Konutta balon var mı, yok mu?

Konut fiyatları son 5 yılda, enflasyonun 34 puan üzerinde, inşaat maliyetlerindeki artışın ise 37 puan üzerinde bir performans göstermiş. Yabana atılacak bir fark değil bu. Peki bir 'balon'a mı işaret ediyor?

“..bir gizemli canavar

sizden aldığı solukla yaşar..

Rastlasanız bile düşde,

onu fark edemezsiniz..”

Bülent Ecevit bu mısraları Van Gölü Canavarı için yazmış. Şair bir başbakana, adına şiir yazdıracak kadar efsane olması pek olası görünmese de, konut balonu var mı yok mu tartışması, muhtemeldir ki Van Gölü Canavarı gibi hep gündemde kalacak.

BALONDAN NE ANLAMAK GEREKİR?

Esasında her şeyden önce, “balon” derken ne anlaşılması gerektiğini ortaya koymak gerekiyor. Çünkü örneğin, fiyat balonundan söz ediyorsak başka bir değerlendirme ve sonuç; ya da mesela üretim balonundan söz ediyorsak bambaşka bir değerlendirme ve sonuç söz konusu olabilir.

FİYAT BALONU

Merkez Bankası Yeni Konutlar Fiyat Endeksi’ne göre Ocak 2010’dan Haziran 2015’e kadar geçen sürede konut fiyatları % 83 artmış. Yine aynı dönemde TÜFE, bir diğer ifadeyle enflasyon yüzde 49, bina inşaat maliyetleri yüzde 46 artmış. Demek ki konut fiyatları son 5 yılda, enflasyonun 34 puan üzerinde, inşaat maliyetlerindeki artışın ise 37 puan üzerinde bir performans göstermiş. Yabana atılacak bir fark değil açıkçası.

Ancak yine de, pratik ve kabul görmüş bir yöntem olduğu için, konut fiyat artış oranı ile kira artış oranı karşılaştırmakta fayda vardır. Çünkü aradaki makas, konut fiyatındaki artış lehine ne kadar açılmışsa, bir balondan söz etmek o kadar mümkündür. Buna göre, mevcut kira endekslerinden sınırlı veriyle yaklaşık bir hesaplama yapıldığında, konut fiyatlarındaki yüzde 83’lük artışa karşın kira artış oranının kabaca yüzde 60-65 seviyesinde kaldığı anlaşılmaktadır. Öyleyse ister enflasyondan arındıralım, ister inşaat maliyetlerindeki artışı mahsup edelim ya da kira artışıyla mukayese edelim; konut fiyatlarında elle tutulur reel bir artış, sofranın orta yerinde durmaktadır.

ÜRETİM BALONU

Bence asıl turpun büyüğü heybede, yani konut arzına ve satışına ilişkin rakamlarda saklı. Çünkü, 2010 yılından itibaren ikamet amaçlı daireler için alınan inşaat yapı ruhsat adedi yıllık ortalama 800 bin seviyesine oturmuş bulunuyor. Yani her yıl kabaca bu sayıda konut üretimi gerçekleşiyor. Öte taraftan, yıllık konut satış ortalaması kabaca 1 milyon seviyesinde gerçekleşiyor. Ama burada dikkat edilmesi gereken husus, satılan konutların yaklaşık 450 bininin yeni üretilen konutlar olduğu gerçeğidir. Diğerleri ikinci el konutların satışıyla ilgilidir.

Demek ki her yıl 300-350 bin adetten fazla yeni konut satılamıyor ve stok biriktikçe birikiyor. Bu da 1 milyonu aşkın yeni konut arz fazlası olasılığına, yani şişmiş konut stokuna işaret ediyor. İşte efsane de asıl burada yatıyor.

Radikal/Mithat Bülent Özmen