Konut kredilerinin düzenlenme süreci

Gayrimenkul satın almayı planlayan kişi öncelikle kredi alma girişiminde bulunacaktır. Kişinin ön kredi başvurusu çerçevesinde krediyi kullandıracak kuruluş öncelikle kişinin kredibilitesini ölçmektedir. Başvuranın kullanmak istediği kredi miktarı, faiz oranları ve geri ödemelerinin nasıl olacağı hesaplanmakta ve bunları içeren bir önbilgi formu kişiye verilmektedir. Kişinin mali yapısı ve ödeme gücü, bu noktada, kredi veren kurum açısından önem taşımaktadır. Kişi aylık gelirinden ne kadar az bir kısmını ipotekli konut kredisi için ayırıyorsa, kredi veren kurum açısından da o kadar düzenli nakit akışı var demektir. Genellikle kişiler için aylık gelirinin yüzde 30-40'ı arası bir geri ödeme kapasitesi hesaplanmaktadır.

Kredi veren kurum, bu aşamada, kredi açılacak gayrimenkule ilişkin tapu ve kat mülkiyeti bilgilerini inceler ve uzman değerleme kuruluşları aracılığı ile değer tespiti yapar. Kurum, belirlenen değerin yüzde 70-80'ini aşmamak üzere ve ipotekli konut kredisi kullanacak kişinin ödeme kapasitesini, istekleri ile uyumlu vade, faiz ve geri ödeme planını içeren krediyi oluşturur.

Gayrimenkulün satışına yönelik işlemler kredi veren kurum nezdinde gerçekleştirilir. Kurum geri ödemeleri garanti altına almak amacıyla tapuya ipotek koyar, borçlanan kişi yüzde 20-30 oranında değişen peşinatı (down payment) satıcıya öder, kredi kurumu da ipotekli konut tutarındaki ödemeyi satıcıya yapar ve böylece satış işlemi tamamlanmış olur. Bu noktada kredi kullanan kişi gayrimenkul sahibi olurken, kredi veren kurum ise krediyi bilançosunda tutabileceği gibi, menkul kıymet ihracında teminat olarak da kullanabilir.

Belirtildiği üzere, ipotekli konut kredisi düzenlenme süreci içerisinde gayrimenkulün değeri hesaplanmakta ve kişinin ödeme gücü belirli kriterler çerçevesinde değerlendirilmektedir.

İpotek düzenleme sürecinde verilen ipotekli konut kredilerinin geri dönüşünü güvence altına almak kurumlar açısından son derece önemlidir. Kredi veren kurum tarafından hem kendi riskini azaltmak hem de kredi talebinde bulunana kredi verilip verilmeyeceğine karar vermek amacıyla aşağıda yer alan kriterler kullanılmaktadır:

İpotekli Konut Kredisi Tutarının Gayrimenkulün Değerine Oranı (Loan to Value Ratio-LTV)

İpotekli Konut Kredisi Ödemelerinin Kişinin Gelirine Oranı (Payment to Income Ratio-PTI)

İpotekli konut kredisi tutarının gayrimenkulün değerine oranı olan LTV oranı, ipotekli konut kredisi talebinde bulunan kişilerin alacakları kredilerin, gayrimenkulün satış fiyatına olan oranı şeklinde ifade edilmektedir. Dolayısıyla, kişilerin satın alacakları gayrimenkulün fiyatı ile alacakları kredi arasındaki farkı, gayrimenkulün satın alınması sırasında peşin ödemeleri (down payment) gerekmektedir. LTV oranının küçük olması kredi veren kurum açısından daha yüksek bir koruma ifade etmektedir; çünkü kurum tarafından gayrimenkul değerinin tamamı kadar kredi açılmamakta ve bu sayede oluşabilecek risklere karşı bir miktar emniyet payı bırakılmaktadır.

LTV oranının yüzde 80 olması durumunda, kredi veren kurum satın alınan gayrimenkulün yüzde 80'i kadar ipotekli konut kredisi vermekte, kişi arada kalan yüzde 20'lik peşinat kısmını (1-LTV Oranı) kendi birikimlerini kullanarak ödemektedir. Kredi alan kişinin ödemeleri yapmaması ya da zamanında yapamaması durumunda gayrimenkul satışa çıkartılmakta ve kredi veren kurum kalan geri ödemeleri tahsil etmeye çalışmaktadır. İpotekli gayrimenkulün satış tarihinde taşınmazın piyasa değerinde yüzde 20 oranında bir düşüş olsa bile, bakiye kredi tutarı satış bedeli üzerinden tahsil edileceği için, kredi veren kurum açısından peşinat kısmına kadar (1-LTV Oranı) herhangi bir risk oluşmayacaktır. Gayrimenkul finansman sistemleri gelişmiş olan ülkelerde, LTV oranı genellikle yüzde 70-80 civarındadır.

Ülkemizde ise ilgili Kanun'un 13/A maddesi uyarınca, konut finansmanı kuruluşları tarafından verilen ipotekli konut kredilerinin ipotek teminatlı menkul kıymete konu olabilmeleri için, konut değerinin en fazla yüzde 75'i oranında kredi açılmasını zorunlu kılmıştır. Dolayısıyla, gayrimenkul finansman piyasamızda LTV oranı en fazla yüzde 75 olarak belirlenmiş, kişilerin kalan yüzde 25'lik kısmı kişisel birikimleri ile sağlaması hedeflenmiştir.

Verilecek olan ipotek kredisinin geri ödemelerini güvence altına almaya çalışan bir diğer kriter ise, ipotekli konut kredisi ödemelerinin kişinin gelirine oranıdır (PTI Oranı). PTI oranı, gayrimenkul almak isteyen kişilerin başvurdukları kredinin geri ödeme tutarının, kişilerin aylık gelirlerine olan oranını ifade etmektedir. Kişiler kredi geri ödemelerini sahip oldukları gelirlerden ödemektedirler. Dolayısıyla, kişiler aylık gelirlerinden ne kadar az bir kısmını ipotekli konut kredi borçları için ayırıyorlarsa o kadar sağlıklı ödeme var demektir. PTI oranının yüzde 30 olması, ipotekli konut kredisi talep eden kişinin yiyecek ve barınma gibi temel ihtiyaçları da düşünüldüğünde, kabul edilebilir bir oran olarak gözükmektedir.