Konut KDV iadesine Sayıştay vetosu!

Evet yanlış duymadınız, konut satışları nedeniyle inşaat şirketleri ve müteahhitlere yapılan KDV iadesine yönelik Maliye’nin getirdiği bazı sınırlamalara, Sayıştay’da vize verdi. İşte O gün Gazetesi'nden Abdullah Tolu'nun haberi...

Sayıştay’ın bu konudaki görüş ve eleştirileri ile tespitleri, Gelir İdaresi Başkanlığı 2017 Yılı Denetim Raporu’nda yer aldı. Gelir İdaresi Başkanlığı da, tüm teşkilatına gönderdiği 10 Aralık 2018 tarihli ve 161421 sayılı KDV Genel Yazısı’nda, Sayıştay Raporu’nda yer alan eleştiri ve tespitlerin yapılacak KDV iadelerinde dikkate alınmasını, KDV iadelerinin buna göre yapılmasını istedi.

KDV İadesi, Her Sektör Gibi Konut Sektörü İçin de Oldukça Önemli

KDV iadeleri iade hakkı sahibi hemen her sektör gibi konut sektörü içinde çok önemli ve değerli. Banka ve KGF kredisi gibi finansman olanaklarının gittikçe zorlaştığı son günlerde, KDV iadesi sektör açısından bir can simidi niteliğinde. Bunun farkında olan Hükümetimiz de ikinci 100 günlük eylem planında, Yeminli mali müşavir raporu ile iade tutarlarının yüzde 50'sinin  10 iş günü içinde, kalan kısmının ise raporun incelenmesinden sonra iade edilmesine dönük düzenleme yapılacağını açıkladı. Yani, KDV iadelerinin hızlandırılması için hemen her türlü önlem alınıyor ve alınmakta.

Ancak, buna rağmen uygulamada KDV iadesi ile ilgili bazı konularda sektör aleyhine kritik kararlar alınabiliyor, KDV iadesini azaltıcı nitelikte yorum ve uygulamalar yapılabiliyor. Bu uygulamalar bazen Kanuna uygun, bazen ise Kanunda olmamasına rağmen lafzı aşan yorumlara dayalı olabiliyor. 

Sayıştay, Maliye’nin Konut KDV İadelerine İlişkin Hangi Sınırlamalarına Vize Verdi?

Sayıştay, Maliye’nin konut KDV iadesine ilişkin getirdiği bazı sınırlamalarına vize verdi. Peki, bu sınırlamaların uygulanması için Maliye’nin Sayıştay’dan vize alması gerekir mi? Elbette hayır, söz konusu sınırlamalar en az 5 yıldır zaten uygulanıyor. Sayıştay vizesi, sadece Maliye’nin uygulamasını güçlendirdi, daha savunulabilir hale getirdi, olay bundan ibaret. Ancak, olan KDV iadesi kısıtlanan, azaltılan konut sektörüne oldu, başka kimse bu uygulamalardan zarar görmedi.

Sayıştay’ın uygulanmasına vize verdiği konular aşağıdaki gibi:

1) Ortaklara ve İlişkili Şirketlere Yapılan Konut Satışlarının Nihai Tüketim Amaçlı Satış Olmaması Nedeniyle KDV İadesine Konu Edilemeyecekleri

Maliye, yapı müteahhitlerinin ortaklarına ve ilişkili şirketlere yaptıkları net alanı 150 m2’nin altındaki konut satışları, bu konutların daha sonra başkalarına satılabileceği dikkate alındığında nihai tüketim amaçlı olmadığı, dolayısıyla bu satışlar nedeniyle iade talebinde bulunulmasının mümkün olmadığı görüşündedir. Maliye, bu görüşünü verdiği çok sayıda özelgede belirtmiştir. 

Sayıştay ise, bu satışların nihai tüketim amaçlı satış olmadığı ve bu nedenle söz konusu satışlar nedeniyle yüklenilen KDV’lerin iade hesabına dahil edilmemesi gerektiğini belirterek, Maliye’nin bu görüşü ve uygulamasını onaylamıştır.

Ancak, bu görüş ve uygulama son derece yanlış olup, indirimli KDV oranına tabi konut satışlarından doğan KDV iadesinin düzenlendiği KDV Kanunu’nun 29/2. Maddesi ile  bu iadenin usul ve esaslarının düzenlendiği KDV Genel Uygulama Tebliği’nde ortaklara ve ilişkili şirketlere yapılan konut satışlarının teslim sayılmamasını gerektirecek yasal bir düzenleme  bulunmadığından ve bu satışların teslim sayılabilmesi için nihai tüketim amaçlı olarak yapılması gerektiği hususunda bir şart da düzenlenmemiş olduğundan, bu satışlar nedeniyle yüklenilip indirim konusu yapılmayan KDV’lerin de iade edilmesi gerekir. Bu konuda çok sayıda idari yargı kararı da bulunmaktadır.

Artık bu sorunun da çözülmesi uygun olacaktır. Şöyle ki, Maliye bu görüşünde ısrar edecekse, bunu Kanunda düzenleme yapmak suretiyle gerçekleştirmelidir, artık amacını aşan yorumdan kaçınmalıdır.

2) Konut İnşaatı Yapan Adi Ortaklığa Yeni Bir Ortağın Dahil Edilmesine ilişkin Sözleşme Devir Bedeli Vb. Adlar Altında Hesaplanan KDV’lerin İade Hesabına Dahil Edilmemesi

Öncelikle belirtmek gerekir ki, adi ortaklıklarda ortaklığı sona erdirmeyen hisse devirleri KDV’ye tabi değilken, ortaklığı sona erdiren hisse devirleri KDV’ye tabi bulunmaktadır. Adi ortaklıklarda ortak sayısı 1’e (bire) düşmediği sürece, yapılan hisse devirlerinin ortaklığı sona erdirmediği kabul edilmektedir. Dolayısıyla, adi ortaklığa yeni bir ortak alınması durumunda ortaklık sona ermeyeceğinden, düzenlenen faturada KDV hesaplanmayacaktır. Ancak, uygulamada, bu şekildeki hisse devirlerinde KDV hesaplandığı ve KDV iade hesabında bu KDV’lerin de dikkate alındığı tespit edilmiştir. Bu gibi durumlarda hesaplanan KDV fazla ve yersiz hesaplanan KDV niteliğinde olup, bu KDV’lerin indirimli konut satışlarından doğan KDV hesabında dikkate alınmaması ve bu kapsamda iadesinin talep edilmemesi gerekir. Bu şekilde yanlışlıkla hesaplanan  KDV’nin ise, KDV Kanununun 8/2. Maddesine göre iadesi talep edilebilir. Bu konuda Maliye’nin uygulaması ve Sayıştay’n vizesine aynen katılıyoruz. 

3) Yapı Kullanma İzin Belgesi Henüz Alınmamış Konutların Fiili Tesliminin, Taraflar Arasında Düzenlenen Sözleşmeler Ve Teslim Tutanakları İle İspat ve Tevsik Edilemeyeceği

İndirimli orana tabi konut teslimleri nedeniyle iade talebinde bulunulabilmesi için konutların tamamlanarak alıcılara teslim edildiğinin çeşitli belgelerle tevsik edilmesi gerekmektedir. Burada iki durum söz konusu olmaktadır. Konut ve bina için yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınmışsa sorun yok, binanın tamamlandığı bu belge ile tevsik edilebilir. Sorun, yapı kullanma izin belgesi henüz alınmadan teslim edilen konutlarla ilgili yaşanmaktadır. 

Maliye, yapı kullanma izin belgesi alınmadan alıcılarına teslim edilen konutların fiili tesliminin ikamet belgesi, konutta ikamet edenler adına elektrik, su, doğalgaz aboneliği gibi binanın fiilen kullanıldığını gösteren resmi makamların vereceği belgelerle tevsik edilmesini öncelikle istemektedir. Ancak, alıcı ve satıcı arasında düzenlenen sözleşme, teslim tutanakları, fatura ve konutta ikamet edenler adına olmayan abonelikleri fiilen teslimin tevsikinde tek başına yeterli görmemektedir. Bu gibi durumlarda da, konutları teslim tarihinde fiilen kullanılabilir durumda olup olmadığına ilişkin olarak yoklama yapılmasını ve yoklama sonucuna göre değerlendirme yapılmasını istemektedir. Sayıştay’da bu uygulamayı onaylamıştır. 

Öncelikle, maliye, konutu teslim alan herkesin mutlaka o konutta oturacağı fikrinden hareket etmekte ve belgelemeyi buna göre istemektedir. Oysa, konutu alan herkes o konutta oturmuyor, yatırım amacıyla alan var, anne babasını oturtmak için alanlar var, çocuklarını ve yakın aile fertlerini oturtmak için alanlar var, listeyi uzatmak mümkün. Ayrıca, konutu sattıktan sonra müteahhit firmaların alıcılardan elektrik, su, doğalgaz aboneliği belgelerini istemeleri ve almaları da çoğunlukla mümkün bulunmuyor. Bu gibi durumlarda teslim tutanakları ve sözleşmeler yeterli tevsik için yeterli sayılmalı, KDV iadesi bu belgeler esas alınarak yapılmalıdır. Vergi dairesinin çok tereddütte kaldığı durumlarda ise, çok acil olarak bir yoklama yaptırılarak, durum yerinde tespit edilmek suretiyle iadeler yapılmalıdır. İkinci olarak, tevsikte kullanılacak belgelerin mutlak suretle resmi makamlardan alınma zorunluluğunun olmaması gerekir diye düşünüyoruz. Özel şirketlerden alınan belgeler de geçerli sayılmalıdır. 

Sonuç olarak; KDV iadesi konut sektörü için son derece önemli. İadelerin gecikmemesi, iade tutarlarının amacını aşan yorum ve görüşlerle azaltılmaması, iade sürelerinin uzatılmaması ve hızlandırılması, mükelleflerden gereksiz belge istenmemesi gerekir.

Müteahhitlere konut ve işyeri satışında KDV iadesi!