Kredi hacmi artarken konut satışları nasıl düşer

Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) verilerine göre, 2010'un üçüncü çeyrek döneminde 83 bin 697 adet konut satıldı. Bu sayı hem 2009'un aynı dönemine göre hem de önceki çeyrek döneme kıyasla konut satışlarında düşüş olduğunu ifade ediyor. 2009'un üçüncü çeyrek döneminde 111 bin 913, 2010'un ikinci çeyrek döneminde ise 90 bin 270 adet konut satılmıştı. Buna göre 2010'un üçüncü çeyrek döneminde satılan konut sayısı 2009'un üçüncü çeyrek dönemindekinden yüzde 25,2, 2010'un ikinci çeyrek dönemindekinden ise yüzde 7,3 düşük düzeyde bulunuyor.

TUİK'in verileri konut satışlarının önceki iki çeyrek dönemde de düştüğünü gösteriyordu. Oysa 2010'un konut kredisi faizlerinin iyice düştüğü ve kredi kullanımının tırmanışa geçtiği bir yıl olduğunu biliyoruz. 2009 yılını 42,6 milyar lira düzeyinde kapatan konut kredisi hacmi, eldeki son verilere göre, 2010'un kasım ayında 55,2 milyar liraya ulaştı. Kredi kullanımında böyle bir tırmanış varken konut satışlarının düşmesi epey tuhaf görünüyor.

Üç açıklama var

Konut kredi hacmi artarken satışların nasıl olup da düştüğüne ilişkin olarak uzmanların üç açıklaması var.

Birinci açıklama, yeni kullandırılan konut kredilerinin bir kısmının eski kredilerin yeniden yapılandırılması yoluyla ortaya çıkmasına dayanıyor. Ancak bu açıklama tatmin edici değil. Yeniden yapılandırmalar açılan konut kredisi sayısında artışa yol açabilir ama konut kredisi hacmindeki artışı açıklayamaz. Hatta yeniden yapılandırmaların daha yüksek ödemeli kredilerin

kapatılıp yerine daha düşük ödemeli kredilerin gelmesine yol açması nedeniyle kredi hacmine düşüş yönünde etkisi olması gerekir. Dolayısıyla bu açıklama pek geçerliymiş gibi görünmüyor.

İkinci açıklama, konut kredilerinin artmasıyla kredi ile finanse edilen konut sayısı artarken nakit parayla alman konut sayısının düşmüş olabileceğini öne sürüyor. Bu açıklama mantıklı görünüyor. Mesela bir dönemde 100 konutun 60'ınm kredi, 40'ının ise nakit para karşılığında satıldığını kabul edelim. Bir sonraki dönemde ise kredi ile satılan konut sayısının 80'e çıktığını ama nakit karşılığında satılan konut sayısının 10'a indiğini varsayalım. Bu örnekte krediler arttığı halde konut satışının düştüğünü görüyoruz. Bu açıklama 2010'daki durumun bir kısmını açıklayabilir. Konut kredisi faizlerinin bu kadar düştüğü bir ortamda elinde nakit parası olanların önemli bir bölümünün de kredili alımı tercih etmiş olmaları mümkün. Böylece nakit parayla alman konut sayısında düşüş gerçekleşmiş olabilir.

Bu konuda yapılan üçüncü açıklama ise konut satışlarının önemli bölümünün tapuya kayıt yapılmadan gerçekleştiğini öne sürüyor. Birçok konut projesinde daha inşaat tamamlanmadan kredili satışlar gerçekleştiriliyor. Daha ortada bitmiş bir konut olmadığı için tapuya kayıt gibi bir durum da söz konusu olmuyor. Böylece tapu kayıtlarına dayanan TUİK'in verileri konut satışlarının tamamını kapsayamamış oluyor.

2010'da konut kredilerinde tırmanış yaşanırken TUİK'in istatistiklerinin konut satışlarında düşüş olduğunu göstermesi son iki faktörle açıklanabilir gibi görünüyor. Fakat bu durumda TUİK'in konut satış istatistiklerinin bu sektördeki gelişmeleri takip etmekte yetersiz olduğu gibi bir sonuç ortaya çıkıyor. Konut sektöründeki gerçek durumu görmek için bu istatistiklerin geliştirilmesi gerekiyor. Belki inşaat firmalarından ve konut kredisi kullandıran bankalardan veri toplanarak veya ankeüer yoluyla, konut piyasasındaki gelişmeleri daha iyi yansıtan istatistikler üretilebilir.
Capital Mortgage