Konut, değer artışıyla yatırımda en yüksek getiriyi sağlıyor!

Türkiye’de döndük dolaştık yine ne varsa konutta, altında ve dolarda olduğunu gördük. Bu durum sadece son bir yılda değil, son 5 yılda ve son 10 yılda da böyle.

- 2016 yılı yatırım araçlarının getirilerini enflasyondan arındırdığımızda, en yüksek reel getiriyi yüzde 19 ile altın ve yüzde 12 ile dolar ve yüzde 7 ile euro sağladı. Son yıl konutta fiyat artışı olarak enflasyonun çok üzerine çıkan bir değerlenme görmedik. Ama 10 aylık konut değer artışları yıllık enflasyonun yüzde 2 kadar üzerinde. Üstelik bu konut değer artışlarına kira gelirleri dahil değil. Yüzde 9.3 artan kira gelirlerinin, değer artışı ile birlikte emlaktan elde edilen gitiriyi yükselttiği kesin. Geri kalan diğer finansal araçların kayda değer reel getirisi de, kaybı da yok.

- Vadeyi 5 yıla kadar uzattığımızda bu kez Türkiye çapında yüzde 33’lük değer artışı ve yüzde 42’ye varan kira artışı ile konut en yüksek getiriyi sağlıyor. İstanbul’da konut yatırımının değer artışı ise yüzde 62 ile bunun üzerinde ve yüzde 42’lik kira artışı da eklendiğinde en yüksek getirinin İstanbul’da konuttan kazanıldığını gösteriyor.

- Konutta sonra dolar yüzde 27’lik reel artışla ikinci sırada. 5 yıllık dönemin önemli bir farkı ise altının reel olarak yüzde 10 kaybettirmesinde. Çünkü altın fiyatları ons bazında 2011 yılında 1.920 dolarla tavan düzeyine çıktıktan sonra geriliyor. Son bir yıllık kazancının önemli kısmı ise kur artışından.

- 5 yıllık dönemde bireysel emeklilik fonlarının ortalama reel getirisi ise yüzde 1.5’te kaldı. Mevduat faizinin reel getirisi bile yüzde 5.5 ile bireysel emeklilik fonlarının üzerinde yer aldı.

- Uzun vadeye çıktığımızda ve 10 yıllık bir dönemi baz aldığımızda bu kez altın yüzde 222 reel getirisi ile ilk sırada yer aldı. Çünkü kapsanan dönem 2006-2016 ve altın 2011 yılına kadar yükselişteydi.

- Uzun vadede dikkati çeken diğer gelişme döviz kurlarının getiride geriye düştüğü ve TL faizlerin performansının daha iyi olduğudur. Altın açık ara birinci olurken, ikinci en yüksek getiri yüzde 29 ile mevduat faizinde ve üçüncü en yüksek getiri de yüzde 28 ile Hazine faizinde.

- Bireysel emeklilik fonlarının ortalama getirisi yüzde 26 ile dördüncü sırada yer alıyor. Ancak yine mevduat faizini yakalayabilmiş değil, 3 puan gerisinde.

10 yıllık dönemde dolar yüzde 24 reel getirisi ile beşinci sıraya iniyor.

- Bu arada belirtelim ki, konut fiyat endeksleri 2010 öncesine gitmiyor. Bu nedenle konut getirilerini 10 yıllık hesaplayamıyoruz. Ama son 10 yılda kira artışının Türkiye bazında yüzde 111 olduğunu ve aynı dönemdeki yüzde 100.4’lük TÜFE’nin üzerinde gerçekleştiğini ekleyelim.

- Belki en ilginç sonuçlardan birisi de son 10 yılda hisse senetlerinin reel olarak artmaması ve kazandıramaması. Gerçi temettü verimi hesaba dahil değil ve orada yıllık ortalama yüzde 2’nin altında bir verim var. Fakat Türkiye hisse senetleri uzun vadede artık kazandırmıyor gibi bir gerçekle de karşı karşıyayız. 

- Finansal taraftaki bu getiriler reel ekonomiyle de örtüşüyor. Büyümenin inşaattan geldiğini biliyoruz. En yüksek kazanç da konuttan elde ediliyor. Sonra altından ve dolardan. Üretimi ve ticareti temsil eden şirketlerde ise pek kar ve büyüme yok.

FAİZLER GERİLEDİ AMA MEVDUATI KUR ARTIRDI

Mevduat faizlerinin düşürülmesine karşılık Türkiye’de yerleşiklerin bankalardaki toplam TL ve döviz mevduatı geçen yıl yüzde 17 büyüdü. Bu performansla hem enflasyonu ikiye katladı hem de geçmiş yılları geride bıraktı.

Döviz mevduatındaki artışta kur yükselişi etkili oldu. Yoksa yılbaşı yıl sonu olarak döviz bazında DTH’larda net bir artış yok. Hatta 8 milyar dolarlık bir kayıp bile var. 158 milyar dolarlık döviz hesabı toplamı 2016 sonunda 145 milyar dolara indi. Bu da yıl içinde ve özellikle temmuzdaki darbe girişimi ardından dövizden çözülen ve TL mevduata yönelmeden kaynaklandı. Sonuçta hem TL mevduatlar arttı hem de kur yoluyla döviz hesaplarının TL karşılığı yükseldi. Toplamda da mevduat yüzde 17 gibi yüksek sayılabilecek bir oranda arttı ve üstelik bunu faizlerin reel olarak gerilediği bir yılda yaptı.

Yurtdışı yerleşikler ise yılın ilk ayı ile son üç ayında Türkiye’den çıkış eğilimindeydiler. Yıl ortasında ise Türkiye’ye net bazda sermaye getirdiler. Yıllık bazda ise hem hisse senedi hem de devlet iç boçlanma senetlerinden 1.5 milyar doları aşkın net döviz girişi oldu. Ancak fiyat değişimlerinden dolayı Türkiye’deki portföyleri 10 milyar dolar eridi ve 80.7 milyar dolara indi. Bu büyüklük yabancıların Türkiye’deki 2008 yılından sonraki en düşük portföyü.

ENFLASYON DÜŞMEDİ AMA FAİZLER DÜŞTÜ

2016 Merkez Bankası’nın faizlerde düşürücü yönde adım atmasına, hükümetin isteği ve zorlaması da eklenince hem mevduat hem de kredi faizleri geriledi. Küresel sermaye hareketleri yılın başlangıcında ve sonunda negatif etkilemesine karşılık yılın toplamında kayda değer bir çıkış yaşanmadı. Buradan bir zorlanma olmayınca içeride Merkez Bankası’nın arka arkaya 7 ay faiz koridorunun üst bandından indirime gitmesi ve fonlama faizlerini aşağıya çekmesi öncülük etti, hükümet de zorladı ve bankalar mevduat faizlerini yüzde 1.5, ticari kredi faizlerini yüzde 1.3, konut kredi faizlerini yüzde 2.6 düşürdü. Yıllık enflasyon 2015’te yüzde 8.81 iken 2016’da yüzde 8.53 oldu.

Habertürk / Abdurrahman Yıldırım