle de fiyatlarda kayda değer bir gerilemenin zor olduğunu da belirtmek gerekiyor. İkinci el konut satışlarında ise genelde ilk sahip olunan fiyatlar seviyesinde veya bu seviyenin altında satışın, çok sıklıkla gerçekleşmediğini aktarmakta da yarar görüyorum.
Alımın, özellikle inşaatı tamamlanmış ve lokasyonu iyi olan mülkler için avantajlı bir dönem olduğuna inanıyorum. Duraksama dönemi olarak tabir ettiğim içinde bulunduğumuz yılda uygun arsa yatırımı, uzun vadeli düşünen ve nakit sorunu olmayan yatırımcılar için yeni fırsatlar sunacaktır. "

"Avantajlı dönem"
Başak Soner (TURYAP Yönetim Kurulu Üyesi)

"İçinde bulunduğumuz süreç, nakit parası olan ve gayrimenkul satın almak isteyen herkes için kesinlikle avantajlı bir dönem. Piyasada binlerce konutun üretimi tamamlandı veya tamamlanmak üzere. Biten inşaatlar bir an önce satılmalı ki elde edilen finansla müteahhit yeni üretime geçebilsin ya da bitmemiş inşaatını tamamlayabilsin olumlu-olumsuz yaşanan her olayda olduğu gibi Türk milleti sadece kriz dönemlerinin nasıl atlatılabildiğini değil aynı zamanda gayrimenkul alırken amacının ne olduğunu (kullanım mı- yoksa yatırım mı) bizzat tecrübe ederek öğrendi. İçinde bulunduğumuz süreç, halen kirada olan ve ciddi kira rakamları ödeyen insanların, eğer biraz da peşinatları var ise artık harekete geçip, ihtiyaca yönelik konut satın alma yönünde belki de son fırsat.
Döviz ve kredi faizlerinin düşmesini beklemeyi tercih edenlerin, uzun süredir yatay çizgi halinde seyreden konut fiyatlarının doğal olarak yükselişe geçeceği detayını göz önünde bulundurmalarında fayda var."

"Kriz hep kazandırır"
Güzin Ervardar (Beşyıldız-Yuvataş İnşaat Genel Koordinatörü)

"Türk tüketicisi artık biliyor ki, doğru lokasyonda, doğru şirketten, doğru fiyatla alınan gayrimenkul her zaman kazandırır; ama krizde alınan daha çok kazandırır.
Kriz nedeniyle, doğru fiyatla pazarlanan gayrimenkullerde, mevcut fiyatlarından bir düşüş pek söz konusu değildir. Ancak 2008'in son çeyreğinden itibaren, fiyatlara yapılması gereken fiyat artışları yansıtılamadı. Bu da zımni olarak bir indirim demektir. Arızi olarak fiyat düşüren şirketler varsa da, finansal durumu ile ilgili bir gösterge olduğundan, şüphe ile bakmak gerekir. Bu fiyatlardan satışlara artık maliyetler izin vermemektedir. Bu fiyatlar diptir, hem mevsim olarak hem de maliyetler gereği fiyatlar yükselme trendine dönecektir."

"Uygun zaman"
Bilge Özdemir (Emlakci İcra Kurulu Üyesi)

"Konut ihtiyacı olup; yeterli birikim ve ödeme olanakları olanlar için konut almanın zamanıdır. Çünkü; Mayıs 2006'dan beri daralan gayrimenkul hacminin bu yılın başından beri genişlemeye başladığını izliyoruz. Oturum amacıyla konut alacaklara, şu anki zamanın uygun olduğunu söyleyebilirim. Özellikle villa trendinde bugünün KDV fırsatları değerlendirilmelidir. Gayrimenkul fiyatlarında konum ve projelere göre yüzde10-40 seviyelerinde gerilemeler oldu. Bu gerilemeler, rakamsal düşüşlerden ziyade satış şartlarında şirketlerin finansman maliyetlerini üstlenmesi ile yaşandı. Beklentim, yaz aylarında proje stok ve şirketlerin nakit ihtiyacı ile doğru orantılı olarak yukarı doğru düzeltmelerin yaşanması ve sonbaharda yükseliş trendine geçilmesidir."

"Piyasa biraz canlandı"

Ali Dumankaya (Dumankaya İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi)

"Şirketlerin indirim kampanyalarının üzerine hükümetin ÖTV ve tapu harcında indirim yapması, konutta çok cazip fırsatları da beraberinde getirdi. Piyasa koşullarını göz önüne alırsak konut fiyatlarında bir denge oluştu ve ekonomide çok önemli bir değişim yaşanmadığı takdirde bu fiyat dengesi küçük oynamalarla yıl boyunca devam edebilir.
Artış eğilimde olan konut fiyatları, krizle birlikte düşüş trendine geçti ve elinde konut stoku bulunan şirketlerin stok eritme adına çok ciddi indirim kampanyaları oldu. Böylece piyasa koşulları göz önüne alınarak geliştirilen projelerle birlikte durgunlaşan piyasada bir canlanma yaşandı. Oluşan bu arz talep dengesiyle birlikte şu an fiyatlar üzerinde belli bir denge kurulmuş durumda ve bu fiyatların yıl boyunca süreceğini düşünüyoruz."

Uzmanlar, cebinde nakit parası olanlar için şu anki ortamın bir fırsat dönemi olduğuna işaret ediyorlar. Gayrimenkul sektörü, 2004 yılında iyileşme yoluna giren ekonomi ile birlikte büyüme sinyalleri vermeye başlamıştı. 2005 ve 2006 yıllarında ise altın çağını yaşayan inşaat sektörü, krizden büyük darbe aldı. 2005 yılında yüzde 21.5, 2006 yılında yüzde 19.4 büyüyen inşaat sektörü, eski günlerini mumla arar oldu. 2007 yılı da gayrimenkul açısından iyi başlamadı. Mart 2007'de çıkarılan Mortgage Yasası, sektör açısından tam bir hayal kırıklığı yarattı. Buna neden olarak ise altyapısı hazırlanmadan çıkarılan bu yasanın sektörün yarasına merhem olacak özellikler taşımaması gösteriliyor. 2008 yılında ise ABD'deki mortgage krizi ile başlayan küresel dalgalanmadan Türk ekonomisi de olumsuz yönde etkilendi. Bu durum, yeni konut satışlarına da yansıdı. Bu yansımayla birlikte yeni ev satışları 2008'de yüzde 28 oranında düşüş gösterdi.
Yükselen inşaat maliyetleri, düşük iç talep, yüksek seyreden faizler, ekonomik belirsizlikler, 2009'un da gayrimenkul sektörü için parlak bir yıl olmayacağına işaret ediyor. Bu yıl konut kredisi faizlerinin yükselmesiyle birlikte konut talebi adeta bıçak gibi kesildi. Satış olmayınca irili ufaklı yüzlerce şantiyede işler durdu. Kriz, dev projeleri bile etkiledi. Yatırım maliyeti 50 milyon dolar ile 150 milyon dolar arasında değişen projeler askıya alındı. Birçok projede satış sıkıntısı olmasına karşın batan şirket sayısında korkulan olmadı. Piyasa iyiyken maketten satışlar, inşaat sektöründeki batıkların artmasına karşı emniyet sübabı oldu.

Asıl canlanma 2010'da
Yeni konut projeleri ve ihtiyaç sahiplerinin arayışlarının hızlanması, özellikle gayrimenkul sektöründe belirgin bir canlılık yarattı. Tabii bu süreç içinde enflasyonun düşüş trendinin artarak devam etmesi, buna paralel olarak faizlerin aşağıya yönelmesi, finans kuruluşlarının otomotivden sonra ikinci büyük kredi pazarı olarak konut kredilerine yönelmesi de bu talebin artmasını tetikleyen faktörler oldu.
2009 yılından sonra faizlerdeki düşüşle beraber konut kredilerinde artışın yaşanacağı, buna paralel olarak da gayrimenkul sektörünün ancak 2010 yılında canlanmaya başlayacağı tahmin ediliyor. Ev alma hayalini 2009'a erteleyenler, konut fiyatlarının bundan sonra ne tür bir seyir izleyeceğini merak ediyor. Yani ev fiyatları düşer mi? Ev almak için beklemeli mi yoksa hemen harekete mi geçmeli?
Ekonomistler ve gayrimenkul sektörünün önde gelen isimleri, bu sorulara farklı yanıtlar veriyor. İnşaatçılar, emlakçılar ve konut kredisi veren bankaların yöneticilerine göre şu an ev almanın tam sırası. Yaşanan durgunluktan dolayı fiyatların yeterince düştüğünü belirten sektör temsilcileri, "Fiyatlar bundan sonra daha fazla düşmez, ev alacaksanız elinizi çabuk tutun" uyarısında bulunuyor. İnşaatçılar ise özellikle artan inşaat maliyetleri ve yüksek arsa fiyatları nedeniyle fiyatlarda bundan sonra ciddi bir düşüş olmayacağı görüşünü öne sürüyor.
Yükselen fiyatlar ve talebin doyum noktasına ulaşması nedeniyle sektörde yaklaşık son bir yıldır satışlar durma noktasına gelmişti. Gayrimenkul sektörü uzmanları, yılbaşından buyana özellikle de orta sınıfa yönelik, metrekaresi bin ile bin 500 lira aralığında satılan toplu konut projelerinde geçen yıla göre yüzde 10-40 oranında fiyat gerilemesi yaşandığını ifade ediyor. Yerel seçimlerin ardından duraklama döneminin sona ermesiyle birlikte ertelenen konut alım satımlarının yavaş yavaş tekrar hız kazandırdığı belirtiliyor.  
Birçok şirket yeni projeler ile sektöre iddialı bir şekilde giriş yaparken, mevcut olan projelerde cazip ödeme koşullarıyla tüketicilerin ilgisini üzerlerine çekiyor. Uzmanlar da yavaş yavaş hareketliliğin başladığı sektörde konut kredi faizlerinin yüzde 1 seviyesine inmesi durumunda talebin 2009'un son çeyreğinden canlanacağında hemfikir. 

Nakiti olana büyük fırsat
Peki önümüzdeki günlerde sektörde neler olacak? Konutta fiyatların seyri nasıl olacak? Bu ortamda konut almalı mı? İşte hazırladığımız bu haberimizde sektörün önde gelen isimlerinin ağzından tüm bu sorulara yanıt aradık.
İnşaatçılar, önümüzdeki dönemde konut fiyatlarında bir artış olacağı görüşünde birleşiyor. Markalı konut üreticilerinin bazıları, önümüzdeki dönemde konut fiyatlarında kademeli olarak yüzde 20'lere varan oranlarda bir artış olacağı yönünde öngörüde bulunuyor. Yetkililer, buna gerekçe olarak özellikle arsa maliyetlerindeki aşırı artışın konut fiyatları üzerinde yaratacağı zam baskısını gösteriyor. Bu nedenlerden dolayı içinde bulunduğumuz dönemin gayrimenkul satın almak için uygun bir zaman dilimi olduğu ifade ediliyor.
Sektör uzmanları, özellikle arsa ve ofise yapılacak yatırımın, önümüzdeki dönemde getirisinin daha fazla olacağını belirtirken yatırımcılara alım öneriyor.
Birinci el konut sektöründe bu gelişmeler yaşanırken, özellikle başta İstanbul olmak üzere, Ankara, İzmir ve Bursa gibi büyük illerde ikinci el konut piyasasında yüzde 50'lere varan fiyat düşüşleri olduğu halde yaprak kımıldamıyor. Emlakçılar, müşteri bulamamaktan şikayet ederken, evini satılığa çıkaranlar ise gerçek değerinin altındaki fiyatlara razı olmak zorunda kalıyor. Gayrimenkul sektörünün önde gelen isimleri, cebinde nakit parası olanlar için şu anki ortamın tam bir fırsat dönemi olduğuna işaret ediyorlar.

Kampanyalar can simidi oldu
Ekonomik kriz, konut almak isteyenler için çok cazip fırsat ortamı yarattı. Alım satımların iyi olduğu 2005 ve 2006'da inşaat şirketleri haftada bir zam yaparken durgunluğun iyice hissedilmeye başlandığı 2008 başından bu yana konut fiyatlarına zam yapılmadı.
Konut talebini canlandırmak isteyen şirketler daire satışında peşinatları yüzde 1'e kadar çekti, hatta bazı şirketler peşinatsız satışa başladı. Konut kredisi faizleri yüzde 1.39 seviyesinde kalmasına karşın, konut bedelinin yüzde 92'si kadar kredi kullanmak mümkün hale geldi. İnşaat şirketleri ellerindeki bitmiş konutları satabilmek için peşin ödemelere yüzde 25-40 oranında indirimler yaparken, satışa yeni çıkarılan konutlarda metrekare birim fiyatları 3 bin liradan 2 bin 500 liraya kadar geriledi.
Bunun dışında bazı konut üretici şirketler, peşin alımlarla uyguladıkları indirime ek olarak, satış ofisindeki satış temsilcilerine pazarlık yetkisi de veriyor. Kısaca şu günlerde cebinde nakit parası olanlar, indirim oranlarını bir yerde kendi lehlerine çevirebiliyor. 

Projeler erteleniyor
Nakit akış dengesi bozulan sınırlı sayıdaki şirket içinse çeşitli çözüm yolları bulunuyor. Örneğin; Hoffman'ın projelerini Ağaoğlu devraldı, Yapı Endüstrisi'nin projesinden konut alanlara  TOKİ  paralarını iade etti. KC Grup da işlerine devam edip krizi aşacaklarını belirterek iflas erteletti.
Ancak konut talebinin durması, satışı devam eden konut projelerini zorlamaya devam ediyor. İnanlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Serdar İnan, en az 100 bin yeni konutun alıcı beklediğini belirtiyor. Aşçıoğlu İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Yaşar Aşçıoğlu da tek bir  konut satamadan dokuz ay geçirdiklerini ifade ediyor.
Kriz nedeniyle alışveriş merkezi (AVM) yatırımları da ertelenmeye başlamış durumda. Kriz öncesinde, bugün sayısı 212'ye ulaşan alışveriş merkezi yatırımlarının bazıları tamamen iptal edilirken, bazılarında inşaat sürecine başlanamadı bile. İnşaatı devam eden alışveriş merkezlerinde ise açılış tarihleri sürekli erteleniyor. İstanbul, İzmit, Samsun, Ankara, Tokat, Tarsus, Manisa, Malatya, Diyarbakır gibi illerde yapılması planlanan 20'ye yakın AVM, yatırımcısı tarafından ertelenmiş durumda.

Kaynak: Hürriyet Emlak Dergisi haziran sayısı.