Nereler önce prim yapar? Nereler fazla prim yapar?

Tüm yatırım enstrümanları gibi gayrimenkul yatırımı için de temel konsantrasyon primdir. Nereler önce prim yapar? Nereler fazla prim yapar?

Gayrimenkul yatırımcıları yapacakları tüm yatırımlarda bu iki temel sorunun yanıtını ararlar.

Türkiye'de emlak yatırımı alanında ilk kitapları biz yazdık. 2005 yılında yayınlanan Emlak Yatırım Rehberi kitabımda bu konuları anlatmıştım. Ama değişen koşullara göre güncellemek gerekiyor.

Yatırımın mantığı fazla özgüveni sevmez. Eldeki her bilgiye şüphe ile yaklaşmayı gerektirir. Önce kazanmaktan çok kaybetmemeyi öğrenmeniz gerekir. Her fırsatta vurguladığım gibi gayrimenkul yatırımının en temel özelliği uzun vadede -kaybetmek için uğraşsanız bile- kaybettirmemesidir.

Gayrimenkulde uzun vadede kaybedebilmek için çok uğraşmanız gerekir. Kısa ve orta vadede kaybetmemek için http://www.tebernuskirecci.com.tr/emlak-yatiriminda-yapilan-olumcul-hatalar-99694.html adresindeki yazımı çok iyi okuyun. Bu işin yani kaybetmemenin temel kuralları o yazıda.

Gelelim nerelerin fazla ve önce prim yapacağına...

1) Toplam nüfus artış hızı yüksek olan lokasyonlar, toplam nüfusu artmayan veya az artan lokasyonlara göre daha fazla prim yapma eğilimindedir. Yatırım yapacak yer arıyorsanız Türkiye İstatistik Kurumu'nun nüfus artış verilerini inceleyin. Genelde geçmiş yılların nüfus artış hızı gelecek yıllardaki nüfus artış hızına ışık tutar. Nüfus, paraya ve kapitalizme benzer.  "Para parayı çeker" sözünü ya da "Sermayenin urlaşması" deyimini duymuşsunuzdur. Tıpkı onun gibi. Nüfus nüfusu çeker. Ayrıca nüfus urlaşır. Nerede fazlaysa orada daha da fazlalaşma eğilimindedir.

2) Gelişme akslarının prim potansiyeli fazladır. Bir yükseliş hareketi başladığında önce merkezler prim yapar. Sonra gelişme aksları. Yükseliş trendi tamamlandığında gelişme akslarındaki prim potansiyeli merkezlerden fazla olur. Düşüş eğilimi başladığında ise önce gelişme aksları düşer. Sonra merkezi lokasyonlar. Merkezi lokasyonlardaki düşüş az olur. Gelişme akslarındaki düşüş ise fazla olur. 

3) Hızlı gelişen yönün prim potansiyeli fazladır. Eskiden yatırım yapmak kolaydı.  Tüm kentler Batı'ya doğru gelişirdi. Kentlerin batısında ne alsanız prim yapardı. Şimdilerde ise kentlerin gelişmesi mantara benziyor. Her tarafa birden gelişiyor. Gelecek yıllarda en fazla gelişecek lokasyon en fazla primi vaat eder.

4) Bir lokasyonun ne kadar prim yapacağı gelecek yıllarda ulaşım, sağlık ve eğitim gibi yatırımlardan ne kadar pay alacağına bağlıdır. Hükümet ve belediye bütçelerinden aslan payını alan lokasyonlar aldığı paya oranla prim yapar. Yatırımların gerçekleşme hızına bağlı olarak prim yapması fazla olur. Bir yatırımı yaparken beklentisi yüksek diye matematiğe aykırı davranmayın.

5) Alışveriş olanakları da prim için önceliklidir. "Çarşıya-pazara yakın olmak" hala önemli. Alışveriş imkanlarının artacak olması da prim noktasında iyi bir göstergedir.

6) Hangi ulaşım, eğitim, sağlık veya alışveriş yatırımının ne kadar prim yaptıracağı ile ilgili elde istatiksel çalışma yok. Yatırımlar reel bazda alternatiflerine göre daha çok getiri sağlar. Sadece bunu söyleyebiliriz. 

7) Bazı şehirlerin ekonomisi bazı yıllarda iyidir. Bazı yıllarda kötü. Şehir seçmek durumunda kaldığınızda şehir ekonomilerinin durumunu da araştırın. Şehir ekonomilerinin kötü olduğu durumlarda ciddi fırsatlarla karşılaşabilirsiniz.

Sonuç: Gayrimenkulün temeli arsa ve arazidir. Dünyada arzı artırılamayan tek varlık arazidir. Dolayısıyla nereye yatırım yaparsanız yapın -uzun vadede- eninde sonunda kazançlı çıkarsınız. Ne kadar kazançlı çıkacağınızı alırken ne kadar kazançlı olduğunuz belirler.

İstanbul ve Türkiye'de proje çok. Projelere bakarak hareket ederseniz yanılırsınız. Gözünüz her dönemde projelerin gerçekleşme hızında olsun. Yatırımların gerçekleşme hızı prim potansiyelini belirler.

Finansal yatırım araçlarında beklentiler gerçekleştiğinde fiyatlar geriler. Gayrimenkulü finansal yatırım araçlarından ayıran en önemli özelliklerden biri burada ortaya çıkar. Gayrimenkulde prim, yatırımın yani beklentinin gerçekleşmesinden sonra da devam eder.

Gayrimenkulde fırsatlar bitmez. Hiç bir fırsatı kaçırdığınız için üzülmeyin. Mutlaka yeni fırsatlar yakalanır. Gayrimenkul yatırımı heyecanı da sevmez. Sakin ve soğukkanlı olun. Filmin sonunu görmeden hiçbir gayrimenkulü aldığınıza sevinmeyin. Alamadığınıza üzülmeyin. Bir gözünüz de hep filmin sonunda olsun.

Esas olan her zaman işin matematiğidir. Matematiğe uygun alım yaptıysanız gerisini düşünmeyin. Sıkışıp satmak zorunda kalmadığınız sürece mutlaka kazançlı çıkarsınız. 

Tebernüş Kireçci'nin yazılarını okumak ve yorum yapmak için tıklayın.

Türkiye'de ABD'deki gibi mortgage krizi neden yaşanmaz?