Mevcut stok sanayi sitelerinin dönüşümünde de kullanılmalı!
Şehir içinde kalmış artık verimlilik kaybına uğramış; üretim tesisleri, fabrikalar, sanayi siteleri, limanlarda kentsel dönüşümün detayları anlatıldı. Şehirleşmişlik mevcut stoku sanayi sitelerinin dönüşümünde de önemli rol oynuyor.
Kentsel dönüşüm sadece konutları kapsamıyor. Şehir içinde kalmış artık verimlilik kaybına uğramış; üretim tesisleri, fabrikalar, sanayi siteleri, limanlar vs. de aynı kapsamda...
Şehirleşme geleneksel ve evrensel ilkelerinden bağımsız; tek boyutlu acil güncel imar planları/kararları/müsamahaları ile oluşmuş, şehirleşmişlik mevcut stokumuz var.
Bu stokumuzu yine; acil güncel imar planları/kararları/müsamahaları ile dönüştürmeye çalışıyoruz. Şehirlerin gelişim dinamiklerini çok boyutlu analiz edilmeden -zamanında faaliyet izni verilen- mevcut durumda şehir içinde kalmış imalathanelerin, fabrikaların, sanayi sitelerinin dönüşümü de önemli bir başlık.
Ülkemizde sadece şirketlerin %7 sinin üçüncü kuşağa devam edebildiği dikkate alındığında, bu tarz bir kentsel dönüşüm aşaması sağlıklı olarak yönetilemez ise, şehir içi arsa değeri başlığında ele alınır ise değer oluşturmak yerine ülke değerleri de kaybedilecektir. Bir yanda genişleme imkanını kaybetmiş, sınırlanmış görüntü, çevre ve trafik sorunlarına neden olan yapı. Diğer yanda yeni bir fabrika/tesis yatırımı yapmak, çalışmaya devam eden bir fabrikanın üretimini durdurarak yenisine geçmek hayli yüksek bir maliyet ve aynı zamanda atan kalbi nakletmek hassasiyetinde bir operasyon paketi... Bu sürecin koordinasyonu sağlıklı olarak yürütüldüğünde ise; bir yandan mevcut tesis modernize edilmiş bir şekilde yeni gelişim alanına taşınmış oluyor. Birinci kriter; salt mevcut taşınmaza değer kazandırmak olan konut kentsel dönüşümü deneyimlerini referans alan uygulamalar, bu başlıkta yol göstermekte, yetersiz kalacaktır. Burada iki değer vardır: Birincisi doğal olarak mevcut tesisin üzerinde bulunduğu artık fonksiyon değişikliği kaçınılmaz hale gelmiş, taşınmaza yeni fonksiyon verilerek, değerlendirilmesi, ikinci değer ise tesisin deplase edilmesi sürecisinin sağlıklı yürütülerek, değerlendirilmesidir. Taşınmaza odaklanan koordinasyon süreçleri asal değerin zarar görmesine neden olacaktır. Aynı anda yürütülmesi gereken birçok başlık var.
Deneyimlerimiz ışığında şunu söyleyebilirim ki; her sektörde farklı iş modelleri oluşturmak gerekiyor. Örneğin ambalaj sektöründe bu deplase süreci yol haritası oluştururken personel; en önemli kriter ve makine yedekleme kritik iş süreci olurken, hazır beton sektöründe rakiplere pazar kaybı en kapsamlı analiz başlığı olabiliyor. Demir-çelik sektöründe dur/kalk programının saat bazlı yapılması gerekebiliyor. Sanayi sitelerinde mülkiyet ilişkileri, yönetim ve yeni taşınılacak alana gitmeyi cazip hale getirecek (müşteri portföyü sınırlı) birimlerin önceliklerinin ele alınması, gerekiyor. Rant alan taşınmazlardan taşınma ve buraların fonksiyon değişikliği ile değerlendirilmesi hedeflenirken, gerçek değerlerimizi kaybedebiliyoruz.
