Site kooperatifine üye olurken nelere dikkat edilmeli?

Hürriyet Gazetesi köşe yazarlarından Oya Armutçu bugünkü köşe yazısında site kooperatifi üyesi olurken dikkat edilecek konuları kaleme aldı.

Hürriyet Gazetesi köşe yazarlarından Oya Armutçu bugün kaleme aldığı "Kooperatifi siz kurun siz yönetin" başlıklı yazısında kooperatiflere üye olurken nelere dikkat edileceğini kaleme aldı.

“Ucuza ev sahibi olma” hayalinizin hüsrana uğramaması için bir kooperatife üye olurken, nelere dikkat edilmeli? Siteyi kooperatifin yönetmeye devam etmesinin sakıncası var mı? Kooperatif yönetiyorsa harcamalar nasıl denetlenir? Kooperatif hukuku ile ilgili sizlerden gelen soruları İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.

KOOPERATİF hukuku ile ilgili geçen haftaki ilk yazıdan sonra çok sayıda soru geldi. Sorularınızın odak noktası yarım kalan inşaatlar ve iyi yönetilmeyen kooperatiflere karşı ne yapılabileceğiydi. Dava açmak pratikte çoğu zaman çözüm olmadığı için en baştan bir kooperatife üye olurken nelere dikkat edilmesi gerektiği kritik önem taşıyor. Bu konuyu ve sizlerden gelen soruları İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.

1)Kooperatife üye olurken nelere dikkat edilmeli?

Kooperatif, insanların bir araya geldikleri, bilgi birikimlerini, ekonomik güçlerini birleştirerek mesleki, ekonomik sorunlarını çözmek için oluşturdukları bir halk sektörüdür. Gerçek kişiler olduğu gibi tüzel kişiler de kooperatif kurucusu ve ortağı olabilirler. Daha çok inşaata ilgili kooperatifler öne çıksa da çok farklı alanlarda kooperatif şeklinde örgütlenmek mümkün. Sorunlar daha çok inşaat kooperatifleriyle ilgili olduğu için sorunun cevabını da o yönden açıklayacağız. Öncelikle kooperatifi kuranların ve üye olanların birbirini tanıyan kişiler olması gerekir. Gazete ilanı ile hiç tanımadığımız kişilerin kurduğu ve üye olduğu kooperatiflere üye olunmaz.

ARSA FİYATI VE MÜTEAHHİDİN KÂR ORANINA DİKKAT

Bazı kişiler çalışanlarına, aile fertlerine kooperatif kurdurarak pahalı fiyattan arsa alıp (veya pahalıya almış gibi göstererek) veya daha yeni ortak kaydetmeden 7 kurucu üyeyle yaptığı Genel Kurulda (GK) aldığı kararla yüksek fiyattan kendi inşaat şirketlerine inşaat yapım işini veriyor, ondan sonra ilanla ortak arıyorlar. Arsa pahalıya alınmış, yüklenici ile yapılan sözleşmede yüklenicinin kâr oranı yüksek tutulmuş olabilir. Sonrasında ise iki kişiyle yapılacak işi üç kişiye yaptırıyorlar, malzemeyi pahalı alıyorlar ya da öyle gösteriyorlar, kendi adamlarına piyasadan yüksek maaş veriyorlar. Böylece inşaatın size maliyeti arttıkça artıyor. Özetle ödediğiniz aidatın ancak yüzde 30 yüzde 40’ı inşaata gidiyor. Kimseyi tanımadığınız için, örgütlenip yönetimi de değiştiremiyorsunuz, kendinizi veya güvendiğiniz kişileri denetçi seçtirip hesapları da denetleyemiyorsunuz. Usulsüzlük var diye dava açsanız, yargı ağır işliyor ya sonuç alamıyorsunuz ya da 8-10 yıl sonra sonuçlanan davada aldığınız sonuç bir işe yaramıyor.

KOOPERATİFİ SİZ KURUN ARSAYI UCUZA ALIN

Oysa hemşeri, meslek, arkadaş grupları olarak birbirini tanıyan kişiler bir araya gelerek kooperatif kursanız, arsayı çok daha ucuza satın alırsınız. İnşaatı emanet usulü parça-parça taşeronlara vererek siz yapabilirsiniz. İyi bir pazarlık ve sözleşme yaparak bir yükleniciye de verseniz, yine maliyeti düşürürsünüz, dar gelirli insanlar zorlanmadan konut sahibi olurlar. Bu şekilde kurulan ve çalışan kooperatifler mutlaka başarılı olurlar. Çünkü, birbirini tanıyan, birbirine güvenen insanlar olarak kooperatifi siz kurar, siz yönetirsiniz. Kendi aranızdan işi yapacak ve güvendiğiniz kişileri yönetici ve denetçi seçersiniz. Gerekirse de değiştirirsiniz. Özetle, binlerce üyesi olan, ortaklarından kimseyi tanımadığınız kooperatiflere üye olmayın. Siz örgütlenin, kooperatifi arkadaşlarınızla siz kurun. Siz yönetin.

2)Siteyi, kooperatifin yönetmesinin sakıncaları nelerdir?

Kooperatif inşaatı tamamlayıp tapuları ortaklara dağıttıktan sonra işini tamamlar. Tasfiye sürecine girer. Tapusunu alan kişilerin artık iki sıfatı olur. Birincisi “kooperatif ortaklığı”, ikincisi “kat malikliği.” Kooperatifler 1136 sayılı Kooperatifler Kanunu’na tabidir. Siteler ise 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) tabidir. Siteler KMK hükümlerine göre yönetilirler. Kooperatiflerde ödemeyi zamanında yapmayanlara yasal faiz uygulanır, KMK’ya göre yönetilen sitelerde ise hem aylık yüzde 5 gecikme tazminatı, hem de yasal faiz uygulanabilir. Böylece, ödemesini zamanında yapmayarak diğer site sakinlerini mağdur edenler cezalandırılmış olur. İcraya verilenler, sonraki ödemelerini zamanında yaparlar. Böylece, sitede hizmetlerin aksamadan yürütülmesi sağlanır.

KOOPERATİF ORTAĞI OLARAK KALMAK ZORUNLU MU?

Herkes kooperatif ortağı olmak veya kooperatif ortağı olarak kalmak zorunda değildir. İstifa edenin kooperatifle ortaklık bağı sona erer veya o siteden daire alan kooperatife ortak olmak istemeyebilir. Siteyi kooperatif yönettiğinde, o sitede dairesi kalmayan kooperatif ortağı GK’ya katılacak, sitede dairesi olan ise kooperatif ortağı olmadığı için GK’ya katılamayacak. Böylece garabet olur mu? Daire aldığım sitenin GK’ya katılamıyorum, yöneticiyi-denetçiyi seçemiyorum. Seçme hakkım da yok, seçilme ve hesap sorma hakkımda yok.

TAPUYU VEREN KOOPERATİF YÖNETİMDEN ELİNİ ÇEKMELİ

Sitede dairesi olanların kooperatife ortak olmadı diye malik olarak sahip olduğu hak ve yetkileri kullanamamasının hiçbir fiili ve hukuki dayanağı yoktur. Mülkiyet hakkı bu şekilde kısıtlanamaz. Daha birçok sakıncası olduğundan, tapu veren kooperatiflerin derhal site yönetiminden ellerini çekmeleri gerekir. Maliklerin de örgütlenip sitelerinin KMK hükümlerine göre yönetilmesini sağlamaları gerekir. Örgütlendikleri halde başarılı olamıyorlarsa dava açarak, kooperatifin site yönetimine yaptığı müdahalenin önlenmesini ve siteye mahkeme tarafından yönetici atanmasını isteyebilirler. Bu şekilde kooperatifi, site yönetiminden uzaklaştırıp maliklerin siteyi yönetmesini sağlayabilirler. Bu davayı açmak için sayısal bir çoğunluğun birlikte hareket etmesine gerek yoktur. Tek bir malik dahi böyle bir davayı açabilir ve sonuç alır.

3) Kooperatif üyesi inşaat bitmeden ayrılırsa ne kadar para alır?

Kooperatiflerde inşaat bitip tapuları alana kadar ortaklığı sürdürmek şart. Eğer tapunuzu almadan ihraç edilmek veya istifa etmek suretiyle kooperatif ortaklığından ayrılırsanız çok zarar edersiniz. Sadece yatırdığınız parayı, üstelik içinden genel gider payı düştükten sonra kalan kısmı alırsınız. Sonuna kadar kooperatif ortaklığında kalamayacaksanız, ekonomik nedenlerle veya başka nedenlerle inşaatlar tamamlanmadan tapuyu almadan kooperatiften ayrılacaksanız, baştan o kooperatife ortak olmayın. Yoksa çok mağdur olursunuz. Bir örnekle açıklarsak durum daha anlaşılır olacaktır. 15 sene önce yatırdığınız 10 TL’nin bugünkü karşılığı 200 TL olsa bile, siz onu yine 10 TL olarak alırsınız. Yatırdığınız paraların toplamı 200 bin TL olsun. Sadece bu miktarı alırsınız. Altın, döviz, mevduata yatırılsa değeri 700 bin TL olacaktı diyemezsiniz. Siz paranızı yine 200 bin TL olarak üstelik genel gider parası mahsup edildikten sonra alırsınız. Eğer kooperatifin hızına yetişmekte zorlanıyorsanız, çok yüksek bir aidat istiyorlarsa, istedikleri aidat miktarları mali gücünüzü aşıyorsa ve artık ödemeye devam edemiyorsanız, mağdur olmamak için ortaklık hak ve hissenizi gerçek değeri üzerinden üçüncü bir şahsa devredebilirsiniz. Kooperatif, devir talebinizi kabul etmek zorundadır.

4)Kooperatifte imar planı değişikliği olursa

29 villa yapılacak diye 29 ortak kaydettik. 29 ortak da aynı parayı ödedi. Ancak, sonradan imar planında yapılan değişiklikle 27 villa yapıldı. İki ortağa verecek villa kalmadı. Ne yapılacak? Bu şekilde eksik ev olabileceği gibi kooperatif yönetiminin yaptığı hatadan kaynaklı da benzer bir sorun ortaya çıkabilir. Kooperatifler şu hatayı çok sık yapıyorlar. Örneğin, iki ortak ihraç ediliyor. İhraç edilen ortakların açtıkları dava sürerken yerlerine iki yeni ortak alıyorlar. İhraç edilen ortaklar davayı kazanınca 2 ortak fazla, 2 villa eksik kalıyor. Oysa, ihraç edilen ortak, yasal sürede dava açmışsa, onun ortaklığı devam eder. Yerine yeni ortak alınamaz.

Bu iki olayda da ortağın kendisinden kaynaklanan bir sorun söz konusu olmadığından, o iki ortağın mağduriyeti giderilmelidir. Verilmesi gereken iki villanın rayiç bedelleri kendilerine ödenmelidir.

5)Siteyi kooperatif yönetiyorsa harcamalar nasıl denetlenir?

Kooperatifi GK’da seçilen denetçiler denetler. Gerek görürse veya şikâyet olursa ilgili Bakanlık tarafından da kooperatif denetlenebilir. Yeni yapılan yasal düzenlemeyle Devlet Denetleme Kurulu da denetleyebiliyor. Herhangi bir suç unsuru varsa Savcılığa şikâyet etmek suretiyle de inceleme ve denetleme yaptırmak mümkündür. Kooperatiflerde en önemli şey karşılıklı güvendir. Birbirini tanıyan ve birbirine güvenen insanların kurduğu ve üye olduğu kooperatiflerde kooperatif, katılımcı, şeffaf bir anlayışla yönetileceği ve bizim seçtiğimiz denetçiler tarafından denetleneceği için zaten suistimal yaratan bir durum olmayacağından, ekstra bir denetim ihtiyacı da doğmayacaktır. İşini iyi yapacak kişileri denetçi olarak seçmemiz yeterli olacaktır.

KOOPERATİF AVUKATININ, MUHASEBECİSİNİN PARASI NASIL ÖDENİR?

Kimse itiraz etmiyorsa ve doğru olmamakla birlikte siteyi hâlâ kooperatif yönetiyorsa kooperatif yönetimleri tahmini bütçeyi çok özenli hazırlamalıdırlar. “Kooperatif ortağının ödeyeceği” gider kalemleri,“maliki ilgilendiren yatırım ve demirbaş niteliğindeki giderler”, ortak ve malik olmadan “kiracı” veya “başka bir sıfatla sitede oturanları ilgilendiren giderler” ayrımı yapılmalı, bu gider kalemleri tahmini bütçede ayrı ayrı ve açıkça belirtilmelidir. Böylece, 3 ayrı tipte aidat belirlenmelidir. Bu şekilde bir belirleme olmadıysa sitedeki bir kiracı, farkına varmadan malikin ödeyeceği yatırım ve demirbaş niteliğindeki giderleri de kooperatifin avukatının, muhasebecisinin vd. personellerin ücretini de öder.

YASAL DÜZENLEME ŞART

KOOPERATİFLER Kanunu çok eskidi. Günün ihtiyaçlarına cevap veremiyor. Gelişen kooperatifçilik hareketine sorunlarını çözecek ve kooperatifçiliğin halk sektörü olarak ülke ekonomisine katkı verecek bir düzeye gelebilmesi için hem Kooperatifler Kanunu’nda gerekli değişiklikler yapılmalı, hem de kooperatifçiliği teşvik edecek düzenlemelere daha çok yer verilmelidir. Yasal değişiklik ihtiyacının farkına varılmış olması ve Meclis’in bu konuda çalışmaya başlamış olması çok güzel bir gelişme. 45 senedir kooperatifçilik hareketinin içinde olan bir öğretmen ve hukukçu olarak ve de İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu olarak Kooperatifler Kanunu’nda yapılacak değişiklik çalışmasına her türlü katkıyı veririz.
 

Siteler kooperatif tarafından yönetilebilir mi?