Konut fiyatları neden hızla artıyor? Konutta balon var mı?
Konut fiyatları ile ilgili merak edilen sorulardan biri, balon olup olmadığı oluyor. Prof. Dr. Ali Hepşen, bugün konut piyasasındaki balonu değerlendirdi.
Satılık ve kiralık konutlarda yaşanan fahiş fiyat yükselişleri (balon/köpük-bubble) ya da düşüşleri (sönme-bust) sık sık gündem oluyor. Bu iki durumun tespit edilmesi için öncelikli adım tanımlamalar oluyor.
Dünya Gazetesi köşe yazarı Prof. Dr. Ali Hepşen, bugünkü köşesinde konut piyasalarında yaşanan balon oluşumları ve sonuçlarını kaleme aldı.
Prof. Dr. Ali Hepşen, "Piyasalarda gözlemlenen aşırı fiyat artış ve azalışları (boom-bust cycles) için literatürde farklı tanımlamalar yapılmaktadır" dedi ve bu tanımlamalarda ortak olarak aşırı fiyat artışlarının, ekonomik birimlerin geleceğe yönelik gerçekçi olmayan beklentilerinin sonucunda, konut fiyatlarının piyasanın ve ekonominin temelleriyle açıklanamayacak bir hızda yükselmesi olarak ifade edildiğini belirtti.
Fiyat düşüşleri ise piyasalardaki bu dengesizliğin düzeltilmesi anlamına geliyor.
Ali Hepşen, söz konusu yazısında, "Aslında, konut piyasalarında fiyatların ne zaman tepe noktasına (peak) yükseleceğini, ne zaman dibe (trough) vuracağını başlangıçta net olarak belirlemek zordur. Bu iki olgu arasında ne kadar zaman geçeceğini tahmin etmek daha da zordur" ifadelerine yer verdi ve bu yönde yapılan çalışmalara değindi.
Bu yönde yapılan akademik çalışmalara bakıldığında, konut piyasalarında enflasyondan arındırılmış reel fiyatların en az altı çeyrek dönem (1,5 yıl) boyunca sürekli şekilde yükselmesi (devamında aynı şekilde azalması) ve bu artışın (devamında yaşanan azalışın) kümülatif olarak yüzde 15’i geçmesi halinde fiyatlarda “tepe noktasının” oluştuğuna dikkat çekti.
Ayrıca Hepşen, bu süreçte konut piyasalarında köpük oluşumlarının varlığından da söz edilebileceğini aktardı.
KONUT FİYATLARI NEDEN HIZLA YÜKSELİYOR?
Prof. Dr. Hepşen, "Konut piyasalarında yaşanan fiyat hareketliliğine yönelik süreçte, genellikle fiyatların aşırı yükselmesi ile köpüğün oluşması, sonra bu köpüğün ani bir şekilde sönmesi ve fiyatların durağan seyrini devam ettirmesi şeklinde üç aşamadan oluşmaktadır" açıklamasını yaptığı yazısında, fiyat yükselişlerinde faiz oranlarındaki hızlı düşüş, arz ve stok durumu, bölgesel kamu yatırımları gibi konuların etkili olduğunu söyledi.
Hepşen, sektörü sıkılaştırıcı kararların ise tam tersi etki yaratabildiğini dile getirdi.
"Bu konudaki son örneklerden bir tanesi Almanya’da karşımıza çıktı. 2023 yılı ikinci çeyrek döneminde artan faiz ortamında konut fiyatları geçen yılın aynı çeyreğine göre yüzde 9.9 geriledi ve 2000'den bu güne en sert düşüşü kaydetti" ifadelerine yer veren Ali Hepşen, diğer yandan Almanya’da hem inşaat maliyetlerinin hem de faiz oranlarının artması sebebiyle 2023 yılının ilk yarısında bina inşaat izinlerinde yüzde 27’lik bir düşüş yaşandığının altını çizdi.
Prof. Dr. Ali Hepşen, söz konusu yazısını "Dolayısıyla, faiz oranlarına ilişkin alınacak kararlarda ve bunun konut fiyatlarına ve piyasaya yönelik etkisinde konuya hassasiyetle yaklaşılması gerekmektedir" ifadelerini kullanarak tamamladı.
ÜLKELERDEN ÖRNEKLER:
Dünya Gazetesi köşe yazarı Prof. Dr. Ali Hepşen, 'Konut piyasalarında yaşanan balon oluşumları ve sonuçları' başlıklı yazısında, ülkeerin konut ve diğer gayrimenkul piyasalarında geçmiş dönemde ortaya çıkan örnekleri de sıraladı. İşte o ülkeler ve örnekler:
"Ülke örnekleri incelendiğinde, örneğin, Japonya’da 1990 yılının sonuna gelindiğinde Japonya’nın toplam arsa değeri yaklaşık olarak 20 trilyon dolar düzeylerine, bir diğer ifadeyle dünya genelindeki toplam gelirlerin yüzde 20’sine; mevcut hisse senedi piyasalarının toplam değerinin 2 katına ya da ABD’nin toplam yüz ölçümünün yüzde 4’üne eşit olmakla birlikte, toplam arsa değerinin tam 5 katına ulaşmıştır Japon gayrimenkul piyasasındaki bu hızlı fiyat hareketlilikleri köpük ve sönme oluşumları için iyi birer örnek teşkil etmektedir.
Benzer şekilde, İsveç’te de ticari gayrimenkuller 1980-1985 yılları arasında yüzde 275, 1985-1990 yılları arasında yüzde 140 oranında değer kazanmıştır. Güneydoğu Asya konut piyasalarında da aşırı fiyat hareketlilikleri gözlemlenmiştir. 1992 yılından 1997 yılına kadar geçen süre içerisinde Tayland, Singapur, Malezya gibi ülkelerde yüzde 60’ın üzerinde artan konut fiyatları, 1997-1998 yıllarında yüzde 40’a yakın azalmıştır.
ABD’de Federal Housing Finance Agency (eski adıyla Office of Federal Housing Enterprise Oversight) Konut Fiyatları Endeksi incelendiğinde 1991 (Endeks Değeri=100)’den Nisan 2007 (Endeks Değeri=225,11)’ye kadar geçen süre içerisinde konut fiyatlarının yüzde 125 oranında değer kazandığını; ancak Temmuz 2008 (Endeks Değeri=212) itibariyle ise konut fiyatlarının Ekim 2005 (Endeks Değeri=211,98) değerlerine düştüğünü söylemek mümkündür."
Konut balonu o tarihte şişmeye başladı! Ünlü ekonomist grafiklerle açıkladı...
Sigortada yeni dönem! Sistem baştan sona değişiyor! Detaylar peş peşe geldi!
Emeklilere 100. yıl ikramiyesinde son durum ne? Emekliye 5 bin TL ikramiye verilecek mi?