Konut piyasasını ne bekliyor?
Prof. Dr. Ali Hepşen bugünkü yazısında konut piyasasını kaleme aldı. Peki konut piyasasını önümüzdeki günlerde neler bekliyor?
Prof. Dr. Ali Hepşen bugünkü yazısında konut piyasasını kaleme aldı. Yazısında 2024 yılı Mart ayı konut satış adetlerinin açıklandığını ve durumun karşımıza 2023 yılına çok benzer bir tabloyu çıkarttığını belirten Prof. Dr. Ali Hepşen konut piyasasını nelerin beklediğini yazdı.
İşte Prof. Dr. Ali Hepşen'ın Dünya gazetesindeki 'Konut piyasasına ilişkin ufuk turu' başlıklı o yazısı...
2024 yılı Mart ayı konut satış istatistikleri açıklandı; durum 2023 yılına çok benzer bir tabloyu çıkartıyor karşımıza...
Adetsel olarak baktığımız zaman kabaca 105 bin adetlik konutun satıldığını görüyoruz; fakat bence burada başka kritik bir nokta daha bulunuyor, bu 105 bin adetlik satışın içerisindeki ipotekli satışların hacmi ocak ve şubat aylarıyla kıyasladığımız zaman Mart'ta artmış durumda.
Örnek vermek gerekirse, Ocak'ta toplam satışların içindeki kredili gerçekleştirilen satışların hacmi yüzde 7, Şubat ayında yüzde 9 ama mart ayına geldiğimizde yüzde 12. Peki hangi ortamda bunu söyleyebiliyoruz; yıllık konut kredi faizlerinin yüzde 45’lere geldiği bu ortamda. Aslında burada biraz seçimin de kredili alımlar üzerinde bir belirleyici etkisi olduğunu söylemek gerekli.
Yerel seçimler sonrası dönemin yaratabileceği belirsizliklerin veya kaygılara bağlı şekilde bireylerin yüksek kredi maliyetlerine istinaden mülk alımlarını kredili de olsa yapma gayreti içerisine girdiklerini görüyoruz. Bundan sonraki dönemlerde kredili satışlarda yüzde 10’lar yakalanabilir mi, bu biraz zor. Hatta, ben Nisan ayında da yeniden kredili satışların toplam içerisindeki payının yüzde 10’ların altına düşeceğini düşünüyorum. Önümüzdeki aylarda muhtemelen kredi faiz oranları bu şekilde kalmaya devam eder ve kredili satışlar hacimsel olarak daha da azalır...
Hem son PPK metnine baktığımızda hem de Sayın Mehmet Şimşek’in Uludağ Ekonomi Zirvesi’ndeki konuşmalarını dinlediğimiz zaman önümüzdeki dönemde enflasyonla mücadelenin kararlılıkla sürdürüleceğini; muhtemelen geçtiğimiz Ağustos ayında BDDK’nın konut kredilerinin kullanımını yavaşlatan nitelikteki kararında (ikinci konuta yüzde 22,5 oranında kredinin kullandırılması vb.) ve yüzde 25’lik kira artış oranı sınırlamasında bir değişiklik olmayabilir. Kredi faizleri de belirttiğim gibi, yıl sonuna kadar benzer seyrine devam eder.
KONUT FİYATLARI
Fakat kredili satışların azalması toplam satışların da azalması anlamı taşımayabilir; nakit varlığa sahip olanların eldeki pazarlık gücünü de dikkate aldığımız zaman, konut piyasasında adetsel satışlar 100 binin üzerinde kalmayı sürdürecek.
Merkez Bankası’nın yayınladığı en son konut fiyat endeksi raporuna baktığımız zaman, Türkiye geneline ilişkin nominal bazda aylık yüzde 2,2; yıllık bazda ise yüzde 58,3’lük bir artış (reel bazda ise yüzde 5,1’lik bir azalış) söz konusu. Bu nedenle enflasyonun daha altında artış eğilimi gösteren bir piyasa ile karşı karşıyayız. Söz konusu bu durum, özellikle nakit bazlı mülk almak isteyen yatırımcı açısından bir fırsat şeklinde de değerlendirilecek.
İNŞAAT MALİYETLERİ
Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Bina İnşaat Maliyet Endeksi’nde de aylık bazda yüzde 3,70; yıllık bazda ise yüzde 70’lik bir artış var. Özellikle ülkemizde bina inşaat maliyeti ile dolar arasında çok yüksek bir ilişki söz konusu, iki taraf arasında bu ilişki hep vardı fakat geçmiş dönemlerde kurdaki artış gecikmeli olarak bina üretim maliyetine yansırdı, şimdilerde de kurdaki artışın anlık olarak maliyetlere yansıdığını görüyoruz.
Bu nedenle orta vadeli programdaki kura ilişkin öngörüler de değerlendirildiği zaman kurdaki göreli her artış beraberinde yeni konutlardaki inşaat maliyetini daha da yukarıya taşıyacak. Üstüne bir de yeni konutların üretimindeki arsa tedarik sorununu da eklediğimiz zaman yeni konutların olası fiyatlarının bugüne kıyasla daha da yüksek kalacağını söylemek yanlış olmaz.
SONUÇ
Yeni konutlar için inşaat maliyetleri artış gösterecek, arsa tedariki sorun olmayı sürdürecek. Bu nedenle yeni üretilecek konutların bugüne kıyasla fiyatlarında gerileme beklemek doğru olmaz. Artış oranları göreli olarak enflasyonun altında kalabilir fakat söz konusu bu durum fiyatların gerileyeceği anlamını da çıkartmamalı. 2. el konutlarda da yeni konutlardakine benzer seyir görülebilir; çünkü (pek çok yazımda belirttiğim gibi) talep hala canlı.
Özellikle elinde nakit tutanların (mevduattan gelir elde edenlerde dahil olmak üzere) gerek barınma ihtiyacı kapsamında gerekse de de yatırım anlamında pazarlık güçlerini kullanabilecekleri yeni bir fırsat dönemi bizi bekliyor olabilir. Kamunun konut politikalarına ilişkin rasyonel politikalar üretemediği söz konusu bu ortamda, kredi konut almak isteyen ücretli çalışanların ve kiracıların da önümüzdeki birkaç sene işlerinin kolay olmadığını belirtebiliriz.
Şehir Plancısı Buğra Gökce'den yeni imar affı tepkisi: Kabul edilemez!
2023'te kamulaştırma dava sayısı 196 bin 289, ecrimisil dava sayısı 21 bin 892 oldu!