Müzayede yoluyla gayrimenkul satışlarında KDV nasıl ödenir

Maliye Bakanlığı, bu konuda ortaya çıkan sorunlara açıklık kazandırmak amacıyla, daha önce (23 Haziran 2010 tarihinde) 2010/6 sayılı KDV sirküleri yayımlamıştı.

Daha sonra, KDV uygulamasına ilişkin mevcut sirkülerlerin birleştirildiği 8 Ağustos 2011 tarihli KDVK-60/2011-1 sayılı sirkülerde de benzer açıklamalara yer verildi.

Müzayede yoluyla yapılan gayrimenkul satışlarındaki KDV uygulaması, sirkülerde aşağıdaki gibi açıklandı.

MÜZAYEDE YOLU İLE SATIŞ
İcra daireleri, mahkeme satış memurlukları, belediyeler ve diğer kamu veya özel hukuk tüzel kişileri tarafından müzayede yoluyla yapılan taşınmaz (konut veya daire, işyeri, arsa, arazi) satışları ile taşınmaz niteliğini haiz diğer mal ve hakların satışı KDV Kanunu'nun 1/3-d maddesine göre KDV'ye tabi.

Müzayede yoluyla satılan net alanı 150 metrekareye kadar konutlar yüzde 1 oranında KDV'ye tabi. 150 metrekarelik alanın hesabında 30 Seri No.lu KDV Genel Tebliği'nin (E) bölümünde açıklandığı gibi, genel olarak duvar yüzlerinde 2,5 cm sıva bulunduğu kabul edilerek, proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5'er cm düşülecek.

Ancak, konutlarda kapı ve pencere şeritleri, duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları; karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri; bir konuttaki balkonların veya arsa zemininden 0,75 m'den yüksek terasların toplamının 2 metrekaresi; çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların komşu hududuna kadar uzaması ile meydana gelen teraslar; çok katlı binalarda genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansörler; iki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altında 1,75 m yüksekliğinden az olan yerler; bodrumlarda konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 metrekareden büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo; kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığmak, kapıcı ve kalorifer dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo, çamaşırlık; bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına

18 metrekareden büyük olmamak üzere yapılan garajlar, net alan dışında kalacak.
Bina dışındaki kömürlük ve depoların 4 metrekareyi, garajların 18 metrekareyi aşan kısmı, ait oldukları konutun net alanına dahil edilecek.

BAHÇELİ KONUT
Satılan konutun bahçeli olması halinde 150 metrekarelik alanın hesabında ilke olarak bahçe göz önünde bulundurulmayacak, konutun bağımsız olarak kullanılmaya esas her bir bölümü tek başına dikkate alınacaktır. Konutu çevreleyen arsa ve arazi, bu konutla birlikte değerlendirilecek ve konutun tabi olduğu oranda KDV'ye tabi olacaktır. Konutla birlikte değerlendirilecek arsa ve arazinin büyüklüğü ise mahalli örf ve adete göre tespit edilecek.

Tapu sicilinde bahçeli ev, bahçeli konut gibi ibarelerle kayıtlı taşınmazların üzerinde fiilen ve kullanılabilir halde konut bulunmaması halinde, bu taşınmazların konut olarak nitelendirilmesi mümkün olmadığından, arsa veya arazi sayılmak suretiyle genel oranda (yüzde 18) KDV'ye tabi tutulması gerekmektedir. Öte yandan, tapu sicilinde arsa ve arazi olarak kayıtlı bulunan taşınmazların üzerinde, kullanılabilir halde konut olduğu takdirde de bu satışın yukarıdaki açıklamalara göre konut sayılacağı kuşkusuzdur.

İKİ ÖRNEK
Örnek 1: İzale-i şüyu (paydaşlığın giderilmesi) talebiyle açılan bir davada, görevli ve yetkili mahkeme tarafından 145 metrekare toplam alam olan 650 metrekare bahçesi bulunan 2 katlı ahşap evin satılmasına karar verilmiştir. Satışa konu evin her bir katının bağımsız bölüm olarak kullanılma imkanı ise söz konusu değildir.

Mahkemenin kararına göre yapılacak bu satış işlemi, KDV Kanunu'nun 1/3-d maddesi uyarınca katma değer vergisine tabidir. Mahkeme satış memurluğunca 650 metrekare bahçenin mahalli örf ve âdete göre evle birlikte değerlendirilmesi halinde, evin net alanı da 150 metrekareyi geçmediğinden satış bedeli üzerinden yüzde 1 oranında KDV hesaplanıp, beyan edilecektir. Söz konusu bahçenin bu kapsamda değerlendirilmemesi ve ev ile bahçe bedelinin ayrıştırılması halinde, ev ve bahçe ayrı ayrı dikkate alınarak vergilendirilecektir. Bu ayrıştırmanın yapılmaması halinde ise satılan taşınmaza yüzde 18 oranında KDV uygulanacak.
Diğer taraftan, bu tür satışlarda, alıcının paydaşlardan birisi olması halinde, bu kişiye düşen pay bakımından teslimin olmadığı dikkate alınarak, söz konusu paya düşen bedelin toplam satış bedelinden düşülmesi gerekir.

Örnek 2: Bir mahkeme tarafından, tapu sicilinde 120 m2 kargir ev olarak kayıtlı bulunan kullanılamaz haldeki taşınmazın açık artırma yoluyla satılacağı duyurulmuş.

Taşınmaz teslimlerinde teslime konu taşınmazın işlem tarihi itibariyle geçerli fiili durumunun dikkate alınması gerekmektedir. Yukarıdaki örnekte belirtilen taşınmaz tapuda "kargir ev" olarak görünmekle birlikte, evin teslim tarihi itibariyle kullanılamaz halde olması nedeniyle, müzayede yoluyla yapılan bu satış konut değil, arsa teslimi olarak kabul edilecek ve genel oranda vergiye tabi tutulacak.

Diğer taraftan, konut olarak projelendirilen, inşaat ruhsatı da konut olarak alınan inşaatların henüz tamamlanmadan arsa payı veya kat irtifakı üzerinden satışları, konut sayılacak ve net alam dikkate alınarak yukarıdaki açıklamalar çerçevesinde KDV'ye tabi tutulacak.

Yukarıda yer alan hüküm ve açıklamalar gereğince; icra daireleri ile mahkeme satış memurlukları tarafından müzayede yoluyla yapılan taşınmaz satışları KDV’ye tabidir. Bu satışlarda KDV Kanunu’nun istisna ve oranlara ilişkin hükümleri geçerlidir. Dolayısıyla müzayede yoluyla 150 metrekareye kadar konut satışları yüzde 1 oranında KDV’ye tabi tutulacaktır. 150 metrekarenin üzerindeki konutlar ile metrekare sınırlaması olmaksızın işyeri, arsa ve arazi gibi diğer taşınmaz satışları ise genel (yüzde 18) oranda KDV’ye tabi olacak.

Şükrü Kızılot/ Hürriyet