Konut fiyatları düşecek mi, artacak mı?

Dünya Gazetesi yazarlarından Leyla İlhan bugünkü köşesinde konut kredileri, konut satış verileri ve konut fiyatlarını değerlendirdi. İşte, Leyla İlhan'ın yazısı.. 

Konut kredi faiz oranları son 6 aydan bu yana artıyor. Haliyle faiz arttıkça kredili yani ipotekli konut satışı azalıyor. Verilere baktığımıza eylülden bu yana faiz oranları yüzde 1.15 oranında seyrediyor. Dolayısıyla o tarihten bu yana kredili satışlar hep düşüş yönünde gitti. Tabii buna birde bankaların konut kredisi vermedeki isteksizlikleri eklenince TUİK'in ocak ayında açıkladığı raporda da sonuç değişmedi. Ocak ayında bir önceki yılın ayına göre ipotekli konut satışları yüzde 20.3 azaldı. Bu yılın ilk ayında 97 bin konut satılırken bunun sadece 28 bin 678 bini ipotek yöntemiyle alındı. Peki kredili satışların miktarı azalsa da konut satışları nasıl oluyor da artıyor. Hatta öyle bir artış ki bu rakam 1 milyon 409 bin adetlere gelerek bir rekor kırıldı. Bu rakamların yüksek çıkmasında şüphesiz inşaat firmalarının geliştirdiği modeller çok etkili oldu. Artık neredeyse her firma kendi bünyesinde geliştirdiği modellerle satış yapıyor. Pek çoğu da 4- 5 yıla varan dönemler için sıfır faizli vadelerle ödeme imkanı sunuyor. Şu an için sektördeki dinamizmi sağlayan bu metot sürdürülebilir mi? 

Bu konuda Tahincioğlu Holding Yönetim Kurulu Başkanı Özcan Tahincioğlu'nun açıklaması şöyle: "Faizlerin yüksek olduğu bir dönemde vatandaş kredi kullanmak istemiyor. Ancak satışlar artıyor. Çünkü firmalar bu satışı yapıyor. Fakat bu da öz sermayeden kaynak ayrılmasına neden olduğu için sıkıntılara neden oluyor."

Kimler risk altında?
Tahincioğlu'nun bu konuda bir tespiti daha var. Özellikle bazı bölgelerde stokların oluştuğu piyasada artık iyi ile kötünün ayrışacağını söylüyor. Bu ayrışmada ise gayrimenkulü ikinci ya da üçüncü iş olarak yapan firmaların öz sermaye ihtiyaçlarının daha fazla artacağı söyleniyor. Şirketler bu riski alırken, inşaat maliyetlerinin enflasyon üzerinde seyrettiği bir dönemde artan maliyet, uzun vadeler ve düşen kârların şirketlerin karşısına çıkmayı sürdürecek. İnşaat şirketlerinin buna karşın yüzde 10 ile 20 arasındaki zam yapması bekleniyor. Ancak bu zammın en erken yılın son aylarına doğru yapılması bekleniyor. Ayrıca bu artış belki öyle bir anda olmayabilir. Küçük küçük artışlarla bu fiyatlara gelecek deniliyor. Dolayısıyla, alıcı için çok uygun bir dönem olsa da şirketler bu dönem fedakarlık yaparak geçirecek gibi görünüyor...

Sektör kat karşılığını bırakıyor mu?
Sektörde karlar azalırken, kat kârşılığı anlaşmalar da kârlar daha fazla eriyebiliyor. Bazı projeler de bu modelde karlar yüzde 4'e kadar gerilerken, bazı projelerde ise kârlar en fazla yüzde 10'a kadar çıkabiliyor. Buna birde satış riski de eklenince firmalar çeşitli çözümler geliştiriyorlar. Bunlardan biri ikinci bir ortakla birlikte arazi satın alarak proje geliştirmek. Bir diğeri ise taahhüt işi yapmak. Türkiye'nin köklü firmalarından Mesa bu modele geçenlerden. Firma özellikle ödemesi belli, satış riski olmadığı için taahhüt işine sıcak bakıyor. Hatta bu amaçla Cezayir'de taahhüt işi alacağını açıkladı.Taahhütten alacağı ciroyu ise 2 milyar liraya çıkardı.