Konut kredi faizleri düşüyor... Refinansman zamanı geldi mi?

2006 yılı başlarında işler kötüye gitmeye başlamadan önce konut kredisi oranları %1,03 e kadar düşmüştü. Müşteriye özel oranlarla  %1,01 i dahi görmüştük. Vadeler ise 180-240 aya kadar gidiyordu. O dönemde Merkez Bankası gösterge oranları 4-5 puan daha yüksekti. Gene o dönemde bankalar arasında ciddi bir pazar payı savaşı vardı. Fonlama olanakları daha kolay, risk iştahı daha fazlaydı. Böyle bir ortamda kar marjı olmadan gelecek fiyatlanabiliyordu. Bir çok banka kapatılmayan pozisyonları orantısal olarak arttırmış ve kısa vadeli kaynaklarla fonluyordu. Son dönemlerde ise fonlama maliyeti ile kullandırım faizleri arasında ciddi bir marj var. Vadeler uzadıkça bu marj daha da artıyor. Diğer kredi tipleri gibi Konut Kredisi oranları da düşen faiz oranlarını biraz daha geriden takip ediyor. Şu anda 2005 yılı ya da 2006 yılı ilk aylarındaki piyasa güveni ve şartları olsaydı Konut kredisi oranları olarak 0,80 seviyelerini telafuz ediyor olurduk.  Ve bu oranlar 10 yıl ve üzeri vadeler için de geçerli olurdu. Oysa bugünlerde hızlı bir faiz düşürme yarışı başlasa da makul düşük oranların sadece kısa vadelerde uygulandığını görüyoruz. Uzun vadeli oranlar biraz daha geriden geliyor. Anons edilen düşük oranların çoğunun indirimli adı altında yüksek komisyon oranlı kredi tipi olması da tüketici için başka bir kafa karıştıcı konu.

Faiz oranlarının trendleri, neden düşmesi gerektiği kadar hızlı düşmediği konusuna daha önceki yazılarda zaman zaman değinmiştik. Bu yazımızın konusu sizlerden de daha sık gelmeye başlayan `mevcut  kredilerinizi düşen faiz oranlarıyla yeniden yapılandırma zamanı geldi mi' sorusu...

Yaklaşık son üç  yılda kullanılmış krediler kullanım oranları nedeniyle yeniden yapılandırmaya aday krediler olacaktır. Genelde kullanım vadelerinin 5 yıl üzerinde ortalamada ise 7-8 yıl seviyesinde olması ise 1-2 yıl vadedeki cazip oranların yetersiz olduğunu gösteriyor. Diğer vadelerde de ciddi düşüşler olduğu için refinansman her halukarda karlı fakat faiz oranlarının hala gidecek yerinin olması nedeniyle `acaba birkaç ay daha bekleyeyim, refinansmanı bir seferde mi bitireyim' sorusu akılları karıştırıyor.

O zaman `kredimi yeniden yapılandırayım mı' sorusunu nasıl cevaplandıracağınızı  konuşalım.

Önce küçük bir not... İster Mortgage kapsamına girmiş, ister girmemiş olun.... Eğer konut kredinizi 6 Mart 2007 tarihinden önce kullandıysanız %2 ceza komisyonuna tabi değilsiniz....

Unutmamanız gereken bir diğer konu ise, kredinizi başka bir bankaya transfer ederseniz yeni bir kredi kullanıyor gibi masraf ödeyeceksiniz... Bu nedenle önce kendi bankanızla konuşup indirim talep edin... Bu size daha az masraflı ya da masrafsız bir seçenek sunabilir... Unutmayın bankalar arasında ciddi bir rekabet başladı... Mevcut kredilerini kaptırmamak için bir çok banka indirime razı olacak. Özellikle eğer erken kapatma cezanız varsa bu sizin için çok daha mantıklı. Fakat şunu da unutmayın ki, bankanız size hayır derken ya da yeni oran ve indirim komisyonu teklif ederken sizin şartlarınızı ve esnekliğinizi göz önünde bulunduracaktır. Yani durumunuza göre fiyatlama yapacaktır....

Eğer 3 yıl önce 60 ay vadeli bir kredi kullandıysanız, hiç beklemeden refinansman yapabilirsiniz... Örneğin vade sonuna hala 8-10 yıl varsa refinansman için birkaç ay daha bekleyip oranların biraz daha düşüp düşmeyeceğini görmek mantıklı olabilir...

Farklı vadelerde farklı oranlardan kullanılmış binlerce kredi var... Çok sayıda soru geliyor... Kendi kararınızı vermek için yapmanız gerekeni yazalım... Bankaları dolaşıp tüm maliyetler içinde en düşük aylık oranı bulun... (Toplam aylık maliyet oranını öğrenmek kıyaslamanızı kolaylaştıracaktır. Aksi takdirde indirimli kredi oranları gibi yüksek komisyonlu krediler kafanızı karıştıracaktır. ) Sonra kredinizin kapama anapara tutarını öğrenin..... Örneğin anapara borcunuz 100,000TL olsun... Banka masraf olarak ta 2,000TL alıyor olsun (tüm komisyon, masraf ve ekspertiz tutarlarını ekleyin, sigorta masrafını dışarıda tutun)... Bankadan 102,000TL için ödeme planı isteyin ve taksitleri mevcut taksitlerinizle kıyaslayın.. Eğer kapama cezanız varsa (anapara üzerinden %2) 104,000TL için ödeme planı isteyin ve taksitleri karşılaştırın.... Aradaki fark bu işleme değecekse beklemeyin... Çok ta fark yokmuş  diyorsanız faizlerin biraz daha düşmesini bekleyin...

Bu gibi durumlar agresif bankalar için güzel  ortamlardır. Özellikle Pazar payları  yüksek bankalar için tedirgin edicidir, çünkü oran düşürmedikleri zaman kaybedecek ciddi bir hacme sahiptirler. En iyi savunma hücumdur misali faizleri aşağıya çeken bankaların Pazar payında en ön sırada olan bankalar olması şaşırtıcı gelmemeli...  Yılın en yavaş ayı Ağustos'tur...  Eylül ise  piyasanın hızlanmaya başladığı bir aydır.... Ramazan, bayram olsa da fena bir Eylül ayı yaşamayacağız gibi görünüyor. Ekim ise sıradan bir Ekim ayı gibi olmayacaktır.

Sevgiyle kalın,

Nejat ÖZONAY