Konut ve inşaat sektörü deprem gerçeğine göre sil baştan ele alınmalı!

Türkiye'de peş peşe yaşanan depremler, konut ve inşaat sektörü hakkındaki konuşmaları tekrar gündeme taşıdı. Türkiye'de önce gecekondular apartman oldu, sonra toplu konutlarla yeni kentler yaratıldı ve kentlerin silüeti değişti...

Aydınlık gazetesi köşe yazarı Mustafa Pamukoğlu, bugünkü yazısında Türkiye'deki çarpık kentleşmeyi ve konutların inşaat kalitesini kaleme aldı.

İşte Mustafa Pamukoğlu'nun 'Konut sektörünün çarpık gelişmesi' başlıklı yazısı...

Deprem ülkesi olan Türkiye’de çarpık kentleşme olgusu, konut sektörünün hem inşaat kalitesi, hem fiyatlar hem de el değiştirmeler sistemsiz ve kaotik büyümesine sebep oldu. Yarattığı rant ekonomisi ise ayrı bir sorun.

Önceleri gecekondular apartmanlara dönüştü. Boş arsalar kooperatifler yoluyla konut alanları oldu.

AKP ile toplu konutlaşma büyük yoğunluğa ulaştı. Kentsel dönüşüm ve kentsel yenileme projeleri konut talebine cevap verirken aynı zamanda da arsa spekülasyonuna ve inşaatlardan rant yaratılmasına yol açtı.

Herkes arsa karşılığı inşaat yapmak için müteahhit oldu. Bu hevesli ve iddialı müteahhitler arsa sahipleri ile anlaştı. Az sermaye ile işe başladılar. Banka kredisi aldılar. Nasıl olsa bana kalan daireleri yüksek fiyattan satarım dediler. Kredi faiz yükünü önemsemediler. İnşaat maliyeti içinde saydılar. Ama konutlar satılamayınca veya değerinde satılamayınca duvara tosladılar.

Büyük inşaatçılar büyük projelere hem TOKİ hesabına hem de kendi hesaplarına girdiler. Kredi ile projeleri finanse ettiler. Kredi ve faiz geri ödemesi ile satışlar aynı dönemlere denk düşmediği için sürekli proje yaparak önceki projeler finanse edildi. Hep yabancı kaynak kullanıldı. Kur artışı ve ekonomik kriz bu büyük inşaatçıların da çökmesine sebep oldu.

GELDİĞİMİZ NOKTA

2019 yılında toplam satışların büyük çoğunluğu ikinci el konutlardan oluştu. 2019 yılında birinci el konut satışı 511 bin 682, ikinci el konut satışı ise 837 bin 47 oldu. İlk elden konut satış oranı yüzde 37.9, ikinci el konut satış oranı ise yüzde 62.1 oldu

Şu anda inşaat sektörü can çekişiyor. Birçok büyük küçük inşaatçı iflas bayrağını çekti. Birçoğu teknik iflasta. Birçoğu da direniyor.

Kimi hesaplara göre iki milyonun üzerinde konut stoku var.

Kimi hesaplara göre bir milyon civarında. Hangi rakamı dikkate alırsanız alın, konut stoku büyük.

İstanbul’da birçok bölgenin dokusu değişti. Örneğin Anadolu Kadıköy bölgesi arsa karşılığı inşaatlarla bambaşka bir çehreye dönüştü. Kadıköylülük bitti. Toplu konutlarla yeni kentler yaratıldı. Bunun en çarpıcı örneği İstanbul Başakşehir.

Arsa kalmadı. Spekülasyon yapılacak arsalar büyük şehirlerde bitti.

Kentlerin silueti değişti.

Depremler peş peşe gelince de tekrar konut sektörünün çarpıklığı ve inşaatlar tartışılmaya başlandı.

RANT EKONOMİSİ

Konut sektöründe rant yaratmak için öncelikle konut talebi yaratmak lazımdı.

Bunun için banka kredileri devreye girdi. Düşük konut faizleri ile konut alma kamçılandı.

Daha sonra kentsel dönüşüm bölgeleri tespit edilerek inşaatçıların yapacakları inşaatın maliyetini karşılayıp para kazanmalarını sağlayıcı emsal artışları yapıldı. Örneğin İstanbul Fikirtepe bölgesi.

Neticede herkes borçlanarak konut sektörü havuzuna girdi. Havuzda yüzüp zamanında çıkanlar kazançlı çıktılar. Havuzda kalanlardan bir kısmı boğuldu, bir kısmı hala çıkmak için boğuşuyor.

SEKTÖRÜ CANLANDIRMA ÇABALARI

Konut pazarını canlandırmak için bankalar yeniden devrede.

Kamu bankaları yeni yıl itibarıyla sıfır konut satışlarını canlandırmak ve ekonomiye kazandırmak için yeniden harekete geçti. 2020 Ocak itibarıyla sadece 1. elden satılan tüm konutlarda geçerli olacak şekilde faiz oranları yüzde 0.79’a indi.

İkinci el konut talepleri için Kuveyt Türk Bankası yüzde 0.94 tabela kar payı oranı sunuyor. ING’de yüzde 0.96 tabela faiz oranı sunmasına rağmen yüzde 0.94’den başlayan oranlarla ikinci el konutlara sigortalı kredi fırsatı sunuyor. İş Bankası ve Türkiye Finans Bankası da yüzde 0.95 faiz oranı ile ikinci el konutlara kredi sağlıyor. Kamu bankalarının ikinci el konut için faiz oranları ise yüzde 0.99 seviyesinde yer alıyor.

250 bin TL tutardaki kredi için 10 yıl vadede konut kredisi hesaplama yapıldığında aylık taksitleri 3 bin 200 TL, geri ödemesi de yaklaşık 387 bin 800 TL oluyor.

İkinci el konut alımı için aynı vade ve tutarda konut kredisi hesaplama yapıldığında ise aylık taksitler 3 bin 400 TL, toplam geri ödeme ise 407 bin 800 TL oluyor.