Konutta kredi çıkmazı: Faizler yükselince bankalar muslukları kapattı, en son 5 yıl önce böyle olmuştu!

Konut fiyatları artmaya devam ederken satışlarda düşüş dikkat çekiyor. Konutta finansmana erişim zorluğu rakamları etkiledi. Merkez Bankası’nın enflasyonla mücadele çerçevesinde başlattığı parasal sıkılaştırma adımları, konut kredisi faizlerine de yansıdı. Son 5 haftada konut kredisi faizleri 10,1 puan yükselişle yıllık ağırlıklı ortalamada yüzde 34,09’a çıktı. Böylelikle son 5 senenin en yükseğine çıktı.

Son 5 haftada kredi faizleri 10 puan yükselişle yüzde 34’ü geçerken, kredi kullanımı da yüzde 0,2’de kaldı. Bankaların kredi verirken çok seçici davrandığına, başvurularda reddin çoğaldığına, faizlerin de yüzde 3’ü aştığına işaret eden inşaat sektör temsilcileri böyle sürerse pazarın yüzde 30 daralacağını belirtiyor.

Dünya Gazetesi'nden Hamide Hangül'ün haberine göre, en son 2018'in 26 Ekim haftasında yüzde 29.2’yi görmüştü. BDDK verilerine göre, faizlerin artışa geçtiği 26 Haziran – 21 Temmuz 2023 tarihlerini kapsayan son beş haftada kredi kullanımı da yüzde 0,2’lik yükselişle adeta yerinde saydı.

Bankaların kredi verirken çok seçici davrandığını, konut kredisinde faizlerin yüzde 3 seviyesini olduğuna dikkat çeken sektör temsilcileri, “Ekspertiz değeri 5 milyon TL'lik bir konutta bulunabilecek rakam 1-2 milyon TL. O nedenle cebinde 3 milyon TL peşinatın hazır olması gerekiyor. Kredinin yüzde 20’sine ancak bulabiliyor. Ortalama 2 milyon TL bir kredide aylık taksit 60-70 bin TL. Böyle olunca da krediye erişim problem, bu taksiti ödemek ikinci bir problem. Yeni şeyler düşünüp hayata geçirmeden konut açığını çözmek mümkün görünmüyor” dedi.

Konut kredisi için gerçekleştirilen kredi başvurularında olumlu geri dönüşlerin azaldığının altını çizen sektör temsilcileri, şu anda inşaat firmaları ve tüketicilerin krediye erişimde zorlandığını için satışların etkilendiğini ve böyle devam ederse yıl sonunda pazarda en az yüzde 30 daralmanın kaçınılmaz olacağı değerlendirmesinde bulundu. 

Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’nun (BDDK) bu sene şubat ayında yaptığı düzenlemeyle, ekspertiz değeri 5 milyon lira ile 10 milyon lira arasındaki sıfır konutlar için yüzde 70-80 oranında kredi kullanma imkanı bulunuyor.

Fakat, çok 3 milyon TL'ye kadar finansman sağlıyor. Söz konusu 3 milyon TL'lik konut kredisi güncel ortalama 2,90 faizle hesaplandığında, aylık taksitler 120 ay 90 bin TL'yi buluyor. Toplam ödeme 10 milyon 810 bin TL'ye ulaşıyor. Finansmana erişimde yaşanan sıkıntılar, konut satışlarında ipoteklinin payını yüzde 30’lar seviyesinden yüzde 20’nin altına düşürdü.

TÜKETİCİLER KREDİYE ULAŞAMIYOR

Bahaş Holding CEO’su Abdüssamet Bahadır, bankaların kredilerde çok seçici davrandığını, bazı müşterilerinin 300 bin ila 500 bin TL'nin üzerinde krediye ulaşamadıklarını söylediğini ifade etti. Faiz oranlarının da yüksek olduğuna dikkat çeken Bahadır, “Bugünkü faizlerle aylık taksitler 60-70 bin TL'ye denk geliyor. Aylık finansman maliyeti çok yüksek" diye belirtti.

"Tüketiciler krediye erişemiyorlar" diyen Bahadır, "Kredi almak isteyip de erişemeyenlerde artış var. Konuştuğumuz diğer üreticilerde de aynı durum söz konusu. Şu anda sektörde inşaat firmaları da tüketiciler de krediye erişemediği için satışlar etkileniyor. İpotekli satışlarda ciddi düşüş var.

Bu şekilde devam ederse yıl sonunda yüzde 30 daralma söz konusu olabilir" değerlendirmesini yaptı.  Satış fiyatlarında düşüşün söz konusu olmadığını kaydeden Bahadır, "Çünkü maliyetler çok yüksek. Enflasyon düştükten sonra bir açılma olursa, ivme yakalanmaya başlar" dedi.

YENİ ÇÖZÜMLER ÜRETİLMELİ

EYG GYO Kurucusu ve İcra Kurul Başkanı Ömer Faruk Çelik, konut kredisine ulaşmakta zorluk olduğunu ifade etti. İstanbul’da bugün normal bir konut fiyatının 7-10 milyon TL arasında olduğunu, fakat 10 milyon TL'lik kredi bulmakta zorlanıldığına dikkat çeken Çelik, “Rakam sınırı olduğu için yüzdesini konuşamıyoruz. 10 milyon TL'yse yüzde 20’sini buluyorsunuz, hepsinde böyle. 1-3 milyon TL'de çözüm çıkabiliyor ama üzerinde bulmak çok zor. 5 milyon TL'lik bir konut alacaksa, bulabileceği rakam 2 milyon, yani 3 milyonu da cebinde hazır olacak” dedi.

Faizlerden ziyade taksitlerde de sıkıntı olduğunu söyleyen Çelik, sözlerin şöyle sürdürdü: “Şöyle ki, 10 milyon TL'lik konut alacak müşteri 5 milyon TL kredide en az 70-80 bin TL ayık taksit ödemek zorunda 120 ay. Böyle olunca da krediye erişim problem, bu taksiti ödemek ikinci bir problem. Finansman noktasında artık yeni şeyler düşünüp hayata geçirmeden konut açığını çözmek mümkün olmayacak gibi görünüyor. Yeni konut üretimi de konut ihtiyacının altında devam ediyor.”

KREDİ FAİZLERİ ÇOK YÜKSEK

 Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Kurucu Başkanı ve İTO Gayrimenkul Komite Başkanı Hakan Akdoğan, konut kredisine erişilebilirliğin zor olduğuna işaret ederek, “Erişebilseniz de faiz oranları çok yüksek. Bu da finansmandan faydalanmayı çok iştahlı hale getirmiyor.

Konut kredisinde yüzde 2,5-3’ler çok yüksek oranlar” dedi. Bu durumun ipotekli satışları etkilediğine dikkat çeken Akdoğan, “Konut satışlarında ipotekli oranın payı yüzde 30’lar civarındayken, şimdi yüzde 16’lara geriledi” dedi. Faizin yanı sıra enerji kimlik sınıfına göre de kredi kullanım oranının değiştiğini söyleyen Akdoğan, “A, B, C sınıfı gibi kimlerine göre oranlar farklılaşıyor.

10 milyonun üzerindeyse hiç kullandırılmazken, B enerji sınıfında 10 milyona kadar olan bir konuta yüzde 60 gibi bir oran söz konusu. Bunlar konut kredisine erişimi zorlaştırıyor. Krediye ulaşmak zor olduğu için satışlarda da ciddi düşüşler var. Ancak 3 milyon peşinatınız varsa 3,5-4 milyona ev alıyorsanız oranın yüksekliğine bakmayıp, kalanı tamamlamak üzere katkı ve destek noktasında işe yarıyor” değerlendirmesinde bulundu.

ORANLAR AŞAĞI ÇEKİLMELİ

Boss4 Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Abdülkadir Akkuş, konut kredisinde finansman sıkıntısının sürdüğünü, oranların da yüzde 3’e yakın olduğunu söyledi. Bazı inşaat firmalarının bankalarla anlaşarak yüzde 1,99’a çekebildiğini ancak, vadenin de 60 ay olduğunu, ancak söz konusu katkı payının konut fiyatlarına yansıdığını belirtti. Kredi zorluğunun etkisiyle bir daralma olduğuna işaret eden Akkuş, “Finansmana erişimde hem müteahhit, hem de tüketici zorlanıyor. Bu oranların düşürülmesi, konut sektöründe bir hareketlenme olması lazım. Onun içinde faizin yüzde 10’un altını görmesi gerekiyor” dedi.

ORTALAMA GELİR KRİTERİ 40 BİN TL 

Bankacılık kaynaklarından edinilen bilgilere göre, maliyetlerin arttığı ortamda kredi verirken bankalar da daha seçici davranıyor. Kredilerde aylık ortalama geliri 40 bin lira ve üzerinde olan, gelir düzeyi yüksek, hatta beyaz yakalı, kredi skoru yüksek ve düzenle ödeme yapan başvurulara bakılıyor.

KREDİ FAİZLERİ EN SON 2016-2018 YILLARINDA 29'U AŞMIŞTI!

Konut kredisi faizleri yüzde 29’u en son 2016-2018 döneminde aşmıştı. ABD’li rahip Andrew Brunson krizinin yaşandığı dönemde, S&P ve Moody’s’in not indirimleri ile ABD’nin çelik, alüminyum ithalatına getirdiği ek yüzde 50 vergiler karşısında dolar kurunu baskılamak için Merkez Bankası o dönemde faiz artırımına gitmişti. Yıla 3,79’dan başlayan dolar, aynı yılın ağustos ayında yaşanan Brunson krizi, not indirimleri ve ek vergiler karşısında 5 TL eşiğini geçmiş, hatta 7 liranın üzerine görmüştü. Kur şoklarıyla mücadele için eylül sonundaki ilk faiz toplantısında politika faizi yüzde 17,50’den, yüzde 24’e çıkmış söz konusu artırım, konut kredisi faizlerini de yüzde 29’a kadar taşımıştı.

Kentsel dönüşümde yeni formül: Kira desteği yerine ücretsiz 'geçici ev' verilecek!

Gayrimenkul işlemlerinden Hazine'ye 27,4 milyar TL'lik katkı sağlandı!

TOKİ'den İstanbul,  Ankara  ve İzmir'e 1.700 konutluk 4 yeni proje geliyor!