Konut yatırımında dikkat edilmesi gerekenler!
Merhabalar, Emlakkulisi"ndeki ikinci yazımı özellikle konut projelerinden yatırım amacıyla ev satın almayı düşünenler için yazmak istiyorum...
En sonda söylemem gerekeni en başta söyleyerek; eğer projeyi yapan firmaya güveniniz tamsa ve projeyi gerek lokasyon, gerek konsept, gerekse fiyat açısından doğru buluyorsanız, satışa çıktığı ilk anda konutu satın almanızı öneririm. Hatta, son dönemlerdeki yeni modaya göre lansmandan önce yapılan ön-lansman sırasında (pre-lansman) konutunuzu alabilirsiniz. Burada cevabını bulmanız gereken sorular ise şu şekildedir:
1- Projeyi yapan firmanın önceki projelerini incelediniz mi Önceki projelerinde satışa çıkış fiyatları ile bitiş fiyatları arasındaki fark % kaç oranında Projelerini vadettiği zamanlarda ve şekillerde teslim etmiş mi Daha önce tamamladığı proje yoksa, ekonomik gücü nedir Satıştan elde edeceği gelirle mi projeyi tamamlamayı düşünüyor, yoksa her durumda projeyi bitirecek güce sahip mi (Konut projelerini bu kadar cazip kılan temel nokta, hemen hemen hiçbir harcama yapmadan gerçekleştirilen satışlardan elde edilen gelirle inşaatının tamamlanabilmesidir ve bu yanlış bir durum değildir. Ancak, olası bir aksilik durumunda geliştiricinin projeyi bitirebilecek gücü her durumda olmalıdır.)
2- Projenin bulunduğu bölgede emsal olabilecek diğer projeleri iyice incelediniz mi Diğer projeler inşaatın ve satışın hangi aşamasında Buna göre bir karşılaştırma yapmanız gerekir. Örneğin, 100 dairelik bir proje ile 2000 dairelik bir projeyi karşılaştırmayın; veya teslim aşamasına gelmek üzere olan bir proje ile daha inşaatı bile başlamamış olan bir projeyi de aynı kefeye koyamazsınız. Teslim aşamasındaki proje diğerine göre enaz 2 yıl önde demektir bunun da farkının fiyata yansıması gerekir. Bölgedeki bitmiş projelerde yaşam başlamış mı Sitelerin doluluk oranları ve almayı düşündüğünüz daire tipi için kira rakamları yaklaşık olarak ne seviyede
3- Projedeki satış fiyatı nedir Bunun karşılığında size sunulanlar nelerdir Daire içinde ve sosyal alanda neler sunulmuş Bu fiyat, bölge rayiçlerine göre ne seviyede Yüksekse açıklamaları, düşükse sebebi nedir şunu unutmayın lütfen; kimse durduk yerde 10 liraya satacağı bir projeyi 9 liraya satmak istemez. Aynı şekilde siz de, ilerde 10 liraya satabileceğiniz dairenizi sebepsiz yere 9 liraya satmak istemezsiniz. Bu fiyata dahil olan veya dahil olmayan ek masraflar nelerdir (Tapu, noter harcı, kdv, abonmanlıklar gibi). Geliştiricinin gelmeyi hedeflediği ortalama m2 satış ve proje sonundaki tahmini m2 satış fiyatını da sorun. Herkes söylemeyebilir ama geliştiricinin bu projeksiyona göre hareket ettiğini veya en azından hareket etmesi gerektiğini unutmayın.
Yukarıdaki 3 ana başlıkta topladığım ve daha da geliştirilebilecek sorulara cevap bulduğunuz anda, sizin de cevaplamanız gereken bir soru daha bulunmaktadır: Hangi amaçla yatırım yapmak istiyorsunuz; projede oluşacak fiyat artışından yararlanıp teslim öncesi veya teslimden sonraki 1 yıl içinde satıp kar realizasyonu yapmak mı, yoksa uzun dönemli kira geliri amacıyla mı
Kar realizasyonu yapmak isteyenlerin bilmeleri gereken önemli bir detay bulunmaktadır: Arzın fazla olduğu durumlarda satış fiyatları otomatik olarak geri gelir. Bu sebeple, ya maximum kar beklentisi yerine ideal kar seviyesi hesabı yapılarak teslimin çok öncesinde daire satılmalı veya teslimden sonraki dönemde ilgili sitede yaşamın tam olarak oturması beklenip arz yerine talebin yükseldiği dönemde satılmalıdır.
Uzun dönemli kira geliri beklentisiyle yatırım yapacakların da yine dikkat etmeleri gereken konular bulunmaktadır. Konut arzının çok çok fazla olduğu bölgelerde, dairenin kiraya verilme süresi beklenenden uzun ve elde edilmesi planlanan kira geliri tahmin edilenden düşük olabilir. Bu durumda, kira gelir çarpanı 30 yılın bile üzerine çıkabilir. Bu sebeple, özellikle nasıl olsa gelecek kira geliriyle krediyi öderiz diyerek bir yatırıma girmemek gerekir. Arzın daha düşük olduğu ve zaten yerleşik olan bölgelerdeki konut projeleri ise, kira gelirine yatırım yapacaklar için nispeten daha iyi fırsatlar sunmaktadır. Ancak her durumda, özellikle İstanbul"da artan konut arzı ile birlikte kiracı sayısında ciddi oranda azalma meydana geleceğini (gelmeye başladığını), bunun da kira geliri beklentilerini düşüreceğini (düşürmeye başladığını), fakat artan arsa ve inşaat maliyetleri sebebiyle daire fiyatlarının da en azından geri gelmeyeceğini, dolayısıyla kira gelir çarpanının bir süre sonra en verimli projelerde bile 30 yılın üzerine çıkacağını unutmamak gerekir.
Herkese bol kazançlı gayrimenkul yatırımları dilerim.
Saygılarımla,
Vedat Arslan
Genel Müdür
vedat@aremas.net