Konut fiyatları düşmüyor, talep giderek artıyor!

Türkiye ekonomisinin lokomotifi ve stratejik öneme sahip olan konut sektöründe son üç yıldır hızla yükselen konut fiyatlarına rağmen sektöre olan talep devam ediyor. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre Türkiye genelinde konut satışları Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %17,3 artarak 93 bin 902 oldu.

Gayrimenkul piyasalarında konut fiyatları yüksek seyretmeye devam etmesine rağmen konut talebi düşmemekte aksine artmaktadır. Son bir yıla baktığımızda ise hızla artan inşaat maliyetleri ve azalan konut stokları yeni üretilen konut fiyatlarında yüksek oranlarda fiyat artışlarına neden olmaktadır. Ancak buna rağmen konuta olan talepte geçtiğimiz ay bir önceki yıla göre artış yaşandı.

Gayrimenkul sektörüne olan ilginin devam etmesinde en önemli etken konutun yatırım aracı olarak ülkemizde enflasyonist ortamda paranın değerini koruyan en önemli yatırım enstrümandan birisinin olmasıdır. Türk Lirasının yabancı para birimlerine karşı değer kaybetmesi, inşaat maliyetlerinde ithal girdilerin yükselmesi konut fiyatlarını yukarı yönlü çekmektedir. Bu duruma rağmen yatırımcı kitle mevduat yaparak ya da paralarını devlet tahviline yatırarak zarara uğramaktansa fiyatı sürekli artan konutlara yönelmeyi tercih ediyor. Diğer taraftan konut ihtiyacının halen yüksek olması sektöre olan ilgiyi de diri tutmaktadır.

Türkiye'de her yıl 800 binin üzerinde konut ihtiyacı olduğu belirtilirken, satışlar hız kesse de alımların sürmesi bekleniyor. 2023 yılında Türkiye'de yeni konut üretimi 1 milyona yakın seviyede gerçekleşti. 2024 yılında ise, hükümetin teşvikleri ve konut ihtiyacının devam etmesi ile yeni konut üretiminin 1 milyonun üzerinde olması beklenmektedir.

YENİ KONUT TALEBİ ARTIYOR!

Son yıllarda inşaat maliyetlerin konut fiyatlarına yansıtılmasıyla birinci ve ikinci el konut fiyatları arasındaki fark açıldı. Birinci el konutlara uygulanan göreli avantaja rağmen talep, fiyat açısından daha karşılanabilir seviyede kalan ikinci el konutlara kaydı. 2013 yılında ilk el konut satışları toplam satışların ortalama yüzde 50’sini oluştururken, takip eden yıllarda bu oran azalarak önce ortalama yüzde 45' e, 2020 yılıyla birlikte ise yüzde 30 seviyelerine gerilemişti. Ancak geçtiğimiz sene Şubat ayında yaşadığımız doğal afetin oluşturduğu kitlesel
göç ve ortaya çıkan yeni konut ihtiyacı ilk el konuta ilginin artmasına neden oldu.

Mevcut konut stoklarının eskimesi ve plansız yapılaşma sağlam konut ihtiyacının büyümesinde etken
oldu. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre uzun bir aradan sonra Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı, Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %21,8 artarak 28 bin 594 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %30,5 oldu.

Yeni konut talebi önümüzdeki dönemde başlayacak olan konut projeleri için kaynak oluşturacaktır. Konuta erişimde alternatif finansal çözümlerin getirilmesiyle bu hızın artması beklenmektedir. 

İPOTEKLİ SATIŞLAR TARİHİ DİP SEVİYESİNDE

Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulunun (BDDK) geçtiğimiz yıl Eylül ayında uygulamaya aldığı karar ile konut yatırımcıları için gidilen kredi kısıtlaması ve konut kredisi faiz oranlarının uzun bir süredir aylık yüzde 3 seviyelerinde seyretmesi ipotekli konut satışlarını ciddi oranda azalttı.

2013 yılında ipotekli konut satışları toplam satışların ortalama yüzde 40’ını oluştururken, 2018 yılıyla birlikte ise yüzde 20 seviyelerine kadar geriledi. Bu oran içerisinde bulunduğumuz yıl daha da azalarak Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %49,1 azalış göstererek 8 bin 827 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı tarihi dip seviyeyi görerek %9,4 olarak gerçekleşti. Toplumun daha rahat konuta erişebilmesi için İpotekli satışlarda özellikle faiz oranlarının konut müşterisi için psikolojik üst sınır olarak kabul edilen yüzde 39'un altına inmesi konut talebini canlandırmada oldukça etkili olduğu geçtiğimiz yıllarda görüldü.