Avukat Mehmet Ali Keser, kira tespit davasını, davanın şartlarını ve ev sahibi ile kiracıların bilmesi gerekenleri açıkladı. İşte Mehmet Ali Keser'in o açıklamaları...  Gayrimenkul Hukuku alanında uzman olan Avukat Mehmet Ali Keser, son zamanlarda sık sık gündeme gelen, hem kiraya verenlerin hem de kiracıların dikkatini çeken kira tespit davasıyla ilgili tüm ayrıntıları aktardı

Legalist Hukuk Bürosu Kurucusu Avukat Mehmet Ali Keser, 'Kira tespit davası nedir ve şartları nelerdir? Kiraya verenlerin veya kiracıların bilmesi gereken hususlar nelerdir?' sorularını yanıtladı ve kira tespit davasına ilişkin tüm ayrıntıları açıkladı. 

Gayrimenkul Hukuku alanında uzman olan Avukat Mehmet Ali Keser, son zamanlarda sık sık gündeme gelen, hem kiraya verenlerin hem de kiracıların dikkatini çeken kira tespit davasıyla ilgili tüm ayrıntıları aktardı. 

Mehmet Ali Keser, "Öncelikle Kira tespit davası nedir sorusunu cevaplandırmak gerekirse ; Kira bedelinin günün piyasa koşulları dikkate alınarak hak ettiği değere uyarlanması için açılan davalara kira tespit davası denir. Kira tespit davasının bir diğer adı kira bedelinin tespiti davasıdır. Kira bedelinin tespiti davasına ilişkin düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 343 ve devamında bulunur" ifadelerini kullanarak başladığı açıklamasında, kria tespit davasının her iki tarafında açabileceği bir dava olduğunun altını çizdi. 

Peki kira tespit davası nedir ve şartları nelerdir? İşte tüm ayrıntılar...

KİRA BEDELİ NASIL BELİRLENİR?

Avukat Mehmet Ali Keser, kira tespit davasıyla ilgili olarak "Kiracı ya da kiraya veren tarafından açılan kira bedelinin yeniden belirlenme talepli bir davadır. Uygulamada genellikle kira artış davası olarak bilinmektedir; fakat kiracı tarafından da kira bedelinin yeniden belirlenerek düşürülmesi talepli dava açılabileceği unutulmamalıdır diyerek kiracının da böyle bir hakkı olduğunu belirtmektedir" açıklamasında bulundu. 

Avukat Mehmet Ali Keser, kira bedelinin nasıl belirlendiğine de değinerek, şunları kaydetti: 

"Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin düzenlemeler TBK (Türk Borçlar Kanunu) madde 344’te bulunur. Kiraya verenin yenilenen kira dönemlerinde kiracı aleyhine değişiklik yapması mümkündür. Ancak aleyhe yapılan değişikliğin geçerli olabilmesi belirli sınırlamalara tabi tutulmuştur. Öncelikle geride bırakılan kira döneminde tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre bir değişim oranı hesaplanır. Yeni kira dönemi için belirlenen ücretin bu değişim oranını geçmemesi gerekmektedir. Bu sınırlama yalnızca 1 yıllık kira sözleşmeleri için değil, 1 yıldan fazla süreli kira sözleşmeleri açısından da geçerlidir. 

Taraflar bu sınırlama uyarınca bir bedelde anlaşamazlarsa kira bedeli yine ilgili sınırlamaya bağlı kalınarak Mahkeme tarafından belirlenir. Mahkeme belirlemeyi yaparken kiralananın durumunu göz önünde bulundurarak hakkaniyetli bir şekilde karar verir."

KİRA TESPİT DAVASI NE ZAMAN AÇILIR? 

Avukat Mehmet Ali Keser, kira tespit davasının her zaman açılabileceğine dikakt çekerek bu davalarda görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemeleri olduğunu dile getirerek, Yetkili mahkeme ise dava konusu olacak gayrimenkulün olduğu yer mahkemesi olduğunu aktardı. 

Kira Tespit Davasını açabilmenin bazı şartlarının olduğuna vurgu yapan Avukat Mehmet Ali Keser, kiraya veren ve kiracıların bu şartları yerine getirerek hukuki sürece gitmelerinin gerekli olduğunu aktardı ve şöyle konuştu: 

Kira tespit davasının açılabilmesi için birtakım şartlar bulunmaktadır. Kira bedelinin tespiti davası açılması için gerekli şartlardan ilki, taraflar arasında bir kira sözleşmesi bulunması gerekmesidir.

Bu koşulun sağlanması için taraflar arasındaki sözleşmenin yazılı olması gerekli değildir. Tarafların sözlü iradelerine dayalı olarak kurulan kira sözleşmeleri de bu şartın oluşması için yeterli kabul edilmektedir. Taraflar arasındaki mevcut kira sözleşmesinin geçerli olması gerekir.

Kira bedelinin tespiti davası açmak için aranan bir diğer şart ise bu davanın açılmasında hukuki yarar bulunması gerekmesidir. Örneğin kira bedelinin artışına ilişkin kiracı ile kiraya veren arasında belirli yasal sınırlamalar içerisinde bir anlaşma yapılmış ise bu durumda kira bedelinin tespiti davası açılmasında hukuki yarar bulunmaz."

Peki kira tespit davası açmanın şartları nelerdir? İşte ayrıntılar...

Kira Tespit Davalarında 5 sene şartıyla ilgili de açıklamalarda bulunan Mehmet Ali Keser, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 5 sene altında olması ve kira tutarının belirlenmemiş olması halinde, mahkemenin gayrimenkul ve emsal değerine göre kira yükselişini belirleyeceğine dikkat çekti. 

"Mahkeme tarafından belirlenecek olan kira artış oranı tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı üzerinde olamayacaktır" diyen Mehmet Ali Keser, "Taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılsa da yapılmasa da beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni uygulanacak kira bedeli şu 3 şekilde belirlenir: 

Mahkeme tarafından tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, Kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak ve Hakkaniyete uygun bir biçimde kira bedeli belirlenebilecektir." ifadelerini kullandı. 

KİRA TESPİT DAVASINDA BUNLARA DİKKAT! 

Kira tespit davası açılmadan önce nelere dikkat edilmesi gerektiğine de değinen Keser, Kira Tespit Davalarını açmadan Hem kiraya veren hem de kiracı tarafın empati yaparak ; Günümüzün Emsal ve sosyo-ekonomik koşulları göz önünde bulundurularak değerlendirme yaparak kullandıkları iş yerleri veya meskenlerin piyasa şartlarına göre EDER bedellerini belirlemeliler ve ona göre hukuki yola başvurmalarını tavsiye ediyorum. Açılan davalarda da mahkemenin vereceği karaların günden güne değişiklik gösterebileceklerini de unutmamaları gerekir. Mahkeme tarafında verilen nihai kararın kesinleşmesinden sonra icra takibi söz konusu olabilir. Bunun haricinde yeni belirlenen kiraya göre ödeme yapılmaması halinde kiracının tahliyesi için gerekli süreç başlatılabilir.

Esasen kira bedelinin tespiti ile kiracının tahliyesi aynı davada terditli olarak talep edilebilir. Ancak bunun için kiracının tahliyesine ilişkin geçerli nedenler gereklidir. Ayrıca davanın bu şekilde açılıp açılmayacağı iyi değerlendirilmelidir. Bununla ilgili muhakkak avukat yardımı alınmalıdır. Dava masrafları da mevcuttaki aylık kira bedeli esas alınarak nisbi olarak bir oran ile belirlenecektir ve bilirkişi heyetinin ücretini de ödemeleri gerektiğini bilmeleri gerekir" şeklinde konuştu.

KİRA TESPİT DAVASI NE KADAR SÜRER? 

Avukat Mehmet Ali Keser; Kira tespit davası ne kadar sürer sorusuna ilişkin net bir cevap vermenin doğru olmayacağının altını çizerek, "Zira her dava süreci mahkemelerin yoğunluğu, duruşma aralıkları, delillerin mahkemeye sunulmasına ilişkin süreler gibi birçok farklı faktörlerden etkilenmektedir" dedi. 

"Kira tespit davalarında çoğunlukla 3 bilirkişiden oluşan bir heyet görevlendirilerek dava konusunun değerinin hesaplanması istenir. Bilirkişi heyeti tarafından emsal diğer taşınmazlar ve daha birçok husus gözetilerek bir değer hesaplaması yapılır. Hazırlanan rapor mahkemeye sunulur ve dava süreci bu şekilde ilerler. Dava sürecine ilişkin ortalama bir süre olarak 1 sene verilmesi mümkündür" açıklamasında bulunan Keser, 'Tespit Edilen Aylık Kira Bedeli Hangi Aydan İtibaren Geçerlidir?' sorusunu da şu şekilde yanıtladı: 

"Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesinde bu husus şu  3 şekilde açıklanmıştır. Kira bedelinin tespiti davasında verilecek tespit kararının kira sözleşmesinin yeni döneminde uygulanabilmesi için bazı şartların yerine getirilmesi gerekir (TBK m.345):

-Kira bedelinin tespiti davası, yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce açılmış ise mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerlidir.

-Dava açılmamasına rağmen, yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya, kira bedelinin arttırılacağına dair yazılı bildirim (ihtarname) tebliğ edilmişse, mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren uygulanır.

-Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kiranın arttırılacağına ilişkin hüküm var ise, yeni kira döneminin sonuna kadar kira bedelinin tespiti davası açıldığında sözleşmedeki bu hüküm nedeniyle mahkemece tespit edilen aylık kira bedeli yeni dönemin başından itibaren uygulanır."

Son olarak Avukat Mehmet Ali Keser, kira tespit davasının ayrıntılı ve dikkat edilmesi gereken bir dava olduğunun altını çizerek, açıkladığı hususlara dikkat edilmemesi halinde önemli hak kayıplarının yaşanabileceğine dikkat çekti. Keser, bu süreçte yapılması gerekenin deneyimli bir avukata danışmak olduğunu vurguladı. 

0.99 faiz ve 60 ay vadeyle 50 bin TL kredi verilecek! Resmen açıklandı! Hemen başvurun!

Milli Emlak'tan başkentte büyük fırsat! 231 bin TL'ye konut imarlı arsa satıyor! Sakın kaçırmayın!