Nihat Dönmez: Site, toplu yapı yönetimlerinde önemli bir konu!

Site yönetimi Koordinatörü Nihat Dönmez oturulan sitelerin toplu yapı yönetimlerinin çok önemli bir konu olduğunu belirterek, kat mülkiyeti kanunu 634 sayılı Kanun Geçici Madde 2'yi yazısında değerlendirdi...

634 sayılı Kanun Geçici Madde 2 - ( Ek madde: 23/06/2009-5912 S.K./5.mad. ): “ Bu Kanunun yürürlük tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, bu Kanun hükümlerine uyarlanması amacıyla yapılacak ilk değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, değiştirilen yönetim planına göre yeni yöneticiler seçilinceye kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim planının değiştirilmesini takip eden üç ay içinde yapılır.”

“Geçici madde 2’nin açıklamasına geçmeden önce, kavram kargaşasının önüne bulunmaktadır. Toplu yapı kavramı hukukumuza 5711 Sayılı Kanunla girmiştir. Daha önceki dönemde toplumda site, uydu-kent veya toplu yapı olarak isimlendirilmiş olsalar dahi bu isimlendirmelerin yasal dayanağı olmadığından yasal olarak toplu yapı değillerdi.

Yargıtay uygulamalarında bu gibi durumlar yapı birlikteliği olarak düşünülmekte, bu birlikteliklerin kuruluşunu sağlayan ve yönetimlerini düzenleyen hükümler içeren belgeler- ki bu belgeler tapu kütüğünde tescil edilmiş de olabilmekteydi – başlıklarında ‘yönetim planı’ yazılı olsa dahi ‘sözleşme’ olarak yorumlanmaktaydı. Bu nedenlerle, hukuken, 5711 veya 5912 Sayılı Kanunların yürürlük tarihinden önce kurulmuş toplu yapı’lardan veya bunların yönetim planlarından veya bu yönetim planlarının yeni duruma uyarlanmasından söz etme olağanı yoktur. Yürürlükte kaldığı süre içinde 5711 Sayılı Kanunun geçici 3. maddesine dayalı olarak yapılmış olan uyarlamalar, toplu yapı yönetim planının yeni duruma uydurulması değil, yapı birlikteliklerinin sözleşmelerinin yönetim planı haline getirilmesidir. Aynı durum 5912 sayılı Kanunla Kat Mülkiyeti Kanunu’na eklenen geçici madde2’ye dayalı olarak yapılan veya yapılacak olan uyarlamalar için de geçerlidir. 

5912 Sayılı Kanunla Kat Mülkiyeti Kanununa eklenmiş olan geçici madde 2 esas itibarıyla 5711 Sayılı Kanunun geçici, 3. maddesine karşılık gelmekte ve benzer hükümler içermektedir. Sözü edilen geçici 3. madde, yürürlüğe girdiği 28. 11. 2007 tarihinden önce kurulmuş olan toplu yapıların yönetim planlarının 28.11.2007 tarihinden itibaren altı ay içinde 5711 Sayılı Kanunla değişik Kat Mülkiyeti Kanunu’na uyarlanması gerektiğine, bu uyarlama için yapılacak kat malikleri toplantısındaki karar nisabına, o tarihte mevcut yönetimlerin durumuna ve uyarlamadan sonra yeni yönetimin oluşturulmasına ilişkin hükümler içermekteydi. Geçici 3. madde bir kanunla yürürlükten kaldırılmamış veya Anayasa Mahkemesi’nce iptal edilmemiş olmakla birlikte, 5912 Sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği 07.07.2009 tarihinde uygulanabilirliğini yitirmiştir. Yönetim planının uyarlanması işleminin yapılması için öngördüğü sürenin dolmuş (28.05.2008 tarihinde) olması nedeniyle 5711 Sayılı Yasanın geçici 3.maddesinin kendiliğinden hükümsüz kaldığı da söylenebilir.

5912 Sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği 07.07.2009 tarihinden önce kurulmuş olan toplu yapıların yönetim planlarının Kanuna uyarlanması amacıyla yapılması gereken değişiklikler için bütün kat maliklerinin salt çoğunluğunun oyu yeterlidir. 

Geçici madde 2’de yer alan ‘’mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu’’ sözcükleri, toplantıya katılan kat maliklerinin değil, toplu yapı kapsamında kalan bütün bağımsız bölümlerin kat maliklerinin salt çoğunluğu olarak anlaşılıp uygulanmalıdır.

Kavramlar üzerinde durulmasının nedeni ise, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş tek bir parsel üzerinde birden fazla yapı inşa edilmesiyle oluşan birlikteliklerin 5711 veya 5912 Sayılı Kanunlardan önce de var olmaları gerçeğidir.

Bu gibi birliktelikler 5711 ve 5912 Sayılı Kanunlardan önce de Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi idiler ve bu birlikteliklerin yönetimlerini düzenleyen belgeler ismen olduğu gibi hukuken de yönetim planı idi. Bu nedenle, tek bir parsel üzerinde birden çok yapılan oluşan kat irtifaklı veya kat mülkiyetli taşınmazların yönetim planlarının 5711 Sayılı Kanunun geçici 3. veya 5912 Sayılı Kanunun geçici 2.maddesine dayalı olarak yeni duruma uyarlanması da olası değildir. Bu gibi taşınmazlarda yapılması gereken uyarlamalar Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesinin üçüncü fıkrası hükümlerine tabidir. 

‘’Toplu yapı’ ve ‘yönetim planı’ sözcükleri kanunda yer alan sözcükler olduğundan geçici 2. madde açıklanmalarında aynen kullanılmış ise de, bu sözcüklerin asıl anlamlarının ‘yapı birlikteliği’ ve ‘ yapı birlikteliği sözleşmesi’ olduğu dikkatten uzak tutulmamalıdır

5912 Sayılı Kanunla Kat Mülkiyeti Kanununa eklenmiş olan geçici madde 2 esas itibarıyla 5711 Sayılı Kanunun geçici, 3. maddesine karşılık gelmekte ve benzer hükümler içermektedir. Sözü edilen geçici 3. madde, yürürlüğe girdiği 28. 11. 2007 tarihinden önce kurulmuş olan toplu yapıların yönetim planlarının 28.11.2007 tarihinden itibaren altı ay içinde 5711 Sayılı Kanunla değişik Kat Mülkiyeti Kanunu’na uyarlanması gerektiğine, bu uyarlama için yapılacak kat malikleri toplantısındaki karar nisabına, o tarihte mevcut yönetimlerin durumuna ve uyarlamadan sonra yeni yönetimin oluşturulmasına ilişkin hükümler içermekteydi. Geçici 3. madde bir kanunla yürürlükten kaldırılmamış veya Anayasa Mahkemesi’nce iptal edilmemiş olmakla birlikte, 5912 Sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği 07.07.2009 tarihinde uygulanabilirliğini yitirmiştir. Yönetim planının uyarlanması işleminin yapılması için öngördüğü sürenin dolmuş (28.05.2008 tarihinde) olması nedeniyle 5711 Sayılı Yasanın geçici 3.maddesinin kendiliğinden hükümsüz kaldığı da söylenebilir.

5912 Sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği 07.07.2009 tarihinden önce kurulmuş olan toplu yapıların yönetim planlarının Kanuna uyarlanması amacıyla yapılması gereken değişiklikler için bütün kat maliklerinin salt çoğunluğunun oyu yeterlidir. 

Geçici madde 2’de yer alan ‘’mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu’’ sözcükleri, toplantıya katılan kat maliklerinin değil, toplu yapı kapsamında kalan bütün bağımsız bölümlerin kat maliklerinin salt çoğunluğu olarak anlaşılıp uygulanmalıdır.

Geçici madde 2’de karar nisabıyla ilgili olarak yer alan özel hüküm (salt çoğunluk) yalnızca Kanuna uyarlama amacıyla yapılacak değişikliklerde uygulanabilir. Yönetim planında başka amaçlarla yapılacak olan değişikliklerde bu öze nisabın uygulanabilmesi mümkün olmayıp, herhangi bir karışıklığa meydan verilmemesi için farklı amaçlı değişikliklerin aynı değil, ayrı ayrı toplantılarda görüşülüp karara bağlanması yerinde olacaktır.

Geçici madde 2’ye dayalı olarak Kanuna uyarlanması için gereken değişiklikler yapılmayan veya yapılan değişiklikler mahkemece iptal edilen yönetim planları, toplu yapı yönetim planı olma niteliğini hiç kazanamamış olacaktır. Bu durumdaki bir toplu yapı, yönetim planı olmayan toplu yapı olacak ve tüm kat malikleri tarafından onaylanan yeni bir yönetim planı yapılıp tescil edilmedikçe Kanun hükümlerine göre yönetilecektir. 

Kanuna uyarlanması amacıyla değişiklik yapılan yönetim planları, - eksik olsalar da toplu yapı yönetim planı hükmünü korurlar. Eksik olan hususlarda Kanun hükümleri uygulanır.

Geçici madde 2’nin ikinci cümlesi hükmüne göre, toplu yapıların mevcut yönetimleri, yönetim planının Kanuna uyarlanması ve uyarlanmış bu yönetim planı hükümlerine göre yeni yöneticinin seçilmesine kadar görevini sürdürecek, ancak bu dönemde geçici yönetim asıl olarak Kanunun 73. maddesinde düzenlenmiştir. Geçici madde 2’nin 73. maddeden farklı yönü yönetim planında geçici yönetimle ilgili bir hüküm bulunmasa dahi, mevcut toplu yönetimlerinin yeni yönetici seçimine kadar geçecek sürede geçişi yönetici durumunda olacaklarıdır. Bu durumlarından dolayı geçici madde 2 kapsamındaki geçici yöneticiler de Kanunun 73. maddesindeki geçici yöneticilerin görevlerini yapacak ve onların yetkilerine sahip olacaklardır.

Geçici madde 2’nin üçüncü (son) cümlesi hükmü uyarınca toplu yapı yöneticisinin seçimi, yönetim planının Kanun hükümlerine uyarlanmasını takip eden üç ay içinde yapılmalıdır. Geçici madde 2’de öngörülen süre içinde yönetici seçilememesi durumunda, toplu yapı kapsamındaki kat maliklerinden her birinin veya geçici yöneticinin mahkemeye başvurup Kanunun 34. maddesi hükmüne dayalı olarak yönetici atanmasını isteyebileceği kanaatindeyim.”

Site yönetimi Koordinatörü 

Nihat Dönmez