Krediyle arsa alma dönemi!

Kredi ile arsa alım ve satımı gündemdeki yerini korurken bankalar bundan pay almaya çalışıyor. Ekonomide yaşanan daralma son dönemde bireylerin ve şirketlerin arsa satışlarını gözle görülür oranda artırıyor ve bir kesim de bu satışlardan pay kapmaya çalışıyor. Özellikle artan arz fiyatlarda bölgesine göre farklı oranlarda yaşanan düşüş ise son dönemde arsa ve arazilere olan talebi artırmış görünüyor.

Para Dergisi'nden Enis Çetinel'in haberine göre, daha çok büyük şehirlerde, devasa projelere yakın ve otoyol, köprü, hızlı tren, şehir hastanesi gibi albenisi yüksek yerler yoğun ilgi görüyor. Bankalar ve ekspertiz firmaları son dönemde arsa kredilerine olan talepte artış yaşandığına yönelik görüşleri doğruluyor. Yetkililer, özellikle prim yapması beklenen iller ve bölgelerin bunda başı çektiğini söylüyor.

Kredi ile arsa alımında vade ve oranlar cazip

Ancak hemen belirtelim, bankalar hala tarım arazilerinin finansmanına öncelik veriyor. Arsa kredisinden çok tarım bankacılığı şemsiyesi altında çiftçilerin yeni tarla alımları ve miras yoluyla bölünmüş tarlaların birleştirilmesi öncelik taşıyor. Kullandırılan kredilerin vadesi ise genelde 60 ay, az da olsa 120 aya kadar uzuyor.

Arazi kredilerinde ise bankalar bireyselden çok kurumsal talepleri karşılıyor. Son dönem yükselen faiz oranları nedeniyle arsa ve tarla kredilerinin faizlerinde de yükseliş yaşandığını doğrulayan bankacılar, bugünlerde kredi faiz oranlarının genelde yüzde 2'ler civarında yoğunlaştığını söylüyorlar.

Arsa alırken bunlara dikkat edin!

• Arsanın bulunduğu bölgenin üst ölçek planı var mı? (1/100.000,1/25.000 vb., çevre düzeni planı)
• Arsanın bulunduğu bölgeyi kapsayan bir 1/5000 nazım imar planı var mı? Varsa alacağınız arsanın bulunduğu alan hangi fonksiyonda ve şartlarda kalıyor. Mutlak 1/5000 plandaki durumu alıcı adayı tarafından iyi anlaşılmalı.
• Arsanın yakın çevresinde planlanan önemli bir mega proje, kamu yatırımı vb. bölgenin dinamiklerini değiştirme potansiyeli olan bir proje yapılması düşünülüyor mu?
• Arsanın 1/1000 uygulama imar planındaki yapılaşma hakları nedir? Planın tarihi, adı mutlaka bilinmeli. Planlar arası tarih geçişgenliğine de mutlaka dikkat edilmeli.
• Alacağınız arsanın önündeki parsel mevcutta boş olabilir. Ancak yarın öbür komşu parselinize bir bina yapıldığında bütün manzara avantajınız kaybolabilir gibi yorumlamalar iyi yapılmalı.
• Arsanın tapuda yazan parsel alanı net alan mı? Daha önce terkleri yapılmış mı? Yapılmış ise eski halinden yüzde kaç oranında bir kesinti olmuş. Bu mutlaka araştırılmalı.
• Arsa yatırımı yaptıysanız, ara ara ilgili belediyeye giderek imar durumunu ve yakın çevresindeki gelişmelerin takip edilmesinde fayda var. Arsayı alıp unutup bir köşede tutamazsınız. Ara ara güncel gelişmeleri takip etmelisiniz.

Albaraka Türk

"Faiz Yüzde 1.55-1.60"

Albaraka Türk imarlı ve 2B arsalar için ekspertiz değerinin yüzde 100'üne kadar finansman imkanı sağlıyor. Başvuru sahibinin gelir durumu, banka ile mevcut çalışmaları ve potansiyel çalışma olanakları, ilave teminat ve diğer verimlilik unsurlarını dikkate alarak kredi kullandırdıklarını söyleyen Albaraka Türk Genel Müdür Yardımcısı Nevzat Bayraktar, "Vasfı arsa olan her türlü gayrimenkulü finanse ediyoruz. Finansman kullandıranlarında azami süre 60 ay, kar payı oranları -dönemsel olarak değişmekle birlikte- bugün için yüzde 1.55-1.60 seviyesinde" diyor.

Bayraktar, başvuru esnasında istenen evrakları ve şartları ise şöyle sıralıyor: "Müşterilerimizden kredi başvurusunda başvuru formu, tapu fotokopisi, kimlik belgesi, gelir belgesi, vergi levhası, imza sirküleri, Mernis bilgisi ve borçlunun kredibilitesini güçlendirecek her türlü belge ve bilgiyi talep ediyoruz.

Kredi kullanacakların 18 yaşını doldurmuş olması, Kredi Kayıt Bürosu ve Merkez Bankası istihbaratında olumsuz bir kayıtlarının bulunmaması, aylık düzenli geliri, kullandırılacak finansman taksitlerini ödeyebilecek düzeyde olması aradığımız şartlar."

Talep düştü

Bayraktar, son dönemde piyasa şartlarındaki bozulma ve artan maliyetler nedeniyle arsa kredilerine olan talebin düştüğünü de söylüyor. Buna karşın ticari faaliyetlerin devamı için varlık satışı yapmak zorunda kalan işletmeler yüzünden arsada arzın arttığına dikkat çeken Bayraktar, sözlerini şöyle sürdürüyor;

Finansman tutarı ortalama 500 bin TL

"Sonuçta arsa fiyatlarında düşüş yaşanıyor. Genel olarak, büyük şehirlerdeki imarlı arsalar için talepler geliyor. Bankamızın ortalama finansman tutarı arsa finansmanı için 500 bin TL, ortalama vade ise 20 ay civarında" diyor.

Vakıf Katılım yüzde 100 finansman imkânı sunuyor

Vakıf Katılım müşterilerinden gelen arsa finansman taleplerini 60 ay vadeye kadar karşılıyor. Finansmana konu arsanın ekspertiz süreci tamamlandıktan sonra yüzde 100'üne kadar finansman sağladıklarını söyleyen Vakıf Katılım Genel Müdürü İkram Göktaş, "Arsa finansmanında maliyetler, konjonktürel şartlar ve fiyat değerlendirme kriterleri ölçüsünde değişkenlik gösteriyor.

Fon kullandırılıyor

Bankamızın teminat prosedürlerinde yer alan kriterlere sahip nitelikteki arsa için fon kullandırımı yapıyoruz. Bunun için özellikle arsanın satılabilir özelliğinin olması ve ilgili arsa üzerinde takyidat gibi hukuki bir problemin bulunmaması gerekiyor" diyor.

Bölgelere göre değişiklikler oluyor

Arsa kredilerine olan talebin bazı bölgelerde yoğunlaştığına dikkat çeken Göktaş, sözlerini şöyle sürdürüyor; "Müşterilerimizin, arsa finansmanına olan talepleri bazı bölgelerde ağırlık kazanıyor, özellikle mega projelerin gerçekleştirileceği alanlar ve bu alanların aksında projelerin hayata geçmesi ile birlikte arsa finansmanına olan talebin arttığını gözlemliyoruz.

Çılgın projelerin çevresinde yoğunlaşıyor

İstanbul, Çanakkale, İzmir,  Ankara  ve Gaziantep başta olmak üzere şehir hastaneleri, bölünmüş yol projeleri, hızlı tren projeleri, köprü projeleri ve organize sanayi bölgeleri gibi çeşitlendirebileceğimiz nitelikteki yatırım projelerinin, müşterilerimizin bu bölgelerde ve yakınlarında arsa alımı ile ilgili taleplerini artırdığını görüyoruz. Ortalama tutar bölgesel olarak değişmekle birlikte, ortalama vade minimum 48 ay."

Hangi banka kredi veriyor?

Konvensiyonel bankacılıkta da çok sayıda banka bireysel ve kurumsal müşterilerine arsa ve/veya tarla kredisi veriyor. Piyasada bu konuya yoğunlaşan bazı bankalar ve arsa tarım kredilerinin şartları şöyle...

Ziraat Bankası
Ziraat Bankası yatırımlarını arsa alarak değerlendirmek isteyen bireysel müşterilerine 60 aya kadar vade imkanı sunduğu Arsa Kredisi'ni kullandırıyor. Söz konusu kredi alınacak arsanın ekspertiz değerinin en fazla yüzde 50'si kadar oluyor. Ayrıca banka arsanın belediye sınırları içerisinde ve imarlı olması şartını koşuyor.

Akbank
Banka tarım bankacılığı kapsamında Arsa Alım Kredisi veriyor. Kredi ile 60 aya kadar vade imkanının yanı sıra aylık eşit taksitler halinde ya da hasat döneminde geri ödeme seçenekleri de sağlanıyor.

Denizbank
Denizbank, tarım bankacılığı şemsiyesi altında arsa ve tarla kredisi veriyor. Bankanın "Benim Bahçem, Benim Tarlam" isimli kredisi ile çiftçiler, miras kalan topraklar bölünmesin diye 15 yıla varan vadelerle bu krediyi kullanabiliyorlar. Yılda bir hasatta ödeme ve yüzde 100 kredilendirme imkanı sunuluyor. Ancak bu kredi için arazinin aile üyelerine satılması şartı var.

Banka bu kapsam dışındakilere ise Arazi Alım Kredisi kullandırıyor. Kredi üreticiler ve tarımsal işletmelerin yeni alacakları arazi bedelinin yüzde 50'sini 60 aya varan vadelerle finanse ediyor.

Finansbank
QNB Finansbank, Tarla Alım Yatırım Kredisi ile yeni tarla almak isteyenler ya da ortağı olduğu tarlanın tamamına sahip olmak isteyenler için finansman sağlıyor. Kredi yatırım maliyetinin yüzde 75'i, özel durumlarda ise yüzde 85'ine kadar finansman imkanı sunuyor. 120 aya kadar uzayan vadede geri ödemeler ise 1, 3,6, 12 ayda bir yapılabiliyor.

İş Bankası İş Bankası kişilere tarla ve arsa kredisi adı altında üç farklı kredi kullandırıyor. Bunlardan ilkini bireysel yatırımcıların ihtiyaçlarının karşılandığı Arsa Kredisi oluşturuyor. Şubeler üzerinden verilen kredide İş Bankası satın alınacak olan arsanın "Acil satış değeri"nin azami yüzde 50'sine kadar finansman sağlıyor.

Bankanın bu alandaki diğer kredisi ise "Ticari Arsa Kredisi". İl veya ilçe belediye sınırları içerisinde bulunan, tapulu ve imarlı ticari mahiyetteki (üzerine işyeri, depo, fabrika vb. inşası gibi amaçlar için) arsayı almak isteyenlere banka 60 aya varan vade ve aylık taksit ödemeli veya esnek ödeme planlı kredi kullandırıyor.

İş Bankası'nın "Tarımsal Arazi Kredisi" ile de çiftçi 60 aya kadar vade ve hasat döneminde ödeme imkanına kavuşuyor. Ancak bu kredileri sadece üzerinde tarımsal faaliyetini sürdürdüğü, mülkiyeti kendisine ait tarım arazisi bulunan üreticiler yeni tarım arazisi (tarla, bağ, bahçe) alımı için kullanabiliyor.

Şekerbank
Şekerbank çiftçi müşterilerinin topraklarının genişlemesi için "Tarla Büyütme Kredisi" veriyor. Satın alınacak tarla veya bahçenin ekspertiz değerinin yüzde 75'ine kadar kredi veren banka, aynı zamanda 60 aya varan vadelerde (12 ayda, 6 ayda. 3 ayda veya ayda bir) ödeme imkanı sağlıyor. Banka söz konusu bu krediyi kullanmak isteyen çiftçilerden sadece çiftçilik belgesi veya ÇKS talep ediyor.

Şekerbank bunun dışında bir de "Ticari Gayrimenkul Kredisi" veriyor. Söz konusu bu kredi fabrika binası, mağaza depo, dükkan, işyeri, ticari konut ve kişinin ticari faaliyetleri ile ilişkili olan arsa… vb. gayrimenkul alımları için kullanılabiliyor. Ticari Gayrimenkul Kredisi 120 aya varan vade imkanı ve aylık 2, 6 ve 12 aylık dönemlerde eşit taksi, ödeme seçenekleri sunuyor.

TEB
TEB müşterileri arsa alımı için sahip olduğu evi teminat göstererek, evin ekspertiz değerinin yüzde 60’ına kadar Arsa Kredisi kullanabiliyor. 1 ile 48 ay arasında vadeli kullandırılan kredinin faiz oranı 1.94.

Yapı Kredi
Yapı Kredi 2B arazisi alımı için başvurusu onaylanmış KOBİ ve tarım segmenti müşterilerine 2B Arazisi Kredisi kullandırıyor. Kredi ayda bir ödemeli taksitli olabiliyor. Kredide vade 120 aya kadar uzayabiliyor. Bankanın bunun dışında Tarımsal Kredisi de var. Söz konusu kredi tarım sektöründe faaliyet gösteren üreticilerin kapasitelerim artırma, işletmelerini yenileme, modernize etme amacıyla yapacakları yatırımların (bağ-bahçe tesisi, tarımsal yapıların inşası ve tadilatı, projeli diğer yatırımlar, sulama yatırımları, arazi alımlar. vb.) finansman, amacıyla kullandırılıyor.

Yapı Kredi Tarımsal Yatırım Kredisini kefalet, çek-senet, ipotek teminatlarından bir veya birden fazlası ile 1, 3,6. 12 ayda bir eşit taksitler halinde veya çiftçinin hasadına uygun esnek ödeme imkanı ile kullandırabiliyor.

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdürü Makbule Yönel Maya

"İlgi çok arttı"

Son yıllarda özelikle konut fiyat artışlarındaki hızın yavaşlaması ile birlikte arsa yatırımları daha çok sorulmaya başlandı. Ancak arsa yatırımı, doğru konumda, doğru öngörüyle ve doğru imar gibi üç önemli kriteri kestirebileceğiniz durumlar için önerilebilecek bir yatırım aracıdır. Bu nedenle arsa yatırımı yapacak kişi ya da tüzel kişilerin çok fazla konuda destek alması gerekiyor.
Bunlardan ilki, satın alınacak rakamın doğruluğunun teyit edilmesi yani değerleme raporunun olması. Bana sorarsanız arsa yatırımında değerden önce önemli olan arsanın kendisi doğru yerde mi, doğru imarda mı, doğru gelecek hikayesi barındıran bir bölgede mi olduğu…

Ayrıca, mevcut imara göre üzerine hangi fonksiyonda, kaç metrekarelik bir inşaat yapabiliyorsunuz, arsanın tapusunda alım satımı engelleyici kısıtlayıcı şerh var mı vb. gibi çok kritik sorunun cevabını da yine değerleme raporu ile kolaylıkla anlayabiliyorsunuz.

Büyük ölçekli arsalarda yatırımcı arsayı alma aşamasında fizibilitesini de isteyebiliyor. Arsayı aldığı takdirde arsa üzerinde nasıl bir proje yapabilir, bu projeden nasıl bir gelir, nasıl bir gider ve nasıl bir nakit akışı oluşabilir diye fizibilite raporlarımızda söylüyoruz.

Bölgelerde planlanan mega projeleri, otoyol, baraj vb. gibi büyük kamu yatırımlarını bir yerlerden takip edebiliyorsanız, kentin ne tarafa gelişeceğini ve nerelerin en azından kısa vadede prim yapabileceğini tahmin edebilirsiniz. Tabii ön şart bu projelerin konumlarının stabil olması.

Örneğin, İstanbul'da yeni havalimanı ile birlikte İstanbul'un kuzeybatısında yeni bir kent inşa ediliyor olacak. Dünyada da baktığınızda havaalanı kentlerinin şehre etkisi görülüyor. Bu anlamda Arnavutköy, Başakşehir, Kayaşehir ve hatta Bahçeşehir gibi bölgelerin bu denli büyük mega projelerden etkilenerek prim yapacak olması kimse için sürpriz olmamalı.