Konut sektörünün en büyük sorunu düzenleme eksikliği!

GYODER'in dünyanın en büyük fuarcılık şirketi Reed Exhibitons'la işbirliğine giderek sektöre kazandırdığı ISTANBUL REstate Gayrimenkul Fuarı, konut sektörünün sorunlarını gün ışığına çıkardı. Türkiye'nin önde gelen firmalarının başkanlarını aynı masa etrafında toplayan “Konut Yatırımları: Sektörün Sorunları ve Çözüm Önerileri” oturumundan “mevzuattaki sorunlar giderilsin” mesajı çıktı.

“Türkiye'nin ilk uluslararası katılımlı bölgesel fuarı” olan ve GYODER tarafından sektöre kazandırılan ISTANBUL REstate Gayrimenkul Fuarı, konut sektörünün sorunlarını önde gelen firmaların başkanlarıyla birlikte ele aldı. Moderatörlüğünü GYODER Başkan Yardımcısı Işık Gökkaya'nın üstlendiği “Konut Yatırımları: Sektörün Sorunları ve Çözüm Önerileri” oturumunda sektörün gelişmesi için atılması gereken adımlar tartışıldı. Oturumun konuşmacıları ise Sinpaş GYO İcra Kurulu Başkanı Ömer Faruk Çelik, Dumankaya Yönetim Kurulu Üyesi Uğur Dumankaya, Sur Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Altan Elmas ve Yeşil İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Engin Yeşil'den oluştu.

Oturumda ilk olarak söz alan Ömer Faruk Çelik, konut sektörünün 2000 yılından bu yana büyük bir değişim geçirdiğine ancak mevzuatın 1999 öncesinde kaldığına dikkat çekti: “Sektörün ileriye gidebilmesi için kamu tarafında düzenlemeler yapılması gerekiyor. Öncelikle mevzuat gözden geçirilmeli. Bir proje için arsa sahipleriyle anlaşılıyor ancak inşaata hemen başlanamıyor. İmar planı değiştiriliyor, arsa istimlak ediliyor, proje beğenilmezse dava açılıyor, dolayısıyla yatırımcılar harcadıkları paranın nereye gideceğini kestirmekte güçlük yaşıyorlar. Oysa değişen dünyada ve gelişen Türkiye'de 5-10 yıl sonrasını düşünerek adım atmak gerekiyor.”
Konuşmasında yabancılara konut satışı konusuna da değinen Çelik, bunun sektörün gelişimi için önemli bir unsur olduğunu belirterek “Gelişmiş ülkelerdeki konut fiyatlarının artmasının altında yabancılara gayrimenkul satışında kolaylık sunulması yatıyor,” dedi.  

Dumankaya: “Sektöre yıllarını vermiş firmalarla yeni firmalar aynı kefeye konmasın.”
Oturumun bir diğer konuşmacısı olan Uğur Dumankaya ise şunları söyledi: “Sektöre yeni girmiş firmalara 100 bin konut inşa etme hakkı nasıl veriliyor? Önemli projeler ünivwersitelerde yeni mezun olmuş kişilere nasıl emanet edilebiliyor? İnsan hayatını yakından ilgilendiren bu konuların daha sağlıklı yürütülmesi için devletin de performans yönetim sistematiği uygulaması gerekiyor. Bu noktada da gelişmiş ülkelerde halihazırda uygulanmakta olan lisanslamanın önemi ortaya çıkıyor. İşini iyi yapanlar kötü yapanın birbirinden ayrı tutulması gerekiyor.”
Sur Yapı: “Alt ve orta gelir grubuna yönelik proje geliştiremiyoruz!”
Dumankaya'nın ardından söz alan Sur Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Altan Elmas da “Yıllık 700 bini aşkın konut ihtiyacının yüzde 40'a yakın bir bölümünün alt ve orta gelir grubuna yönelik,” diyerek arsa ve kaynak (finansman) üretimiyle maliyet kontrolü açısından sorunlar yaşandığını belirtti. Elmas şunları söyledi: “Gayrimenkul piyasasının neredeyse yüzde 50'sini büyük şehirler oluşturuyor ve buralarda büyük bir rant sorunu yaşanıyor. Hızlı sanayileşmenin getirdiği hızlı kentleşme nedeniyle ancak şehrin çeperlerinde arsa bulunabiliyor. Dolayısıyla alt ve orta gelir grubu için proje üretmek imkansız hale geliyor. Bu noktada devletin bir birim oluşturması ve arazilerin ranta dönüştürülmeden arsaya dönüştürülmesi gerekiyor.”

Konut kredisi faizleri gelir vergisinden düşülmeli!
İmar planlarının genişletilerek devlet tarafından üreticilere açılmasının önemini de vurgulayan Altan Elmas, ihale yönteminin yol açtığı yarışın konut sorununu çözülemez hale getirdiğini söyledi ve çözüm önerisinde bulundu: “Arsa ofisleri oluşturulabilir ve yeterlilikleri sağlamış firmalar bu ofislerden maliyeti ödeyerek ya da ödeme teminatı vererek arsa alabilirler. Bu sayede kentsel dönüşümde de önemli yol alınabilir. Devasa alanlar yaratılmaz ve kentsel dönüşüm kanunun medeni kanundaki mülkiyet hakkıyla örtüşmesi sağlanırsa çarpık yapılaşma bulunan alanlar işlenebilir. Ayrıca özel sektöre ilave inşaat hakkı da verilebilir. Kademeli imar planı oluşturarak birbirine komşu insanların menfaat birliği yapmasına imkan tanınabilir.” Konut kredisi faizlerinin gelir vergisinden düşülmesi gerektiğini de söyleyen Elmas, 150 konutun üzerindeki projelerde altyapı maliyetlerinin üreticiler tarafından üstlenildiğini ve alt gelir grubuna yönelik projelerde devletten bu konuda teşvik beklediklerini de dile getirdi.

Yeşil İnşaat: “Kendi formüllerimizi buluyoruz, finansman sağlayarak 0 faizle ev satıyoruz.”
Gelişmiş ülkelerde konut kredisi faizinin gelir vergisinden düşüldüğünü söyleyerek Altan E lmas'ın önerisine destek veren Yeşil İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Engin Yeşil, bu uygulamanın sektöre ivme kazandıracağını belirtti. “Konut ihtiyacının büyük kısmı nitelikli ama ucuz konuta dair,” diyen Yeşil, sözlerini şöyle sürdürdü: “Arsa maliyetleri aşağıya çekildiği takdirde nitelikli konutların metrekare fiyatı 1500 TL'ye inebilir. Düşük gelirli vatandaşların ev sahibi olmasını engelleyen bu sorun karşısında kendi formüllerimizi geliştiriyoruz. Devletten beklediğimiz uygulamaları belediyelerle hallediyor ve müşterilerimizi finanse ederek sıfır faizle ev satıyoruz.”
Deprem riski yapılacak düzenlemeler için itici güç!   

Konuşmasında deprem korkusunun güvenilir konut ihtiyacını arttırdığına da değinen Engin Yeşil, konu hakkındaki görüşlerini şöyle dile getirdi: “Birinci derece deprem bölgesi olan Zeytinburnu afet bölgesi ilan edilmeli ve oradaki evler yeniden inşa edilmeli. Olası bir depremde 50 bin kişinin hayatını kaybedeceği tahmin edilen bu bölge yeniden imara açılabilir. Gerekli düzenlemelerin yapılmasının önündeki tek engel ise bürokrasi.” Engil Yeşil son olarak başta 2B arazileri olmak üzere devlet arazilerinin büyük bölümünün kaçak yapılar tarafından işgal edildiğini söyleyerek buraların imara açılması halinde 100 milyar dolarlık tapu vergisi elde edilebileceğinin altını çizdi.

GYODER Başkan Yardımcısı Işık Gökkaya, oturum hakkındaki düşüncelerini şöyle dile getirdi: “Gayrimenkul sektörünün temel sorunlarının imarlı arsa üretimi, konut kredilerinin finansmanının kolaylaştırılması için ikincil piyasaların kurulması ve düzenleyici bir devlet otoritesinin oluşturulması olduğunu ortaya çıkaran bu oturum, 2015 yılına kadar oluşması öngörülen 3,4 milyon konut ihtiyacının kamu-özel sektör işbirliğiyle oluşabileceğini göstermiştir. Bu potansiyelin ağırlıkla orta ve düşük gelir grubu için söz konusu olduğu da göz önüne alındığında devlet tarafından belli teşviklerin oluşturulması önem arz etmektedir. Öte yandan hem genel ekonomi açısından hem de Türkiye'nin en önemli problemi olan işsizliğin azaltılması için gayrimenkul sektörü kritik bir rol üstlenmektedir.”

Konuyla ilgili basında yer alan diğer haberler

'Konut kredisi faizi, gelir vergisinden düşülsün'
REstate Gayrimenkul Fuarı'nda sektörü masaya yatıran konut üreticileri "Konut kredisi faizleri, gelir vergisinden düşülsün" önerisi yaptı

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği'nin (GYODER) düzenlediği REstate'de Işık Gökkaya'nın başkanlığında "Sektörün Sorunları ve Çözüm Önerileri" tartışıldı. Sinpaş GYO İcra Kurulu Başkanı Ömer Faruk Çelik, konut sektörünün hızına mevzuatların yetişemediğini belirterek, "Bir proje için arsa sahipleriyle anlaşılıyor ancak inşaata hemen başlanamıyor. İmar planı değiştiriliyor, arsa istimlak ediliyor, proje beğenilmezse dava açılıyor" dedi. Dumankaya İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Uğur Dumankaya'da sektöre yıllarını vermiş firmalarla, yeni firmaların aynı kefeye konulmasını eleştirerek, konut sektöründe devletin performans yönetim sistemlerini uygulamaya alması gerektiğinin altını çizdi. Sur Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Altan Elmas'ta Konut kredisi faizlerinin gelir vergisinden düşülmesi gerektiğini belirterek, 150 konutun üzerindeki projelerde altyapı maliyetlirinin üreticiler tarafından üstlenildiğini, alt gelir grubuna yönelik projelerde devlet teşviği beklediklerini kaydetti. Yeşil İnşaat, Yönetim Kurulu Başkanı Engin Yeşil de, gelişmiş ülkelerde konut kredisi faizinin gelir vergisinden düşüldüğünü söyleyerek Altan Elmas'ın önerisine destek verdi. Yeşil, "Arsa maliyetleri aşağıya çekildiği takdirde nitelikli konutların metrekare fiyatı bin 500 TL'ye inebilir" dedi.
Sabah

İnşaatçılardan özeleştiri: Konut değil, sanki tatil köyü üretiyoruz  
 
Türkiye'de kirada oturan milyonlarca kişi konuta ihtiyaç duyuyor. Sur Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Altan Elmas'a göre nitelikli konut yapan şirketler sadece orta üstü ve üst gelir grupları için tatil köyünden farksız 2 bin konutlu siteler üretiyor. Elmas, "Arsa ve finans sorunu çözülürse milyonlar için konut yaparız." dedi. 

Türkiye'de site içinde nitelikli konut üreticilerinin yaptıkları konutları, orta üstü ve üst gelir seviyesine sahip kimseler alabiliyor. Asıl konut ihtiyacı duyan işçi ve memur seviyesindeki orta ve orta altı gelir grupları nitelikli konutların yanına yaklaşamıyor. Bu durumdan inşaat sektörünün önde gelen oyuncuları da dertli. Nitelikli konut üreticisi şirketlerden Sur Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Altan Elmas, "Bizim inşa ettiğimiz 2 bin, 3 bin konutluk yüksek duvarlar arkasındaki alanlar konut değil bir tatil köyü gibi. Kapıdan girdiğiniz anda 5 yıldızlı tatil köyünden eksiği olmayan bir işletmeden farkı yok. Çünkü bizden ev alanların beklentisi o seviyede." dedi. Bu durumu sağlıklı bulmadığını belirten aynı zamanda mimar olan Altan Elmas, arsa ve finans imkânları oluşturulamadığı için milyonlar konutsuz dururken, sadece üst gelir gruplarına konut üretmeye mecbur kaldıklarını ifade etti. Elmas, uygun konut ve arsa buldukları takdirde orta kesime de hitap eden onar binlik, yirmişer binlik projeleri İstanbul dahil Türkiye'nin diğer şehirlerinde de hayata geçirebileceklerini vurguladı.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği'nin (GYODER) düzenlediği panelde konuşan Altan Elmas, orta ve orta altı gelir grubundaki milyonlarca insanın konut ihtiyacı olduğunu bildikleri halde satışı düşünerek şehir merkezi veya yakın çeperlerinde konut yaptıklarını dile getirdi. Elmas, "Rekabet edebilmek için sosyal imkânı ve aktiviteyi sitelere alabildiğine koyuyoruz. Buralar konuttan çok tatil köyüne dönüşüyor. Biz maalesef tatil köyleri yapıyoruz. Aslında başka dinamiklerin olması başka şekiller bulmamız lazım." dedi.

İstanbul Beylikdüzü'ndeki İnnovia konutlarını yapan Yeşil İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Engin Yeşil ise şehir çeperi sayılabilecek bir noktada uygun fiyata arsa bularak A kalite nitelikli konutları orta ve altını temsil eden C grubu gelir seviyesindekilere sattıklarını söyledi. "Biz tatil köyü standardı ile uygun fiyatı bir araya getirdik." diyen Engin Yeşil, krizin zirveye çıktığı 2009 yılı Ocak ayında İnnovia-2 projesindeki 2 bin konutu 3 haftada sattığını açıkladı. Yeşil, bunu sıfır faizle, müşterilere vade imkânını kendi kasasından vererek başardıklarını kaydetti. Ekonomik krizle birlikte orta ve altı gelir gruplarına hitap eden konut üretme stratejisine yöneldiğini belirten Yeşil, "Şehir merkezinde üst gelir sınıfı için konut üretip kâr etmek yerine biz zor olanı seçtik ve ihtiyacı olan milyonlar için uygun fiyatlı, nitelikli konutlar geliştirdik." dedi. Mühendis, öğretmen gibi bütçesi belli gruplara konut sattıklarını belirten Yeşil, "Bu insanların her türlü sosyal ihtiyacını karşılayabileceği, A kalite müşteriler için verilen kapalı basketbol salonundan Türk hamamına kadar her şey bizde de yer alıyor. Üstelik bizde aidatlar 150-200 lira. Ben 30 sene Amerika'da yaşadım, İstanbul oradan 2 kat 3 kat daha pahalı. Bu insanlar dışarıda bin liraya yapabilecekleri sosyal imkânlara İnnovia'da sahipler." dedi. Sinpaş GYO İcra Kurulu Başkanı Ömer Faruk Çelik de önce konut alabilecek kişilerin isteklerini araştırıp, buna uygun projeler geliştirerek başarılı olduklarını anlattı.

Dumankaya İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Uğur Dumankaya ise pazarlama projelerine önem vererek ve hedef kitleye uygun konutlar yaptıklarını vurguladı.
Zaman/İbrahim Balta