Nermin Çiviciler: Tapu dışı taşınmaz satış sözleşmeleri
Mesela; satıcı teslimde gecikmiş fakat, sözleşmeye uygun bir şekilde imalat mevcut ve hal ve şartlardan inşaatın bitirileceği anlaşılmakta ise ; sözleşmeye devam etmeli, geç teslimden dolayı uğradığınız zararı isteme hakkı kullanılmalı
Okuyucularımızdan gelen soruların çoğunluğu, tapu dışı mesken veya işyeri satışlarıyla ilgili.Kural olarak, satış vaadi sözleşmeleri noterde veya tapuda yapılmamışsa hukuken geçerli olmamakla birlikte; alıcı kendisine düşeni yapmış, taksitlerinin çoğunu zamanında ödemişse, Temyiz Mahkemesi, satışı vaat edenin şekle aykırılığı bahane ederek sözleşmeden caymasına izin vermemekte.
İkinci olarak ;geçerli bir sözleşmeden bahsedebilmek için, tarafların sözleşme yapmaya ehil olması gerekir. Mesela sizinle satış sözleşmesi imzalayan kişi, reşit değilse veya akli melekeleri yerinde olmayan bir kişiyse, ya da iflas etmiş bir şirketse sözleşme, kanun gereği hükümsüzdür.
İmkansızlık Hali
Geçerli bir sözleşme olmasına karşılık, satıcı inşata hiç başlayamamış veya zamanında yetiştiremeyecekse bakmamız gerekir; bu durum mesela imar durumunun değişmesi gibi sözleşmeden sonra gerçekleşen bir halden mi kaynaklanmakta Eğer örnekteki gibi satıcının kusursuzluğu söz konusu ise , sadece verdiklerinizi geri isteyebilirsiniz.
İmkansızlıkta ,müteahhit kusurlu olabilir. Mesela kat karşılığı inşaat sözleşmesini tapuya şerh etmemiş ve toprak sahibi arsayı başkasına satmış olsun. Şerh olsaydı satıcının ve ona bağlı olarak sizin, yeni malikten sözleşmeye uymasını isteme hakkınız olacaktı. Satıcının ihmali nedeniyle artık bu imkanınız kalmamıştır. Bu durumda kusuru ile sözleşmeyi imkansız duruma sokan satıcıdan, ödediğiniz bedeli faizi ile birlikte talep edebilirsiniz.
Teslimde Gecikme
Satıcı borcunu yerine getirmekte gecikmeye düşerse temerrüt hali söz konusu olur. Ancak böyle bir durumda bir talepte bulunabilmeniz için sizin, kendinize ait borçları ödemiş olmanız gerekmektedir.
Satıcının teslimde gecikmesi halinde, kanun size üç seçimlik hak tanımaktadır. Dilerseniz tapuyu istemekte devam edersiniz, fakat gecikilen günler için tazminat, mesela mahrum kaldığınız kira bedeli veya halen kirada iseniz gecikme süresince ödediğiniz kira bedelini ,istersiniz. Dilerseniz sözleşmeden vazgeçip, verdiklerinizi faizi ile birlikte talep edersiniz.
Bir başka imkan ise sözleşmeyi feshetmenizdir. Fesih ihbarı ile sözleşme başından beri geçersiz hale gelir. Bu durumda verdiklerinizi geri isteyeceğiniz gibi, her türlü zararınız yanında, menfi zarar dediğimiz kaçırmış olduğunuz fırsatlardan doğan zararınızı dahi talep edebilirsiniz.
Profesyonel Yardım Şart
Satıcının teslim borcunu zamanında yerine getirememesi durumunda seçim yetkinizi, zarar kalemlerinden hangisi fazla ise o yönde kullanmalısınız.
Mesela; satıcı teslimde gecikmiş fakat, sözleşmeye uygun bir şekilde imalat mevcut ve hal ve şartlardan inşaatın bitirileceği anlaşılmakta ise ; sözleşmeye devam etmeli, geç teslimden dolayı uğradığınız zararı isteme hakkınızı kullanmalısınız.
Buna karşılık gecikme nedeniyle, sizin için işin cazibesi kaybolmuşsa; iki yolunuz vardır. Dilerseniz akitten dönüp, ödediğiniz bedeli faizi ile birlikte geri istersiniz,dilerseniz fesih imkanını kullanarak akdi başından itibaren geçersiz hale getirirsiniz. Fesih durumunda mahrum kaldığınız kazancı da talep edebilirsiniz. Satış sözleşmesini yaptığınız sırada aynı şartlarla bir başka sözleşmeyi imzalama imkanınız varken , bu projeyi tercih etmeniz ve diğer projenin bu arada yüksek prim yapmış olması hali, mahrum kalınan kazanca bir örnektir.
Alıcının ödemelerini zamanında yapmayarak, sözleşmeye uymamasının sonuçlarını, ayrı bir yazıda paylaşmak üzere, haftaya kadar sağlıcakla kalınız.
Av.Nermin Çiviciler/Milliyet Emlak
