Konut yatırımı klavuzu

Bu konuda yapılması gereken araştırmaları gösteren tamamen kendi fikir ve görüşlerimle derlenmiş basit bir kılavuz derledim. Bu yazıyı hukuki bir yol gösterme olarak görmemenizi rica ediyor, eğer sürçü lisans ettiysem veya unuttuğum bir şey varsa  affınızı diliyorum:

Konut alırken en önemli konu mülk almak isteyenin istek ve ihtiyaçlarını iyi belirlenmesinde yatmaktadır. İstekler, ihtiyaçlar ve olanaklar üçgenini optimum şekilde birleştirmek en faydalı sonucu verecektir. Bu kapsamda bir konu almayı düşündüğünüzde bu üçlüye göre mutlaka yazılı bir liste yapın. Yaşam stiliniz, aileniz, çocuklarınız ve çocuklarınız yaşı, tercihleriniz, ihtiyaçlarınız, ödeme gücünüz en önemli konulardır. Bunlara göre yaşayacağınız bölgeyi seçmeli ve alternatiflerin arasında isteklerinizi ve maddi olanaklarınızı paralel hale getirecek ve sizi "optimum" seviyede mutlu edecek seçenekleri belirlemelisiniz. Bundan sonra araştırma yapmaya karar verdiğiniz bölge/bölgeler arasında sınırlama yapmalı ve aramaya başlamalısınız. Bizler kişisel tecrübelerimizden gördüğümüz kadarı ile ortalama 30-35 ev görmeden doğru bir konut alımının mümkün olmadığını düşünmekteyiz. Çünkü sektör dışından bakan kişiler ilk 5-10 evde umutsuzluğa kapılır, sonraki 10-20 evde ne aradığı konusunda fikir sahibi olur. 20'den sonra baktığı her evde aslında ev arayan kendi çapında bir  "fikir sahibi araştırmacı" durumuna gelmiştir. Bu nedenle konut almaya karar veren kişilere bunun zor bir iş olduğunu, aram süreci içinde kararlı olmaları ama ümitsizliğe kapılmamaları gerektiğini söyleyebiliriz.

Alacağınız gayrimenkulün bulunduğu bölgenin kimliği çok önemlidir. Yakın ve orta vadede çevrede mevcut ve yapılmakta olan projeler ve ünite sayıları bölgedeki arz-talep dengesinin belirlenmesinde çok önemli rol oynar. Alınan ya da alınması düşünülen gayrimenkulün, hangi projenin içerisinde kaldığı, yasallığı, sosyal imkânları ve fiyat segmentleri yatırımı belirleyen önemli faktörlerdendir.

Ayrıca kentin arazi kullanım düzenlemeleri, kentin büyüme ve gelişme yönü yatırım için düşünülen gayrimenkulün değerini etkileyen diğer faktörlerden biridir.

Konut alırken dikkat edilmesi gereken en önemli noktaları özetleyelim;

Resmi Araştırmalarınızı Yapın

"Yatırım yaptım bağrım yandı" demek istemiyorsanız kim ne derse desin aşağıda araştırmaları bizzat yapmalı ve/veya bir bilene yaptırmalısınız.   Ben şahsen yapmanızı öneririm.

Görüp beğendiniz ve almayı ciddi şekilde düşündüğünüz mülkün açık adresini  öğrenin ve tapusunu edinin.
Mülkün tapusu "kat irtifakı" veya tercihen" kat mülkiyetli" olmalıdır. Arsa görünen ama fiiliyatta konu olan mülkü bir bilene danışmadan ve riskleri anlamadan almayın.
Mülkün iskanı olup olmadığını öğrenin. (Kat mülkiyetine dönmüş tapuların iskan belgesi zaten vardır)
Mülkü almadan önce gayrimenkulün bulunduğu tapu sicil müdürlüğü ziyaret edilmeli ve üzerinde herhangi bir takyidat yani yasal sınırlama (ipotek, intifa hakkı, yıkım kararı, eski eser tescili... vs) olup olmadığına bakılmalıdır. Tapuda size ait görülen hisse miktarını ve mülkün toplam hisse miktarını kontrol edin.  (Dairenize uygun miktarda hisse düşüyor mu düşmüyor mu anlayın)
Aldığınız mülk ile size araştırma için verilen tapunun aynı mülk olup olmadığından emin olun.  Bunun için mülkün bulunduğu belediyeyi ziyaret ederek mülkün dosyasına bakın. Ayrıca üzerinde herhangi bir yıkım kararı, ruhsatsal sorun olup olmadığından, iskanı olup olmadığından ve imarla ilgili bir problem görülüp görülmediğinden emin olun. İnşaat bitim tarihini, inşaatı yapan gibi bilgilere inşaat ruhsatından bakın, deprem  ve/veya yapı denetim ile ilgili bir çalışmaya dahil olup olmadığını araştırın.
Size gösterilen bağımsız bölüm ile tapusu verilen bağımsız bölümün aynı bağımsız bölümü gösterip göstermediğinden emin olun. Bunun için tapu ziyaretinden mülkün arşiv dosyasındaki projesine bakmak istediğinizi söyleyin ve sizin gördüğünüz ve tapusu sizde olan daire ile tapu projesinden yazan bağımsız bölüm numarasının aynı konumdaki mülke ait olduğunu teyid edin. (Ülkemizde birçok mal sahibi farkında olmadan bağımsız bölüm numarası hatası nedeni ile komşusunun dairesinde oturmaktadır. Bu durum her 10 tapudan neredeyse birinde mülk sahiplerinin başına gelmektedir. Ancak bir problem çıkıncaya kadar durum fark edilmemektedir. Sizde istatistiklere girmemek için yatırımınızı dikkatli yapın)
Bunlardan anlamıyorsanız imarda çalışanlara durumu anlatarak yardım isteyin. Ayrıca mülkün belediye nezdinde "emlak vergisi" borcu olup olmadığını öğrenin.
Yapı  ile İlgili Temel Araştırmaları Yapın.

Mülkün bulunduğu bölgenin yeri, ana arterlere yakınlığı, sosyal olanaklarını ve çevre (okul, park alanları, Hastane ve AVM `lere yakınlık.....vs) imkanlarından yararlanma durumunu araştırın. Semt pazarının kurulduğu yeri öğrenin. (taşındıktan sonra evinizin önünde pazarın kurulduğu görmek isteyebilirsiniz de istemeyebilirsiniz de)
Eğer içinde yaşanılan bir apartmansa komşuların kapısını çalın ve diğer yaşanlar ve bina ile ilgili genel bilgi alın. Ödenen aylık genel gider bedellerini, binada ödenen kira bedellerini, binanın bakımlarının iyi yapılıp yapılmadığını ve diğer ilgili konuları sorun. (Örneğin binada huzursuzluk yaratan komşu var mı öğrenin) Binada kapıcı varsa tanışın ve konuşun, enteresan bilgiler elde edebilirsiniz.
Mülkün bodrum katına inerek temiz mi, rutubetli mi, nasıl görünüyor gözlemleyin.
Mülkün iç kondisyonunu iyi değerlendirin, aldıktan sonra yapmanız elzem masraflar varsa onları başından iyice ölçüp biçin ve satın alım fiyatınızı buna göre değerlendirin.
İnşaat kalitesini,  deprem yönetmeliğine göre mi yapılmış, depreme uygunluğu ile ilgili yapılmış bir çalışma var mı bina yönetimine ve komşulara sorun, varsa deprem etüdü raporunun kopyasını temin ederek okuyun ve/veya anlayan birine okutun.
Mülkün yakın çevresindeki esnafla konuşabilirsiniz, çevre ve apartman sakinleri ile ilgili size bilgi verebilir.
Banka Kredisi Alıyorsanız Özen Gösterin

Banka kredisi alıyorsanız imzalayacağınız sözleşmeyi çok dikkati okuyun ve anlamadığınız noktaları sorun,
Kredi miktarı, ödeme şartları , alınacak dosya bedeli gibi genel giderler, prosedürlerin içerikleri (örneğin konulacak ipotek miktarı ve borç ilişkisi)bankalara göre değiştiğinden bankanızdan işin başında bu konuda detaylı bilgi isteyin,
Bankanın yaptırdığı değerleme (ekspertiz) raporunun kopyasını kesinlikle isteyin ve raporu okuyun. Değerlemeyi yapan firmanın lisanslı firma olup olmadığını bankanıza sorun ve lisansız firma ise neden lisansız firma ile çalıştıklarını ve bir sorun olursa sorumluluğu kabul edip etmedikleri sorun ve beyanlarınız yazılı isteyin. Sormak istediğiniz bir şey olursa bankaya ekspertiz firması ile irtibata geçmek istediğinizi söyleyin ve sorularınızı firmaya yöneltin, cevaplardan tatmin olmadan işin peşini bırakmayın, (Sonuçta ekspertiz raporlarının güvenilir olması çok önemlidir, örneğin  aldığınız mülk gördüğünüz mülk mü; bağımsız bölüm numarası doğru mülkü mü satın alıyorsunuz, mülkün belediye veya tapusunda bir problem var mı o firmada inceleyecektir, yanlış yapılmış ekspertiz nedeni ile zarara uğrayabilirsiniz. Bana olmaz demeyin, her an sizin de başınıza gelebilir, o nedenle yetkili ve yeterli değerleme uzmanları ile çalışan bankaları tercih edin)
 

Diğer Konular Önemli Olabilecek Konular

Alacağınız gayrimenkul kiracılı ise satın almadan önce kiracı ile yapılan kira kontratını incelemesiniz. Kiracıyla bizzat görüşmeniz ya da kiracı tahliye taahhüdü vermiş ise tahliye taahhüdündeki tarih ile kontrattaki tarihlere dikkat etmeniz gereklidir. Eğer satın almayı düşündüğünüz mülkteki kiracının siz satın aldıktan sonra çıkmasını istiyorsanız satın alma işleminden sonra yasal ve usulüne uygun bir bildirimde bulunmak için bir avukata danışın.
Mülkte siz almadan önce yaşan birisi varsa ona ait elektrik, su, doğalgaz, aidat gibi borçların, kiracıya yapılacak depozito iadesinin size kalmaması için önceki mal sahibi ile görüşerek gerekli önlemi alın.
Müteahhidin kat karşılığı yaptığı bir inşaattan gayrimenkul alıyorsanız, müteahhitle mukavele yaparak, yaptığınız mukaveleye bitirme tarihi ve kullanılacak malzemeleri tek tek yazarak, gerekli miktarda tazminatları ilave etmelisiniz.
Tapu işlemi sırasında alacağınız gayrimenkulün harçlarını "devir ve iktisap bedeli" üzerinden hesaplayarak beyan etmeli ve ödemelisiniz. Çünkü beyanınız eksikse ödenen alım satım harçları cezalı olarak size geri dönecektir. Yeni düzenlemelerde bu çok sıkı takip edilmektedir.
Sonuç  Olarak Konut Fiyatını Etkileyen Unsurlar Nelerdir ? Temel Konulara Örnekler Verelim:

Yeri, konumu, konutun büyüklüğü (net ve brüt alanı) sosyal imkanları, manzarası, ulaşım imkanlarından yararlanma durumu,
İnşaat kalitesi,  mülkü inşa eden kişi veya firmanın kimliği,
Mülkün sosyal donatı alanlarına yakınlığı ve yararlanma imkanı, genel gider miktarı,
Arsa payı,
Binada jeneratör, asansör, su deposu, park imkanı olup olmaması, mülkün içinde şömine, barbekü, balkon bulunup bulunmaması, açık-kapalı havuz gibi imkanların olup olmaması, (Sosyal tesisler, spor alanları ve toplantı salonları gibi sosyal tesisler, çevrede olan park-bahçe gibi sosyal alanlar konutlara değer katar), mülkün faydalandığı diğer sosyal imkanlar,
Mülkün ısınma tipi, mülkün genel giderlerinin mal sahiplerine yükü, mülkün bulunduğu kat, gün ışığından yararlanma olanakları, mülkün yapı içinde ki konumu,
Gayrimenkulün çevresi ile uyumu veya uyumsuzluğu, yatırım yapmayı tercih eden diğer komşuların kimlikleri ve tercih nedenleri, çevredeki emsal  mülklerin metrekare satış bedelleri.
 

Temelde bunlara dayanarak fiyat belirlense de, bunların dışında yapıların ve yapıların içinde bulunduğu projelerin durumuna göre konutların değeri değişebilir.

Ayrıntılı bilgi için tıklayınız..