Lüksün günümüzdeki adı: Rezidans!

Şişli’de bir apartıman

Yoksa eğer halin yaman

Nikel-kübik mobilyalar,

Duvarda yağlı boyalar

İki tane otomobil

Biri açık, biri değil

Aşçı, uşak, hizmetçiler

Dolu mutfak, dolu kiler

Hey Lüküs hayat, lüküs hayat

Bak keyfine yan gel de yat

Ne güzel şey

Oh ne rahat

Yoktur eşin lüküs hayat

Cemal Reşit Rey’in bestelediği Lüküs Hayat opereti, 1933 yılının lüks hayatını işte bu sözlerle aktarıyordu: Apartman hayatı, Avrupai mobilyalar, otomobil, hizmetçiler… Günümüzdeyse apartman hayatı çoktan lüks olmaktan çıktı. Son 20-30 yılda gökdelenlere alışan Türkiye’de evler hızla yükselmeye başladı. Hatta 60. katta, adeta bulutlara dokunarak yaşayan insanlar var. Kule şeklindeki bu evler her türlü lükse sahip ancak günümüzde “lüks” ve “konut” kelimelerini birleştiren ev şekli nedir dersek, cevap rezidans olur. Çünkü rezidanslar, sanıldığı gibi sadece yüksek yapılardan oluşmuyor. Tek katlı ya da az katlı rezidanslar da olabiliyor. Peki, rezidansı belirleyen, kat sayısı değilse o halde nedir bir konutu rezidans yapan?

Fransızca bir kelime olan “résidence”, Fransa’da yüksek rütbeli devlet görevlilerine ayrılmış konut anlamına geliyor. Rezidans türü konutun yaygın anlamı ise, otel hizmetleri sağlayan konut projeleri. Bu konutlar, yaşayanlarına sosyal imkânlar ve güvenliğin yanı sıra bir otelde edinebileceğiniz birçok hizmeti sunuyor: Günlük temizlik ihtiyacı, kuru temizleme, çamaşırhane, kuaför, terzi, alışveriş servisi, sekreterlik, resepsiyon gibi. Rezidansların tüm bu hizmetlerle günümüzün seçkin konut projeleri arasına girmesi, yasal tanım ihtiyacını da doğurdu.

Türk Dil Kurumu’nda (TDK) rezidans kelimesi, “Yüksek devlet görevlileri, elçiler vb.nin oturmalarına ayrılan konut” şeklinde tanımlanıyor. Ancak rezidansın tanımında belirleyici olan unsurları dikkate aldığımızda, TDK’nın tanımıyla örtüşmediğini görüyoruz. Diğer yandan kimi konut projelerinde farklı rezidans tipleri ortaya çıkıyor. Mesela kimi konut projelerinde farklı şekilde rezidans tipi konutlar belirebiliyor.

Eva Gayrimenkul firmasının Araştırma ve Raporlama Yöneticisi Gökçen Taşkın’dan aldığımız bilgilere göre, bu konudaki karışıklığın giderilebilmesi için rezidansın tanımı yasal olarak netleştirildi. Eylül 2013’te yürürlüğe giren “Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik”teki rezidans tanımı:

“Yüksek nitelikli konut (rezidans): Ticaret+hizmet, ticaret+konut, ticaret+hizmet+konut, merkezi iş alanı ve konut alanlarında yapılabilen, en az konut şartlarını sağlayan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu, sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin de verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü ihtiva eden konut binalarıdır. Sosyal ve teknik altyapı kesintileri konut kullanımı üzerinden yapılmayan parsellerde bu amaçla ruhsat düzenlenemez.”

Yapılan araştırmalar, bu tanımdaki ölçütlerin, halk tarafından da benimsendiğini açığa çıkarıyor. Akademetre’nin yaptığı “Rezidans Algısı Araştırması”nın sonuçlarına göre, rezidans denilince akla ilk gelen kavram, yüzde 31,3 ile “lüks” oldu. Bunu yüzde 18,5 ile “rahatlık ve konfor”, yüzde 12 ile “kaliteli yaşam”, yüzde 7,8 ile “güvenlik” takip ediyor. Araştırmaya göre, rezidansı diğer yapılardan ayıran en önemli hizmet, yüzde 70’lik oranla temizlik olarak ortaya çıktı. Güvenlik, kuru temizleme, lostra, vale ve araç kiralama gibi hizmetler ise bir yapının rezidans olması için aranan diğer özellikler arasında yer aldı. Araştırmaya katılanların yüzde 32’si, rezidans ifadesinin satın alma kararı üzerinde olumlu etkisi olduğu düşüncesinde. Olumsuz etkisi olduğunu düşünenlerin oranı ise sadece yüzde 2,8’de kalıyor. Araştırmanın ortaya çıkardığı diğer bir sonuç da, çok katlı konutların tercih edilmesi.

Gelecek iki yılda konut satın almayı planlayan potansiyel müşteriler ile yüz yüze yapılan görüşmelerde, katılımcıların yüzde 55,3’ünün konutta çok katlı dikey blokları tercih ettiği görüldü. Katılımcıların yüzde 44,7’si ise yatay ve az katlı blokları tercih ettiğini belirtti.

Rezidanslar, lüks konutları geniş hacimli olmaktan çıkardı

Aslında lüks konut kavramı Türkiye kültürü için yeni değil. Osmanlı döneminde kasır, konak, yalı ve köşkler lüks konut sınıfına giriyordu. Bu yapılar daha çok saray çevresine aitti ve padişahın ailesi veya paşalar ikamet ediyordu. Bugünkü gibi iş adamlarının bulunmadığı o yıllarda ticaretle daha çok gayrimüslimler ilgileniyordu ve durumu iyi olanlar, konaklarda yaşıyordu. O dönemin konakları üç beş katlı olsa da, içinde 100 civarında odası bulunacak kadar büyük olanları vardı. Rezidanslar ise geçmişteki konakların hacmini bir hayli küçülttü. Öyle ki, 1+1 büyüklüğündeki rezidans daireler bile tasarlanıyor ve bunlar hayli talep görüyor. Geçmişte konaklarda iki üç nesil birden yaşıyordu. Aile nüfusu fazla olunca hizmetli sayısı da artıyordu. Şimdilerde ise çekirdek aile iyice küçüldü. Hatta daha çok kent merkezinde konuşlanan rezidans konutları, işe daha kolay ulaşabilmek amacıyla yalnız yaşayan işadamları ve iş kadınları tercih eder oldu.

Akademetre’nin araştırması da bu algıyı doğruluyor. Araştırmaya katılanların yüzde 79,8’i rezidansları en fazla iş insanlarının, yüzde 47,5 ile bekârların tercih ettiği düşüncesini paylaşıyor. Araştırmaya göre rezidansların aileye uygun olduğunu düşünenlerin oranı yüzde 36,3. Katılımcıların yüzde 15,8’i ise çocuklu ailelerin bu tip konutlarda yaşamayı kesinlikle istemeyeceklerini düşünüyor.

Rezidanslar iyi bir yatırım aracı

Rezidansların daha çok İstanbul, Ankara,  İzmir  gibi büyük kentlerde inşa edilmesi, İstanbul’un da Büyükdere - Şişli - Maslak hattı, Ataşehir gibi iş hayatının yoğun olduğu bölgelerinde konuşlanması, bu konutların daha çok iş insanlarınca tercih edildiği algısını doğrular nitelikte. Rezidanslar, yoğun iş temposundan sosyal ve özel yaşantısına vakit ayıramayan iş insanlarına, iş hayatını ve özel hayatını birlikte yürütme olanağı sunuyor. Bu nedenle Levent’te bir plazada çalışan üst düzey yönetici, Levent civarında bir rezidansta yaşamayı tercih edebiliyor. Diğer yandan rezidanslar sadece oturum amaçlı satın alınmıyor, aynı zamanda iyi birer yatırım aracı olarak da öne çıkıyor. Normal dairelere göre daha çabuk kiralanabilmesi, bulunduğu lokasyona göre yüksek prim potansiyeli taşıması, sunduğu olanaklarla kira geliri olanağını artırması, bu konutların yatırım değerini yükseltiyor.

Peki bu konutların fiyatları ne düzeyde? Fiyatlar orta sınıfın kolayca ulaşamayacağı düzeylere çıksa da, geçmişteki konaklara göre daha hesaplı olduğu söylenebilir. Aylık kira bedeli bin dolardan 3 bin dolara çıkan rezidansların metrekare satış fiyatları ise genelde 5 bin - 15 bin dolar aralığında.

Rezidans konutlar artışını sürdürüyor

Fiyatları diğer konutlara göre hayli yüksek olan rezidansların oranı ise çok fazla değil. İstanbul’da markalı konutların toplam konut stoğu içindeki payı sadece yüzde 8. Genellikle markalı konutlar içinde yer alan rezidanslar, bu rakamın sadece yüzde 2-3 gibi bir oranını oluşturuyor. Ancak rezidansların hem oturum hem yatırım amaçlı talep görmesi, bu projelerin sayısını artırıyor. İstanbul’da genellikle Levent-Maslak hattında yoğunlaşan rezidanslar, şimdiden Anadolu yakasına da yayılmaya başladı. Görüş aldığımız sektör yetkilileri, bu projelerin satışında herhangi bir sorun bulunmadığını belirtiyor ve doğru geliştirilen projelerin kısa zamanda alıcı bulduğunun altını çiziyor. 2014’te biraz hız kesse de satışların devam ettiğini belirten uzmanlara göre, 2015 yılı daha hareketli olacak.

TOKİ Haber