Konut kredisi faiz oranları daha inecek mi?

T24 köşe yazarı Barış soydan bugün kaleme aldığı "7 soruda konut kredilerinde faiz indirimi: Değer mi? Daha iner mi?" başlıklı yazısında konut kredisi faiz oranlarını değerlendirdi. "İktidarın seçim algoritmasının devreye girdiğini düşünmemizi gerektirecek çok alamet var. Merkez Bankası faiz indiriyor, kamu bankaları onu takip ediyor, küçük esnafa yönelik Kredi Garanti Fonu (KGF) garantili yeni bir kredi paketinin açılacağı söyleniyor..." diyerek yazısına başlayan Soydan devamında şunları yazdı. 

iktidarın ekonomide attığı adımların siyasette ne anlama geldiğini önümüzdeki dönemde bol bol tartışacağız; bugün bu gelişmelerin vatandaşın tüketici kimliği için ne anlama geldiğine bakalım. Pek çok soru var: Bu seviyeden kredi kullanılır mı, özel bankalar da indirim yapar mı, yapılandırma mümkün mü...? Bu soruları eski bankacı Erol Taşdelen’e sordum...

 1) Kamu bankaları konut kredisinin faizinde ne kadar indirim yaptı?

Aylık faiz yaklaşık yüzde 1.38 civarındaydı. Bu, yılda yaklaşık yüzde 16.44’lük faize karşılık geliyordu. Son indirimle kamu bankaları faizi yüzde 1.29’a çekti. Bunun da karşılığı yüzde 15.48. (Vakıfbank, 1 milyon TL üzerindeki krediler için ise faizi yüzde 1.34 olarak uyguluyor.) 

2) Faizdeki bu düşüş krediye ödenecek parayı ne kadar azaltacak?
500 bin liralık bir ev için 250 bin lira kredi kullanacağınızı varsayalım. Faizin yüzde 1.38’den yüzde 1.29’a indirilmesi, ödeyeceğiniz tutarı sadece 20 bin lira düşürüyor. Ev sahipleri ve inşaat şirketleri, “Faizler indi, talep arttı” diye fiyata 20-30 bin lira zam yaparsa, sıfıra sıfır, elde var sıfır olacak...

Hesap şöyle: Yüzde 1.29’dan 10 yıl vadeli kredi kullananlar toplamda 492 bin lira, yani 242 bin lira faiz ödeyecek. Son indirim öncesindeki faiz oranı olan yüzde 1.38’den kredi kullananlar ise 263 bin lira faiz ödüyordu. Kısacası son indirim, 250 bin liralık kredinin faizinde sadece 21 bin lira fark ettiriyor.

Peki 2020 yazında kısa bir süre için uygulanan yüzde 0.64’lük faizden kredi kullanan şanslı vatandaşlar 250 bin lira için ne kadar faiz ödemişti? Sadece 108 bin TL! Aradaki fark çok büyük. Ya da şöyle bakalım: 0.64’ten kredi kullananlar ayda 2.990 TL taksit ödüyordu, bugünkü orandan kredi kullananlar aylık 4.150 TL ödeyecek. Ciddi fark var…

3) Kamu bankalarının faiz indirimi konut fiyatlarında artışa yol açar mı?
2020’deki 0.64’lük faiz oranları önce satışları, sonra fiyatları patlatmıştı. Geçen hafta yapılan indirimin aynı etkiyi yaratması zor, çünkü yukarıdaki hesapta görüldüğü gibi yapılan indirim ödenecek taksitleri çok değiştirmiyor. Oysa 2020’deki 0.64’lük faiz ciddi anlamda değiştirmişti. 

4) Konut faizi daha düşer mi? 
Kamu bankaları konut kredisinin faizini, 2020’deki gibi yüzde 0.64’e ya da onun biraz üzerine çeker mi? Erol Taşdelen, Merkez Bankası’nın 2021 sonu enflasyon tahminini yüzde 14,1'den yüzde 18,4'e; 2022 yıl sonu için ise yüzde 7,8'den yüzde 11,8'e yükselttiğine dikkat çekerek, bu koşullarda yüzde 7-8 ile verilecek kredilerin kamu bankalarını zarar ettireceğini vurguluyor. Bu nedenle de daha fazla indirim yapılmayacağını düşündüğünü belirtiyor.

Yine de seçim yaklaştıkça ve anketlerde AKP'nin oyları erimeye devam ettikçe iktidar “bütün silahlar”ı çekmeyi deneyebilir. Konut kredisinde dampingle piyasayı hormonlu şekilde canlandırmak o silahlardan biri. 

5) Bugünkü seviyeden kredi kullanan vatandaşlar, yarın faizler daha da indirilirse yapılandırma ile yeni orana geçebilir mi? 
Bankadan yapılandırma talep etmek mümkün ama bu talebin kabul edileceğinin garantisi yok. Bankaların kredi kapatma taleplerini yerine getirmesi yasal zorunluluk ama ödeme planının değiştirilmesi yani yapılandırma ile ilgili bir zorunluluk yok.

Ayrıca bankanın çıkaracağı yeni ödeme planı, ürkütülen kuşa değmeyebilir. Şuna bakmak gerekiyor: Bankanın isteyeceği komisyon (Bankaların yapılandırma için yüzde 2 kredi istemesi olağan) ile birlikte ödenecek tutar, yapılandırma yapılmasa ödenecek tutardan ciddi şekilde az mı?

Özetle yapılandırma için eski ödeme planı ile banka tarafından çıkarılan yeni ödeme planını karşılaştırmak ve dip toplamlara bakmak lazım. Erol Taşdelen’in sözleriyle, “Bankalar kendi lehlerine olmayan bir şeyi kolay kolay kabul etmez.” 

6) Özel bankalar da indirime katılır mı? 
Kendi hallerine bırakılırlarsa hayır. Enflasyon yüzde 20’ye dayanmışken ve Merkez Bankası’nın iyimser tahminlerinin aksine, birçok güvenilir ekonomist fiyat artışlarının yavaşlamayacağı, hatta artacağını öngörürken faizde indirim yapmak zarar etmek anlamına gelir. Özel bankaların çoğu yabancı sermayeli. Kâr etmek için Türkiye’deler. Zaten yasalar da bütün işletmelerin basiretli bir tüccar gibi davranmasını zorunlu kılar ki, onun da birinci koşulu zarar etmemektir.

Bununla birlikte pandemi döneminde bankaları daha fazla kredi vermeye zorlamak için “aktif rasyosu” diye bir rasyo icat eden iktidar, benzeri bir yönteme yine başvurabilir. Ya da 2019 ve 2020’de yapıldığı gibi banka yöneticilerine telefonlarla “ricalar” iletilebilir. Öyle olursa özel bankalar da indirime katılır. 

7) Kamu bankalarının indirime rağmen konut kredisi vermekte isteksiz davrandığı söyleniyor, bunun sebebi ne? 
Çünkü kamu bankalarında kaynak yok. “Faizi düşürdüm” demek yetmiyor, kamu bankalarına kaynak da sağlamak gerekiyor. Parasal kaynak yaratmadan kamu bankalarının iştahlı davranması zor, çünkü yüzde 15.48 yıllık faizle kredi vermek, enflasyonun yüzde 20’ye dayandığı bir ortamda zarar etmek anlamına geliyor. Kamu bankalarının görev zararını sineye çekmesi için iktidarın kaynak sağlaması, bankalara sermaye koyması lazım.

Konut kredisi faiz oranları Ekim 2021'de ne oldu?