Konut projeleri gerçekten satılıyor mu?

Genellikle bunların içeriği, bahsi geçen projeyi tanıtan bilgiler yanında o projeden çok sayıda konutun satılmış! olduğuna dair bilgiler de içerebilmekte. Kısa sürede çok sayıda konutun satılmış olması bilgisi elbette olası müşteriler için ilgi çekici bir sinyal, bu bilgi projeye olan ilgiyi göstermekte ve tüketicide acaba bende birşeyler mi kaçırıyorum hissiyatını uyandırmakta. Peki ama bu bilgilerin doğruluk derecesi nedir?

Türkiye'de konut satışları 4077 sayılı "Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun" çerçevesinde düzenlenmiştir. Dolayısıyla konut satışlarına dair hertürlü satış, kredilendirme, taksitli satış, reklam ve buna benzer hususlar ile alıcıların hakları bu Kanun kapsamında açıklanmaktadır.

Bilindiği üzere Türkiye'de büyüklü küçüklü hemen tüm konut projeleri kısa veya uzun vadeli satıcı kredileriyle desteklenmektedir. Bu krediler doğrudan Satıcıya borçlanılan ve vade ve faiz yapısı bankalardan sağlanan konut kredilerinden farklılaşan kredilerdir. Hemen tüm konut üreticileri bu tür kredileri müşterilerine sağlamalarına ve bu krediler Kanun'un 7.nci maddesi dahilinde açıkça "kampanyalı satış" kapsamında değerlendirilmesine rağmen birçok üretici bu konuda Bakanlık izni almaya gerek görmemektedir. Bu konuda Sanayi ve Ticaret Bakanlığı'nın kontrol ve denetimleri yetersizdir. Konut satın alanlar da ilgili satıcı firmanın bu tür kampanyalı satışlar için Bakanlık'tan izni olup olmadığına bakmamaktadır.  Diğer yandan aynı Kanun'un 16.ncı maddesi, ticari reklamlara ilişkin şartları düzenlemektedir, buna göre; örtülü reklam yasaktır, reklam veren iddiasını ispat ile mükelleftir, aldatıcı ve yanıltıcı reklam yasaktır. Hal böyleyken medyada birçok projeye ilişkin, "filanca projeden 1 ayda 1.500 konut satıldı", "falanca projede alıcılar kuyruk oldu", "daha başlamadan filanca projeye 2 bin talep geldi" gibi haberler gayet normalmiş gibi yeralmakta ve gerek Bakanlık gerekse Basın İlan Kurumu ve buna benzer otoritelerce bu reklamlarda yeralan bilgilerin doğruluğu hiçbir şekilde sorgulanmamaktadır.

Bir konutun satılmış olarak nitelenebilmesi için; kat mülkiyeti tesis edilmiş ise tapuda mülkiyetin devri, kat irtifakı tesis edilmiş ise yine irtifak hakkının devri, eğer proje halinde ise ve bunlar sözkonusu değilse en azından bir "satış vaadi sözleşmesi" imzalanmış olması gereklidir. Bu şekilde satış vaadi sözleşmesi ilerde konut tamamlandığında irtifak yada mülkiyet tesis edildiğinde satışa çevrilmektedir. Buna rağmen konut projeleri pazarlanmaya başlandığında müşterilerden alınan cüz-i bir kaporo karşılığı bazen hiç kaporo bile alınmadan imzalanan sözleşmeler ancak bir "rezervasyon" hükmündeyken (ve bunların büyük bölümü satış vaadi sözleşmesine dönüştürülmeden iptal olmaktayken) firmalar tarafından bunlar özellikle "editoryal" denen haber görüntüsündeki "örtülü reklamlar" dahilinde "satış" olarak lanse edilmekte ve açıkça tüketiciler yanıltılmakta ve aldatılmaktadır.

Medyada konut satışlarında gerçekleşen satış verilerinin açıklanması alanında bağımsız bir denetim ve bir kontrol mekanizması etkin şekilde işlemediğinden bu alanda tam bir başı boşluk yaşanmaktadır. Tüketicilerin birkısmı projelerde ilan edilen yüksek satış rakamlarına kanarak hareket edebilmektedir. Bu tür satış verilerinin kontrolsüz olarak basında yeralması hem istatistiksel veri üretiminde sağlıksız sonuçlar vermekte ama en önemlisi projelerin kamuoyunda haksız bir intiba edinmesine ve alıcıların yanıltılmasına yolaçmaktadır. Kanun kapsamında bu bilgileri yayınlayanların da yasa uyarınca sorumlulukları olmasına rağmen medyada fiilen böyle bir sorumluluk ne yazıkki hissedilmemekte, hatta editoryal haberler ve reklamlar bir bütün halinde değerlendirilerek bu bir gelir kaynağı olarak görülmektedir.

Bu durum karşısında tüketicilerin uyanık olmaları gereği bulunmaktadır. Öncelikle satıcı kredili olarak alacakları projeler için satıcının Bakanlık'tan kampanyalı satış izni olup olmadığına bakmaları, firmanın yaptığını iddia ettiği satışların mahiyetini soruşturmaları ve en önemlisi basında belli dönemlerde reklam verenlerin hücümlarıyla yoğunlaşan "editoryal" haber kirliliğine ve doğrudan reklamlara çok aldanmadan yatırım yapmayı düşündükleri projeleri sağlıklı şekilde incelemeleri gereği bulunmaktadır.

Diğer yandan basının da artık "filanca projeden şu kadar konut satılmış" haber kolaycılığından kurtulması ve projelerin gerçekten tanıtımı sözkonusu ise tüketicilere doğru ve yansız bilgi vermeleri, satış miktarı ve fiyatlar gibi "kanıtlanması " gereken bilgilerin haberlerde kullanılması gerekiyorsa bunların doğruluk kontrolünü yapmaları ve okuyucuları körü körüne yanıltmamaları gerekmektedir. Medyada yeralan anlı şanlı birçok projenin yanına yaklaşılamaz metrekare satış fiyatları ve yere göğe konulamayan özellikleri yanında peynir ekmek gibi satıldıklarını zanneden tüketiciler çok şaşırmasın çünki satıldığını zannettikleri projelerin gerçekten satılan kısımlarını öğrendiklerinde konut piyasasının cilalı yüzünün dökülmeye başladığını görebilirler.
Kürşat Tuncel