Konut sitesinde oturanlar dikkat! İşte aidat ve ortak giderlerle ilgili hukuki haklarınız…

Konut sitelerinin aidatlarında yaşanan artışlar site sakinlerini isyan noktasına getirdi. Artan aidatlar kiralarla yarışırken, bazı site sakinleri oturduğu evleri boşaltmaya başladı.

Peki sitelerde oturanlar ortak giderlere katılmak zorunda mı? Bununla ilgili bir sınır var mı? İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku Uzmanı  Avukat Barış Mükyen, konuyla ilgili bilinmesi gerekenleri 15 maddede sıraladı. Mükyen https://x.com/baris_mukyen X sosyal medya hesabından yaptığı paylaşımda şunları anlattı:

1. Ortak Tesislerden Yeterince Yararlanamama:

Bazı maliklerin ortak tesislerden yeterince yararlanmaması, bu tesislere ait giderlere katılım zorunluluğunu ortadan kaldırmaz. Örneğin, kalorifer tesisatından yeterli ısınma sağlanmasa bile, ısıtma giderlerine katkı sağlanması gerekir. Tesisin düzgün çalışmadığı düşünülüyorsa, bu durum yönetimle paylaşılmalı ve gerekli düzeltmeler talep edilmelidir. Aksi takdirde, hukuki yollara başvurma hakkı saklıdır.

2. Yargıtay Kararları ve Ortak Gider Davaları:

Kat Mülkiyeti Kanunu, tüm kat maliklerinin ortak giderlere katkı sağlaması gerektiğini açıkça belirtir. Yargıtay, yönetim planında aksi belirtilmedikçe bu yükümlülüklerin her kat maliki için geçerli olduğunu vurgulamaktadır. Bu nedenle, maliklerin kendi yükümlülüklerini bilmesi adına yönetim planı ve sözleşmeleri dikkatle incelemeleri önemlidir. Gereksiz hukuki sorunlardan kaçınmak adına, giderlerin zamanında ödenmesi önemlidir.

3. Ortak Giderlere Katılım Yükümlülüğü:

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi gereğince, ortak giderler ya eşit oranda ya da arsa payı oranında tüm kat malikleri tarafından karşılanmalıdır. Ortak alanlardan yararlanılmasa bile, bu giderlere katkı yapılması zorunludur. Yasal sorumluluk gereği, ödemeleri aksatmamak ve yönetimle bu konuda açık iletişim kurmak faydalı olacaktır.

4. Gecikme Tazminatı Başlangıcı:

Ortak gider ödemelerinde gecikme yaşanması durumunda, gecikme tazminatı uygulanır. Yönetim tarafından belirlenen ödeme tarihine uyulması önemlidir; aksi halde ek mali yükümlülüklerle karşılaşılabilir. Bu tür masraflardan kaçınmak adına, ödeme takvimine riayet etmek gereklidir.

5. İcra Takibi ve Gecikme Tazminatı:

Ortak gider borcunun ödenmemesi halinde yönetim, icra takibi başlatabilir ve bu durumda gecikme tazminatı uygulanır. Ek maliyetlerle karşılaşmamak için, ortak giderlerin zamanında ödenmesi gerekmektedir. Gecikmeler, mali sorumluluğun artmasına neden olabilir.

6. İcra İnkar Tazminatı:

Ortak gider borcunun ödenmemesi ve borcun inkâr edilmesi durumunda, icra inkar tazminatı ile karşılaşılabilir. Bu durumda, borcun %20’si oranında ek tazminat ödeme zorunluluğu doğar. Bu türden ek yükümlülüklere maruz kalmamak için borçların zamanında ödenmesi tavsiye edilir.

7. İcra ve İtiraz Süreci:

Ortak gider borcuna ilişkin icra takibi başlatılması halinde, borca itiraz etme hakkı vardır. Ancak, itirazın haksız olduğu tespit edilirse borçtan ve ek tazminattan sorumlu olunur. Bu tür durumlarla karşılaşmamak için yönetim tarafından gönderilen ödeme taleplerine dikkat etmek önemlidir. Ancak haklılık durumlarında mutlaka itiraz yolu izlenmelidir.

8. Ortak Giderlere Katılmaktan Kaçınma:

Ortak alanlardan faydalanılmasa bile bu alanların giderlerine katılmak zorunludur. Yasaya göre, ortak alanlara ilişkin giderlerden kaçınmak mümkün değildir. Bu yükümlülüğün göz ardı edilmesi durumunda, hukuki yaptırımlarla karşılaşma riski bulunmaktadır.

9. Ortak Alanların Kullanım ve Gereklilik Durumu:

Bazı ortak alanların kullanılmaması veya ihtiyacın olmaması, bu alanlara ilişkin giderlere katılım zorunluluğunu ortadan kaldırmaz. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, bu giderler tüm kat maliklerine dağıtılmaktadır. Yasal yükümlülüklere uygun hareket etmek önemlidir. Ortak alanların kullanımlarının projeye aykırı biçimde çeşitli yönetim planlarınca kısıtlayıcı uygulanması durumlarda hukuki yolları takip etmeniz önerilir.

10. Ortak Alanlardan Feragat Durumu:

Ortak alanları kullanmaktan feragat etmek, giderlere katılım yükümlülüğünü sona erdirmez. Örneğin, bahçe veya asansör kullanılmadığı belirtilse bile bu alanlara ait giderlerden kaçınılamaz. Yasalar, ilgili yükümlülüklere uyum gösterilmesini net bir şekilde düzenlemektedir.

11. Yeterince Yararlanamama Durumu:

Bazı ortak alanlardan yeterince yararlanamama durumu, giderlere katılma zorunluluğunu kaldırmaz. Örneğin, yeterince ısınma sağlanmadığı düşünülse bile ısınma giderine katılmak zorunludur. Bu tür durumlarda tesisatın düzeltilmesi için dava açma hakkı saklıdır

12. Gecikme Tazminatının Hesaplanması:

Ortak giderlerde ödeme gecikmesi yaşandığında, gecikme tazminatı uygulanır ve bu tazminat belirli bir tarih üzerinden hesaplanır. Gecikme tazminatına maruz kalmamak adına, ödeme tarihine dikkat etmek gerekir.

13. Kat Maliklerinin Yükümlülükleri:

Kat malikleri, yönetim planında belirtilen yükümlülüklere ve kararlara uymak zorundadır. Aksi halde, hukuki yaptırımlar söz konusu olabilir. Yönetim planındaki sorumlulukları düzenli olarak incelemek faydalı olacaktır.

14. Yargıtay’ın Yönlendirmeleri:

Yargıtay kararlarına göre, ortak alanlarla ilgili giderler tüm kat malikleri tarafından karşılanmalıdır. Site yönetim planında aksi belirtilmedikçe, bu giderlere katkı sağlanması yasal bir zorunluluktur. Dolayısıyla, yönetimin talep ettiği ödemeleri geciktirmemek yararlıdır.

15. İtiraz Süreci ve Belgelendirme:

Ortak gider borçlarıyla ilgili bir itiraz süreci başlatıldığında, itirazın haklı olduğunu kanıtlayan belgelerin sunulması gerekebilir. İtirazın geçersiz bulunması durumunda, borcun ödenmesi zorunludur. İtiraz hakkının dikkatle kullanılması ve haklı dayanaklar sunulması faydalıdır.