Konuta erişilebilirlik sorununa çözüm önerisi! Mülkiyet sistemi değiştirilmeli!
![Konuta erişilebilirlik sorununa çözüm önerisi! Mülkiyet sistemi değiştirilmeli!](https://cdn.emlakkulisi.com.tr/resim/orjinal/ODUzMDUxNz-konuta-erisilebilirlik-sorununa-cozum-onerisi-mulkiyet-sistemi-degistirilmeli.jpg)
GAPAS Başkanı İsmail Özcan, son dönemlerde ekonomide yaşanan gelişmelerle hızlı yükselen konut satış fiyatlarını ve kiraları frenlemek için mülkiyet sisteminin değiştirilmesi gerektiğini söylüyor.
GAPAS Başkanı İsmail Özcan’ın İngiltere’de uygulanan “Kullanım Hakkı Satışı” yönteminin ülkemiz için de uygulanabilir bir model olabileceğin, söyleyerek, bu yöntemle konuta erişebilirlik sorunun ortadan kalkacağını belirtti. Peki bu uygulama Türkiye'de uygulanabilir mi?
Dünya Gazetesi Yazarı Prof. Dr. Ali Hepşen, TÜİK konut satışlarına değinerek konut piyasasındaki asıl soruna değindi. Hepşen, TÜİK tarafından yayımlanan konut satış adetleri piyasada bir hareketlenme olduğunu gösterse de, satın alma eğilimlerinde elde nakit tutanların bu hareketlenmeye neden olduğunu açıkladı. Hepşen'e göre esas üzerinde düşünülmesi gereken konunun itoplumun geneline yaygın konuta erişilebilirlik sorununa çözüm üretebilmesi olduğu.
Dünya Gazetesi Yazarı Prof. Dr. Ali Hepşen, köşesinde bugün GAPAS Başkanı İsmail Özcan’ın İngiltere’de uygulanan “Kullanım Hakkı Satışı” yöntemini kaleme aldı. İşte o yazı...
KONUT EDİNMEDE GAPAS UYGULAMASI!
İsmail Özcan son dönemlerde ekonomide yaşanan gelişmelerle hızlı yükselen konut satış fiyatlarını ve kiraları frenlemek için mülkiyet sistemini değiştirmemiz gerektiğini söylüyor ve GAPAS olarak önerdikleri yeni mülkiyet sistemiyle arsanın mülkiyetinin ilk sahibinde kaldığını; konut satın alan kişilerin satış fiyatı olarak arsanın bedelini değil, müteahhidin kârı dahil inşaat maliyetini ödediklerini; arsa sahibine ise uzun süreli olarak kira ödendiğini belirtiyor.
Önerdikleri bu sistemin mevcut kanunlarımızda kısmen “intifa” hakkı olarak da tanımlanan, hakkın satışına dayandığını söylemek yanlış olmayacaktır. Öneri, İngiltere’de uygulanan “uzun süreli sahiplik - arsa kirası” (long leasehold) modelinin bir benzeri.
İNGİLETERE'DE UYGULANIYOR
Freehold (Serbest Mülkiyet) mülkiyetinde, kişi mülkün ve üzerinde bulunduğu arsanın tam sahibi olur. Sahiplik süresi sınırsızdır ve mülk sahibi, mülkü istediği zaman satabilir. Leasehold (Kira Mülkiyeti) mülkiyetinde ise, kişi mülkün sahibi olur ancak arsanın sahibi olmaz.
Arsa başka birine (freeholder veya landlord) aittir. Bu modelde, mülk sahibi, belirli bir süre boyunca (örneğin 99 yıl, 125 yıl, 999 yıl gibi) mülkü kullanma hakkını elde eder. Bu sürenin sonunda mülk, arsa sahibine geri döner. Mülk sahibi, arsa sahibine yıllık bir kira (ground rent) öder ve bazen belirli aralıklarla yapılan büyük bakımlar için de ek ödemeler yapması gerekebilir.
Uzun Süreli Sahiplik - Arsa Kirası” modeline göre; Leasehold mülkiyet genellikle uzun süreli kiralamalar içerir. Kira süresi bittiğinde, mülk arsa sahibine (freeholder) geri döner.
Mülk sahibi, arsa sahibi olan kişiye (freeholder) yıllık bir kira ödemek zorundadır. Uzun vadeli olarak gerçekleştirilen bu kira genellikle düşük bir miktar olabilir. Mülk sahipleri, ortak alanların bakımı ve bina yenilemeleri için freeholder’a ek ücretler ödemek zorunda kalabilirler. Bu maliyetler genellikle service charge olarak adlandırılır.
Leasehold mülkiyetin çeşitli hak ve sorumlulukları vardır. Örneğin, leaseholder mülkü değiştirmek için freeholder’dan izin almak zorunda kalabilir.
Diğer taraftan, lease (kira) süresi azaldığında, leaseholder genellikle kiralamayı uzatmak için freeholder ile pazarlık yapabilir. Özellikle lease süresinin azalması ise, mülkün değerini düşürebilir ve lease uzatmaları sırasında yüksek maliyetler ortaya çıkabilir.
BU MODEL TÜRKİYE'DE UYGULANABİLİR Mİ?
Bu sistemin ülkemizde uygulanabilirliği birkaç faktöre bağlı olarak değerlendirilebilir: Türkiye’de gayrimenkul mülkiyeti, Kat Mülkiyeti Kanunu ve diğer ilgili yasalar tarafından düzenlenir.
Bu yasalar, gayrimenkul mülkiyetinin tam sahiplik (freehold) esasına dayandığını belirtir. Leasehold sistemi gibi uzun süreli kira anlaşmalarının mevcut mevzuata entegrasyonu zor olabilir ve yeni yasal düzenlemeler gerektirebilir.
Ayrıca, ülkemizdeki tapu ve kadastro sistemi, mülklerin sahiplik bilgilerini detaylı ve kesin olarak kaydeder. Leasehold modeli, bu sistemin revizyonunu gerektirebilir.
Türk gayrimenkul piyasasında, genellikle mülk sahipleri tam sahiplik (freehold) hakkını tercih eder. Uzun süreli kira mülkiyeti modelinin kabul görmesi için piyasa talebi ve alıcıların bu modele ilgisi önemli olacaktır.
Leasehold modelinin ekonomik getirileri, arsa sahipleri (freeholder) ve uzun süreli kira sahipleri (leaseholder) için cazip olmalıdır.
Bu modelin Türkiye’de ekonomik açıdan sürdürülebilir olup olmayacağı değerlendirilmelidir. Sonuç olarak, İngiltere’deki leasehold modelinin Türkiye’de uygulanabilmesi için kapsamlı bir analiz, kamu desteği, yasal düzenlemeler ve pilot projeler gerekli.
Bu süreçte, yerel piyasa dinamikleri, kültürel faktörler ve ekonomik koşullar dikkate alınmalı. Aslında bu sistemin bir benzeri halihazırda turizmde, tarımda ve madencilikte uygulanıyor.
Dolayısıyla konuta erişilebilirlik anlamında alternatif modeller tartışmaya açılmalı ve denenmeli; kamu kurumlarının öncülük etmesi düşünülmeli.
|