Kürşat Tuncel: Hükümetin inşaat sektörüne yönelik politika değişikliğinin nedenleri!

Son günlerde basında hükümetin gayrimenkul sektörüne ilişkin gönderdiği sinyaller geniş yer tutuyor. Konu itibariyle haberlerin iki ana başlıkta yoğunlaştığı görülüyor; katma değerli sanayinin inşaat sektörüyle ikamesi ve gayrimenkul rantının vergilendirilmesi. Bu konularda daha önce de yazılar yazdık ancak güncel gelişmeler ışığında yeniden bir değerlendirme yapmakta fayda var. Türkiye’de bankalar son 10 yıldır Dünya’da bollaşan likiditeden gelen rahatlıkla uzun vadeli borçlanabildi ve bunun sonucunda konut kredilerinde faizler düştü ve vadeler uzadı. Daha önce tarihinde böyle bir rahatlık yaşamayan Türk halkı yıllardır birikmiş talebini deprem korkusuyla da destekleyerek hızla realize etmeye girişti. Bu talepte kişisel harcanabilir gelirde sağlanan iyileşmenin ve tüm Dünya’da pompalanan tüketim çılgınlığının da önemli yeri vardır. Sonuç olarak geçtiğimiz 10 yıllık dönemde Türkiye ekonomisinin itici gücü inşaat ve gayrimenkul oldu. Ancak bunu yaparken kantarın topuzu biraz fazla kaçtı; gayrisafi milli hasıla içinde sanayinin payı %24’lerden %15’lere geriledi, buna karşın inşaatın payı %5’ler civarında istikrar kazandı. İnşaatla bağlantılı sektörler dikkate alındığında bu oranın%30’lara ulaşması sözkonusuydu.

Öncelikle şunu söylemeliyiz ki Türkiye’de sanayinin GSMH’daki payının düşmesinin ana nedeni inşaat sektörü değildir, zira 1998’lerden bugüne inşaat sektörünün GSMH içindeki payı %4-5 arasında gidip gelmektedir ancak bir artış eğilimi göstermemektedir. Ancak yaklaşık 2 milyon insanı istihdam eden bu sektörün handikapı düşük katma değerli bir sektör olması ve boçlanma yoluyla cari açığın artmasında önemli bir role sahipken yalnızca iç talebe dayalı bir yapıya sahip olmasıdır. Basitçe söylememiz gerekirse dışardan boçlanarak içeride tükettiğimiz bir sektör olmasıdır. Sonuç olarak inşaat sektörünün frenlenmesi GSMH’deki payının artmasından dolayı değil cari açığı yükseltici rolü ve sağladığı getirinin sanayi için dışlama etkisi (Crowding out) yaratmasından dolayıdır. Şöyle düşünün; sanayi yatırımlarının karlılığı %5-8 arasındadır. Siz olsanız 2-3 yıllık bir yatırım dönemi, yüzlerce insanın yarattığı istihdam riski, ihracaat ve kur riski gibi onlarca ciddi problemle boğuşup yılda %5-8 kazanmak için sermayenizi bağlar mısınız? Kimse de bağlamıyor zaten… Bu nedenle sanayinin GSMH içindeki payı sürekli gerilerken herkes tarlanın taşıyla tarlanın kuşunun vurulduğu inşaat sektörüne akın ediyor. Çünkü burada sermayenin getirisi pratikte sonsuz olabiliyor (Tamamen ön satışa dayalı bir inşaat firması hiç para harcamadan alıcılardan finansman sağlayabiliyor). Hadi bu kadar agresif olmadık diyelim inşaatın ortama özsermaye getirisi %22 civarında. Oysa yeme-içme sektöründe bu oran %15, sanayide ise %5-8 arasında. Sonuç; ülkede sanayi yatırımları geriliyor… bir şey üretmeden borçlanarak konut alıyoruz. İşte hükümet bu gidişatı durdurmak için harekete geçiyor, zira Dünya’ya satabilecek birşeyler üretmeden ekonomik gelişmenin devamı mümkün değil. Bin tane konut üretip satsanız ancak bir tane Boing yolcu uçağı alabiliyorsunuz. Taşa toprağa yatırım yaparak kalkınmamız ve hep dillendirilen orta gelir tuzağından çıkmamız mümkün değil.  

İnşaatla ilgili ikinci bir eleştiri konusu ise müteahhitlerin çok para kazandığı yani ranttan faydalandıkları konusudur. Rant, toprağın getirisidir (Paranın getirisinin faiz olduğu gibi). Ancak Türkiye’de rant, arazi ve yatırımdan sağlanan normal bir kazancın çok ötesine geçerek devletle kurulan ense tokat ilişkilerin neticesinde yaratılan imar rantına dönüşmüştür. Örneğin 2 emsale sahip arazinizin imarının 3 emsale yükseltilerek cebinize giren karın katlanması sözkonusu olabilmektedir. Tabi bu rantı yasal olarak yaratma yetkisine sahip olanlar da bu ranttan endirekt olarak faydalanmaktadır. Eğer ahlaksız bir Belediyeye denk geldiyseniz verilen ek imardan sağlanan karın yarısını bu rantı yaratanlara dağıtmanız beklenmektedir. Yok daha insaflı bir Belediyeye denk gelirseniz sizden o bölgeye bu rant payı karşılığında kültürel veya sosyal tesisler vb. inşa etmeniz istenmektedir. Bu durumda bile rant adaletsiz ve plansız bir şekilde bölüşülmektedir. Rüşvet olarak bölüşüldüğünde ise topluma hiçbir faydası olmayan bir zenginleşme sözkonusudur. İşte hükümetin ikinci olarak el atmak istediği konu budur; eğer yasal bir düzenlemeyle imar hakkı elde ederseniz bundan kamunun payını ödemelisiniz. Doğrusu bu tür bir düzenlemeye müteahhitler bile itiraz etmemektedir. Çünkü en azından kime ne verecekleri belli olacaktır, işleri hızlı ilerleyecektir. Üstelik bu tarz rant yaratma işleri daha ziyade devletin, TOKİ’nin, Emlak GYO’nun taraf olduğu işlerde görülmektedir. Buraya kadar her şey normal ve kabul edilebilir gözükmektedir.

Ancak rant sözkonusu olduğunda bireylerin de durumuna bakmak ve yeni ekonomik doktrin çerçevesinde durumu değerlendirmek gereklidir. Türkiye’de ortalama gayrimenkul getirisi %18 civarındadır. Bunun %5 kadarı kira getirisi, %13 kadarı ise değer artışı kaynaklıdır. Enflasyonun %9 olduğunu düşündüğümüzde yıllık %9-10 reel kazanç çok aşırı bir kazançtır. Bu durum halkın tasarruf etme eğilimini zedelemekte ve konut almaya teşvik etmektedir. Sonuç olarak herkes borçlu durumdadır (ki bu cari açığı patlatmaktadır), diğer yandan düşük tasarruf seviyesi ülkenin sanayileşme ve fon yaratma çabasına zarar vermekte ve bizi kısa vadeli dış borçlanmaya yani sıcak paraya mahkum etmektedir. Siz bir sanayici olarak uzun vadeli yatırım için kredi bulamazken konut alırken 10 yıla kadar sorunsuz borçlanmak mümkündür. Mevduat faizinin reel getirisi 0 iken niye insanlar bankada parasını tutacaktır (ve bu paralar sanayiye aktarılacaktır?). Bunun yerine herkes konut almaya ve yüksek reel getiriye koşmaktadır. İşte bu durum henüz dillendirilmeyen ve kişisel değer artışlarının vergilendirilmesi gereğini doğurmaktadır. Enflasyonun üzerinde bireylerin kazanmış olduğu gayrimenkul getirisinden gelir vergisi alınmalı ve gayrimenkule olan talebin önüne geçilmelidir. Diğer yandan faizler yükseltilerek kişilerin tasarruf etme eğilimi güçlendirilmelidir ki sanayiye aktarılmak üzere bankalar fon yaratabilsin. Bu konuya dair, halkın zaten tasarruf edecek bir geliri olmadığını, bu nedenle faiz artsa da tasarrufların yükselmeyeceğini iddia edenler var. Bu düşünceye karşı şunu söylemeliyim ki gayrimenkul alımlarında nakit alımların payı faizler yükseldiğinde yükselmektedir. Yani halkın elinde kayıt altında olmayan ciddi bir miktarda para bulunmaktadır ve bunlar çoklukla bankacılık sistemine girmeden müteahhitlere aktarılmaktadır. Bu nedenle birçok müteahhit çift muhasebe tutmakta ve halen işlemlerinin gerçek değerlerini beyan etmemektedir. Buna Suriye ve Irak gibi ülkelerden gelen kayıt dışı valiz paralarını da ekleyebilirsiniz. Her yıl TCMB net hata noksan kaleminde 10 milyar dolara varan kaynağı belirsiz para farklarından bahsedilmektedir. İşte o paraların kaynağı buralarda yatmaktadır.

Sonuç olarak hükümetin nihayet ülkede katma değerli sanayinin gelişimini desteklemek, cari açığı azdırıcı iç talebe dayalı gayrimenkul talebini frenlemek ve tasarrufları artırmak amaçlı rant vergisi ve inşaat sektörü yerine sanayi ve üretimi destekleme politikası son derece yerindedir ancak yeterli değildir. Sözkonusu hedeflere ulaşabilmek için bireylerin reel gayrimenkul kazançları üzerinden de gelir vergisi alınmalıdır.