Konut, işyeri ve arsa satarken dikkat edilecek konular!

Gayrimenkul satarken dikkat edilecek bazı ince noktalar var. Hem sonradan ortaya çıkabilecek cezalı vergi ve harçları ödemek zorunda kalmamak için hem de bazı vergisel avantajlardan yararlanmak için bu noktalara dikkat etmek gerekiyor

GAYRİMENKULUN TAPUDAKİ SATIŞ DEĞERİ
Gayrimenkul kaça satılacak olursa olsun, tapuda "asgari bir değer" göstermek gerekiyor.
Bu değer, "vergi değeri" olarak adlandırılan, gayrimenkulün emlak vergisine esas değeridir.
Harçlar Kanunu'na göre, devir ve iktisaplarda tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden ödeniyor.
Bu nedenle de tapuda işlem yapılmadan önce, gayrimenkulün bağlı olduğu belediyeden, gayrimenkulün satışın yapıldığı yıla ilişkin emlak vergisi değerini öğrenmek gerekiyor.
Satış bedeli, gayrimenkulün emlak vergisi değerinden düşük olsa da tapu harcının, emlak vergisi değeri üzerinden ödenmesi gerekiyor.
Ancak gerçek alım-satım bedelinin, emlak vergisi değerinin üzerinde olması halinde tapu harcı, beyan edilecek gerçek alım-satım bedeli üzerinden hesaplanıyor.

DÜŞÜK BEDEL TAPUYA YAZDIRILABİLİYOR
Gayrimenkulün gerçek satış değerinin, tapu harcına esas olan emlak vergisi değerinden düşük olması halinde, gerçek alım satım bedeli tapu senedine yazdırılabiliyor.
Bunun için, gerçek alım satım bedelinin tapu senedinde ayrıca gösterilmesinin, satıcı tarafından talep edilmesi gerekiyor.
Bu durumda harç, tapu harcına esas olan tutar (emlak vergisi değeri) üzerinden alınıyor, ancak tapu senedine de gerçek satış bedeli yazılıyor.

ÖDENECEK HARÇ
Gayrimenkul satışında hem satıcı hem de alıcı, tapu harcına esas değer üzerinden binde 16,5 oranında ayrı ayrı tapu harcı ödüyor!

SATIŞ KAZANCININ VERGİLENDİRİLMESİ
Satılan gayrimenkul, miras ya da bağış şeklinde edinilmişse, ne zaman ve kaç liraya satılırsa satılsın, bir lira dahi gelir vergisi ödenmesi gerekmiyor.
Gayrimenkuller, edinme tarihinden itibaren beş yıl elde tutulmuşsa, yine kaç liraya satılırsa satılsın vergi ödenmiyor. Ancak edinme tarihinden itibaren beş yıl içinde satılırsa, bundan doğan kazanç, "değer artış kazancı" kabul ediliyor.Kazanç hesaplanırken;
- Önce iktisap (edinme) bedeli, satışın yapıldığı ay hariç olmak üzere Üretici Fiyat Endeksindeki (ÜFE) artış oranında artırılacak. Ancak bu endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının yüzde 10 veya üzerinde olması gerekiyor.
- Endekslenmiş edinme bedeli ile satış dolayısıyla yapılan masraflar, satış bedelinden çıkarılacak.
- Ortaya çıkan kazançtan satışın yapıldığı yıl için belirlenen istisna tutarı (2012 yılı için 8.800 TL) düşülecek.
- Kalan kısım değer artış kazancı olarak yüzde 15'ten başlayan gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilecek.
Satış kazancı, satışın yapıldığı yılı izleyen yılda 25 Mart günü mesai bitimine kadar beyan edilecek. Hesaplanan vergi de Mart ve Temmuz aylarında iki taksit halinde ödenecek.

TİCARİ İŞLETMELERE AİT GAYRİMENKULLER
Ticari işletmelerin, aktiflerinde kayıtlı olan gayrimenkulleri elden çıkarmaları halinde, beyan edecekleri tapu harcına esas asgari değer ve ödeyecekleri harç oranı aynen yukarıda açıklandığı gibi.

Ticari işletmeler, gayrimenkulün satışı nedeniyle fatura düzenlemek ve ayrıca KDV’de hesaplamak zorundalar. Gayrimenkulün satışından doğan kazanç da vergiye tabidir.
Ancak Kurumlar, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan gayrimenkulü sattıklarında;
- Satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutmak koşuluyla, gayrimenkul satış kazancının yüzde 75'lik kısmı için, kurumlar vergisi ödemezler.
- Satış işlemi KDV’ye de tabi tutulmaz.
- Gelir vergisi stopajı da ödemezler.

SATIŞIN BELEDİYEYE BİLDİRİLMESİ
Gayrimenkulünü satanlar, ileride emlak vergisine ve çevre temizlik (çöp) vergisine (konut dışındaki binalar için) yönelik bir takiple karşılaşabilirler. Bunu önlemek için, gayrimenkulün satışını yaptıktan hemen sonra, ilgili belediyeye bir dilekçe ile durumu bildirmelerinde yarar var.

 Şükrü Kızılot/ Hürriyet