Müteahhitin ödemediği kira bedelleri için ne yapılabilir?

Posta köşe yazarı Tamer Heper, bugünkü yazısında bir okuyucusunun '2017’de müteahhide kat karşılığında arsa verdik. Bu süreçte kirayı karşılayacaktı. Maalesef sözleşmenin noterde onaylanması gerektiğini bilmiyorduk. Bina tamamlandı. Müteahhit tapuları üzerine alarak bankadan kredi çekmiş. Tapuları nasıl alabiliriz? Kirayı da hiç ödemedi. Ne yapabiliriz?' sorusuna cevap verdi. İşte Tamer Heper'in yazısı...

2017’de müteahhide kat karşılığında arsa verdik. Bu süreçte kirayı karşılayacaktı. Maalesef sözleşmenin noterde onaylanması gerektiğini bilmiyorduk. Bina tamamlandı. Müteahhit tapuları üzerine alarak bankadan kredi çekmiş. Tapuları nasıl alabiliriz? Kirayı da hiç ödemedi. Ne yapabiliriz? ● Ü.G.

★ ★ ★ ★ ★

Önce sözleşme konusunda okuyucumu biraz rahatlatayım. Müteahhit ile arsa sahibi arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ‘karma sözleşmeler’ dediğimiz türden sözleşmelerdir. Bu sözleşmenin içinde müteahhidin arsa sahibinin arsasına yapacağı inşaat taahhüdü vardır. Bu sözleşmeler eser sözleşmesi dediğimiz sözleşmelerdendir. Yani müteahhit bir eser ortaya çıkaracaktır (istisna akdi).

Bu sözleşmede yapılış açısından şekil şartı yoktur. Sözleşmenin diğer tarafında arsa sahibinin müteahhide para ödemeyeceği ancak yapacağı iş karşılığında kendisine yapılacak inşaatta belli sayıda daire vereceği yazılıdır. Bu da gayrimenkul satış vaadi sözleşmesidir ki bu sözleşmenin geçerliliği yazılı olması dışında noterde belli şekle bağlı olarak yapılma şartına bağlıdır.

★ ★ ★ ★ ★

Okuyucumun meselesindeyse inşaat bitmiş ama müteahhit kendisine ait daireleri almanın dışında okuyucumun dairelerini de vermiyor. Burada soru müteahhidin arsa sahibine ait dairelere nasıl sahip olduğudur. Zira normalde daireler arsa sahibinin, sözleşmede belirtilen daireler müteahhidin olacaktır, yani müteahhide dairelerini arsa sahibi verecektir.

Burada bu hususun incelenmesi lazım. Çoğunlukla yaşanan olayda kayden daireler arsa sahibinindir ama müteahhit fiili olarak teslimi gerçekleştirmez. Bu durum asıl ihtilaf nedenidir. Bu halde bile olsa mesele dava konusu olacaktır.

★ ★ ★ ★ ★

Dava müteahhitten arsa alanlar için ayrı, arsa sahibi ile müteahhit arasındaki ihtilaflarda ayrı noktalarda seyreder. Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki ihtilafa tüketici mahkemesi bakmaz, asliye hukuk mahkemesi bakar. Süresinde bitmemiş yapılar için ya gecikme nedeniyle mahrum kalınan kira bedelleri talep edilir veya sözleşmeden kaynaklanan cezai şart.

Bu arada taraflar arasındaki sözleşmenin feshinin de talep edilebileceği ve uğranan zararların istenebileceği düşünülebilir ancak sözleşmenin feshi talep edilince cezai şartın tatbiki istenemez. Ancak özellikle önerim böyle bir ihtilafın bir meslektaşım tarafından takip olunmasıdır