Konut kredisi faiz oranları satışları nasıl etkiledi?
Ocak 2021'de 70 bin 587 konut satıldı. Ocak ayındaki satışların düşük olma sebebinin en belirgin nedeni konut kredisi faizlerindeki artış olarak belirtiliyor.
Yeni Şafak Gazetesi köşe yazarı Ahmet Ulusoy, bugünkü köşesinde konut satışlarını kaleme aldı.
İşte Ahmet Ulusoy'un 'Konut satışlarındaki düşüş neyin yansıması?' başlıklı yazısı...
Türkiye İstatistik Kurumu Ocak 2021 itibariyle aylık konut satış rakamlarının ayrıntılarını açıkladı.
Ekonomiyi bir canlı organizma gibi düşünelim (dinamik yapıdan dolayı). Sağlıklı bir yapısı olup olmadığını anlamak için bir takım göstergelere bakmak gerekir. Göstergeler ışığında hem durum tespiti yapar hem de gelecekle ilgili potansiyel iyileşmelerden veya hastalıklarından-risklerden bahsederiz.
Bu bağlamda Türkiye’de konut satışları da ekonominin performansıyla ilgili çok önemli bir göstergedir.
Geçmiş verilere bakıldığında; özellikle büyüme dönemlerinde konut satışlarının çok hızlı arttığı, ekonomik daralma dönemlerinde ise konut satışlarının hızla düştüğü görülmektedir. Yani, konut talebinin gelir esnekliği-ekonomik büyümeye duyarlılığı (buna faiz esnekliğini de ekleyebiliriz) çok yüksek.
Buradan şu anlam çıkartılabilir; konut satışlarındaki artış ciddi şekilde büyümeye ve istihdama pozitif katkı, konut satışlarındaki azalış da tersine yüksek bir daraltıcı etki yapıyor.
Yine bu etkinin arka planında ileri ve geri bağlantılı 24 ana ve 200’ün üzerinde alt sektörlerin olduğunu (yüzlerce sektörün ürettiği mal ve hizmetler konut sektöründe girdi olarak kullanılmakta) söyleyebiliriz. Dolayısıyla, konut sektörünü salt GSYH (yüzde 4.5-5) ya da istihdamdaki payını (yüzde 7.5-8) dikkate alarak değerlendirmek sağlıklı değildir. Konut sektörünün dolaylı etkilerini (girdi kullandığı ve ürün verdiği sektörleri) dikkate alarak bir değerlendirme yaptığımızda; üretime ve istihdama ne derece yüksek katkı yaptığı daha iyi anlaşılır.
Hatta inşaat malzemesi ihracatı ve müteahhitlik hizmetleri (dünyanın en büyük müteahhitlik şirketleri açısından Türk müteahhitler 2. Sırada) noktasında çok önemli bir döviz geliri potansiyeli taşıdığını da söylemeliyiz.
**
Genel bilgilendirmeden sonra açıklanan konut satış rakamları üzerinden değerlendirmemize devam edebiliriz.
2021 yılının Ocak ayında 70.587 konut satılmış. Bu rakam 2020 yılının Ocak ayında 113.615 adet idi ve bu rakam yüzde konut satışlarında 37,9 seviyesinde bir düşüşü ifade etmektedir.
Bu düşüşü pandeminin etkisine bağlayamayız. Çünkü, pandeminin yoğun yaşandığı 6, 7 ve 8. aylarda konut satışları önceki dönemin çok üzerinde gerçekleşti.
Öyleyse Ocak ayındaki konut satışlarının yüksek düşüşü neye bağlayabiliriz?
En belirgin neden konut kredilerindeki yüksek artıştır.
Bu artış nereden kaynaklanmıştır?
Merkez Bankası’nın politika faizlerini yüzde 17’lere çıkarmasından.
Merkez Bankası’nın artırmak zorunda kaldığı faizin en önemli komplikasyonlarından birinin görüldüğü alan olarak konut sektörü karşımıza çıkıyor. Diğer reel sektörlerde de benzer daralma söz konusu olabilecektir.
**
Konut satışlarındaki düşüşün kredi faizlerinden kaynaklı olduğunu nereden anlıyoruz.?
İpotekli konut satışı ayrıntısı bunu net olarak göstermektedir.
Şöyle ki, Ocak 2020’de 42.237 olan ipotekli konut satışı 2021 yılı Ocak ayında 10.732 oldu. Bu gerçekleşme ipotekli konut satışında yüzde 74.6’lık bir azalmayı ifade etmektedir. Bu da net bir şekilde konut sektöründeki satışların azalmasının önemli ölçüde kredi faizlerindeki artıştan kaynaklandığını ortaya koymaktadır.
Hem ilk el hem ikinci el satışlarda ciddi bir azalma söz konusu olmuş; aylık olarak ilk kez satışlardaki azalma ipotekli ve diğer satış şekilleri dahil yüzde 38.2 ve ikinci el satışlarda azalma da yüzde 37.7 olmuştur.
Bu veriler genel olarak inşaat sektöründe Ocak ayında kötü bir performans gösterdiğini ifade etmektedir. Benzer şekilde yabancılara satışlarda da bir önceki yıla göre yüzde 31,5 azalma olduğu görülmektedir. Bu azalışı daha çok dünya konjonktüründeki gelişmelere, yani pandemi etkisine bağlamak mümkün.
Toplam satılan 70.587 konut içinde yabancılara satılan 2.675’lik konutun çok da önemli yekün teşkil etmediğini yine söylememiz gerekiyor.
**
Sonuç olarak; faiz artışı kısa süreli döviz artışını kontrol altına almada (sıcak para sayesinde) etkili oldu ama bunun birçok komplikasyonları var. Bunlardan en belirgin yansıma, Türkiye ekonomisinin büyüme ve istihdamında lokomotif sektör olan konut sektöründe görüldü. Benzer yansımaları (komplikasyonları) diğer reel sektör üretiminde de görmek mümkün olacaktır. Yani bu derece yüksek faiz oranları sağlıklı bir ekonomik büyüme için sürdürülebilir değildir.
Perşembe günkü Merkez Bankası Politika Kurulu toplantısında faiz oranlarında tekrar bir artış olmayacağını düşünüyorum. Kurul üyeleri yüksek faizlerin ekonomiye yüklediği ciddi boyutlara ulaşan maliyetin farkındadır herhalde.
