Konut sitelerini kimler yönetir?

Site Yönetimi ; 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu  ve bu kanuna endeksli olarak hazırlanmış Yönetim Planı / bu kanunun atıf yaptığı diğer kanun ve yönetmelikler çerçevesinde atanmış veya seçilmiş , Yönetici/Yönetim Kurulları-Denetici/Denetim Kurulları,Kat Malikleri  Genel Kurulları , Temsilciler Kuruları vb. Yönetim Organları  üzerinden tanımlı konu ve alanlarda, hukuki-mali-idari-sosyal boyutlu bir yapıda, personel-malzeme-eğitim-prosedür dörtgeninde; güvenlik-temizlik-teknik –idari işlerden oluşan dört temel hizmeti sakinler memnuniyeti ve emlak değerini artırıcı vizyon üzerinden idari ve saha hizmetlerini denk bütçe yaklaşımı ile mevzuatlar çerçevesinde , hakimin müdahalesine  açık olarak gerçekleştirme sürecidir.

Bu tanımdaki süreci, yani siteleri kimler yönetir?, Sanıldığının aksine siteler yönetilmeye uygun olmayan organizasyonlardır, yönetici veya yönetim kurulları siteye ancak hizmet edebilir: Çok net olan; “Siteleri “mevzuat-lar” yönetir.”

Sonuçta , Site Yönetimlerinin hukuki, mali, idari, sosyal yapısı ;  634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun özellikle 4ncü (Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları) , 5nci (Ana gayrimenkulün Yönetimi) , 9ncu Bölümlerinde  (Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler) detaylandırılmıştır.

Bu kanun anayasaya, yönetim planı bu kanuna, temsilcilerin alacağı kararlar yönetim planına , yönetim kurulunun icraatları temsilciler kurulu kararlarına, site müdürünün uygulamaları yönetim kurulu icraatlarına aykırı olamaz. Sonuçta ne malikiyle, ne sakiniyle – ne ortak alanlarıyla, ne de ortak şeyleriyle site, kendini yönettirmez, kendine hizmet ettirir. Siteyi yönetmeye kalkan kendini hakimin karşısında, hizmet eden de sakin-maliklerin başının üstünde bulur. Hizmet ediyor görüntüsü altında yönetmeye kalkışanlar da, ya o siteden taşınmak ya da siteden çok erken saatlerde çıkıp, geç saatlerde dönmek zorunda kalır.

Yönetim kurullarına bilinenin aksine seçimle gelinmez, atama ile gelinir, kanunun ilgili maddesi bunu çok net olarak vurgular: KMK , “BEŞİNCİ BÖLÜM: ANAGAYRİMENKULÜN YÖNETİMİ,  D- YÖNETİCİ: I - ATANMASI:  Madde 34 - Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.   Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. 

Seçilmişlik ile atama arasında ne fark var? Seçim tercih, atama ise liyakatle alakalıdır. Seçmeyi hak sahipleri, atamayı ise hak sahiplerinin seçtikleri yapar. Bir organizasyonun faaliyetleri mevzuat üzerine tanımlanmışsa, oraya atama yapılır. Çünkü doğru işe  karar verilmiştir, bu işi doğru yapacaklara ihtiyaç vardır. Seçilenler, temsilciler de ortak akıl ile hareket ederler ve atamayı seçimle yaparak atananlara iyi niyet mesajı verirler.

Bazı sitelerde, blok liste kavramı ile seçime girme alışkanlığı yerleşmiş: Ben bunu mevzuatla bağdaştıramıyorum. Bu daha çok dernek, kooperatif gibi  organizasyonları çağrıştırıyor.Toplumun dernek ve kooperatifler tecrübesi çok da iç açıcı değilken, niçin bu yaklaşım hala site yönetimlerinde yer bulabiliyor? Oysa mevzuat belli, inisiyatif belli, beklenti belli;  blok liste ne fayda sağlar ki? Hatta “muhalifler” kelimesi de duydum bir toplantı da , sanki site yönetiminde izlenecek birden fazla yol varmış,sanki ortak akıldan daha büyük bir deha, siteye hizmetten daha başka bir amaç varmış gibi !?  Blok liste yerine, liyakatine inanılan kişilerden yönetim-denetim kurulu atanır ki her temsilci kendini teveccühle  kurula gönderenleri  temsil edebilsin. 

Nihat Dönmez