Konuta erişilebilirlik sorununa çözüm önerisi! Mülkiyet sistemi değiştirilmeli!

GAPAS Başkanı İsmail Özcan’ın İngiltere’de uygulanan “Kullanım Hakkı Satışı” yönteminin ülkemiz için de uygulanabilir bir model olabileceğin, söyleyerek, bu yöntemle konuta erişebilirlik sorunun ortadan kalkacağını belirtti. Peki bu uygulama Türkiye'de uygulanabilir mi? 

Dünya Gazetesi Yazarı Prof. Dr. Ali Hepşen, TÜİK konut satışlarına değinerek konut piyasasındaki asıl soruna değindi. Hepşen, TÜİK tarafından yayımlanan konut satış adetleri piyasada bir hareketlenme olduğunu gösterse de, satın alma eğilimlerinde elde nakit tutanların bu hareketlenmeye neden olduğunu açıkladı. Hepşen'e göre  esas üzerinde düşünülmesi gereken konunun itoplumun geneline yaygın konuta erişilebilirlik sorununa çözüm üretebilmesi olduğu.

Dünya Gazetesi Yazarı Prof. Dr. Ali Hepşen, köşesinde bugün GAPAS Başkanı İsmail Özcan’ın İngiltere’de uygulanan “Kullanım Hakkı Satışı” yöntemini kaleme aldı. İşte o yazı...

KONUT EDİNMEDE GAPAS UYGULAMASI!

İsmail Özcan son dönemlerde ekonomide yaşanan gelişmelerle hızlı yükselen konut satış fiyatla­rını ve kiraları frenlemek için mül­kiyet sistemini değiştirmemiz ge­rektiğini söylüyor ve GAPAS olarak önerdikleri yeni mülkiyet sistemiy­le arsanın mülkiyetinin ilk sahibin­de kaldığını; konut satın alan kişi­lerin satış fiyatı olarak arsanın be­delini değil, müteahhidin kârı dahil inşaat maliyetini ödediklerini; ar­sa sahibine ise uzun süreli olarak kira ödendiğini belirtiyor.

Öner­dikleri bu sistemin mevcut kanun­larımızda kısmen “intifa” hakkı olarak da tanımlanan, hakkın sa­tışına dayandığını söylemek yanlış olmayacaktır. Öneri, İngiltere’de uygulanan “uzun süreli sahiplik - arsa kirası” (long leasehold) mo­delinin bir benzeri.

İNGİLETERE'DE UYGULANIYOR 

Freehold (Serbest Mülki­yet) mülkiyetinde, kişi mülkün ve üzerinde bulunduğu arsanın tam sahibi olur. Sahiplik süresi sınır­sızdır ve mülk sahibi, mülkü is­tediği zaman satabilir. Leasehold (Kira Mülkiyeti) mülkiyetinde ise, kişi mülkün sahibi olur ancak arsanın sahibi olmaz.

Arsa başka birine (freeholder veya landlord) aittir. Bu modelde, mülk sahibi, belirli bir süre boyunca (örneğin 99 yıl, 125 yıl, 999 yıl gibi) mülkü kullanma hakkını elde eder. Bu sü­renin sonunda mülk, arsa sahibine geri döner. Mülk sahibi, arsa sahi­bine yıllık bir kira (ground rent) öder ve bazen belirli aralıklarla yapılan büyük bakımlar için de ek ödemeler yapması gerekebilir.

Uzun Süreli Sahiplik - Ar­sa Kirası” modeline göre; Leasehold mülkiyet genellik­le uzun süreli kiralamalar içerir. Kira süresi bittiğinde, mülk ar­sa sahibine (freeholder) geri dö­ner.

Mülk sahibi, arsa sahibi olan kişiye (freeholder) yıllık bir kira ödemek zorundadır. Uzun vadeli olarak gerçekleştirilen bu kira ge­nellikle düşük bir miktar olabilir. Mülk sahipleri, ortak alanların bakımı ve bina yenilemeleri için freeholder’a ek ücretler ödemek zorunda kalabilirler. Bu maliyet­ler genellikle service charge olarak adlandırılır.

Leasehold mül­kiyetin çeşitli hak ve sorumluluk­ları vardır. Örneğin, leaseholder mülkü değiştirmek için freehol­der’dan izin almak zorunda kala­bilir.

Diğer taraftan, lease (kira) süresi azaldığında, leaseholder genellikle kiralamayı uzatmak için freeholder ile pazarlık ya­pabilir. Özellikle lease süresinin azalması ise, mülkün değerini dü­şürebilir ve lease uzatmaları sırasında yüksek maliyetler ortaya çıkabilir.

BU MODEL TÜRKİYE'DE UYGULANABİLİR Mİ? 

Bu sistemin ülkemizde uygu­lanabilirliği birkaç faktöre bağlı olarak değerlendirilebilir: Türki­ye’de gayrimenkul mülkiyeti, Kat Mülkiyeti Kanunu ve diğer ilgili yasalar tarafından düzenlenir.

Bu yasalar, gayrimenkul mülkiyeti­nin tam sahiplik (freehold) esası­na dayandığını belirtir. Leasehold sistemi gibi uzun süreli kira an­laşmalarının mevcut mevzuata entegrasyonu zor olabilir ve yeni yasal düzenlemeler gerektirebilir.

Ayrıca, ülkemizdeki tapu ve ka­dastro sistemi, mülklerin sahip­lik bilgilerini detaylı ve kesin ola­rak kaydeder. Leasehold modeli, bu sistemin revizyonunu gerek­tirebilir.

Türk gayrimenkul piya­sasında, genellikle mülk sahiple­ri tam sahiplik (freehold) hakkını tercih eder. Uzun süreli kira mül­kiyeti modelinin kabul görme­si için piyasa talebi ve alıcıların bu modele ilgisi önemli olacaktır.

Leasehold modelinin ekonomik getirileri, arsa sahipleri (freehol­der) ve uzun süreli kira sahiple­ri (leaseholder) için cazip olma­lıdır.

Bu modelin Türkiye’de eko­nomik açıdan sürdürülebilir olup olmayacağı değerlendirilmelidir. Sonuç olarak, İngiltere’deki le­asehold modelinin Türkiye’de uy­gulanabilmesi için kapsamlı bir analiz, kamu desteği, yasal düzenlemeler ve pilot projeler gerekli.

Bu süreçte, yerel piyasa dinamik­leri, kültürel faktörler ve ekono­mik koşullar dikkate alınmalı. Aslında bu sistemin bir benzeri halihazırda turizmde, tarımda ve madencilikte uygulanıyor.

Dola­yısıyla konuta erişilebilirlik an­lamında alternatif modeller tar­tışmaya açılmalı ve denenmeli; kamu kurumlarının öncülük et­mesi düşünülmeli.