Ofis boşluk oranları EMEA Bölgesi'nde hızla artıyor

Dubai ve Moskova'daki kira rakamlarında yaşanan ciddi düşüşler ve sterlinin giderek güçlenmesi sonucunda West End (Londra) tekrardan bölgenin en pahalı ofis piyasası listesinde zirveye yerleşmiştir.

Tüm bölgede etkisini sürdüren ekonomik sıkıntılar ve ofis alanına yönelik zayıf talep nedeniyle EMEA bölgesi içerisinde boşluk oranı yıl ortasında yüzde 9,7 seviyelerine ulaştı. Bu oran, yılın ilk altı ayında tamı tamına yüzde ikilik bir artış yaşandığı anlamına gelirken, EMEA bölgesindeki boşluk oranını da 2004 yılsonundan bu yana en yüksek seviyesine ulaşmıştır.

Colliers'ın EMEA Ofis Piyasası Ekip Lideri Craig Satchwell durumu şöyle değerlendiriyor: "Tüm bölgede boşluk oranlarının artmasının etkileri hissedilirken, bu etkiler en çok Baltık ülkeleri, İrlanda, Romanya, Türkiye, Ukrayna, Birleşik Arap Emirlikleri ve İngiltere'de kendisini göstermiştir."

EMEA bölgesinde yer alan sekiz şehirde şu anda yüzde 20 ve üstünde boşluk oranları görülmektedir. Colliers'ın EMEA Bölgesi Araştırma Koordinatörü Kate Lawler, bu durumu, bölgedeki en yüksek boşluk oranlarının yüzde 15 civarında olduğu altı ay önceki durum ile kıyaslıyor ve şunları dile getiriyor: "Artan boşluk oranları bölgenin tamamında görülüyor olmasına rağmen en büyük artışlar Doğu Avrupa ve Orta Doğu piyasalarında gözlemlenmiştir. Nispeten daha yeni bazı piyasalarda alt kiralama (sub-leasing) giderek daha yaygın hale geliyor, bu da gerçekleşen boşluk oranlarının daha yüksek olabileceğini işaret etmektedir."
Bir yandan boşluk oranları artarken, A Sınıfı ofis kiraları da 2009 yılının ilk yarısında yüzde 4,5 daha düşmüştür. 2008 yılının ikinci yarısında bu düşüş oranı ise yüzde 6 seviyesinde gerçekleşmiştir. Doğu Avrupa ve Orta Doğu piyasaları en keskin düşüşleri yaşarken, Abu Dabi, Dubai, Moskova, Saint Petersburg ve Kiev'de görülen son yıllardaki inşaat patlaması tamamen tersine dönmüş oldu.

Bazı istisnalar hariç Batı Avrupa'daki piyasalar yılın ilk yarısında nispeten daha iyi performans sergilemiştir. Örneğin, Belçika, Fransa, Almanya, Hollanda, İsviçre, İngiltere ve Kuzey ülkelerinde kiralar çok az düşüş göstermiştir. Dubai ve Moskova'daki sert kira düşüşleri nedeniyle ve sterlinin güçlenmesiyle beraber, istenen kira rakamlarının suni olarak cömert kiracı teşviklerinden dolayı yüksek tutulmasına rağmen West End alt piyasasında metrekare başına talep edilen aylık kira rakamının ortalama 63 Avro seviyesine gelmesiyle Londra, bölgedeki en pahalı ofis piyasası olarak konumunu geri kazanmıştır. Londra'nın West End piyasasını Paris, Dubai, Moskova ve Milano piyasaları takip etmektedir.  

İnşaat safhasında olan toplam ofis alanı 2008 yılsonundan bu yana yüzde 8, 2008 yıl ortasından bu yana ise yüzde 23 azalmıştır. Bu durum da ofis geliştirme faaliyetlerinin önemli ölçüde yavaşladığının göstergesidir. Ayrıca, rapor, 2009'un ikinci yarısı süresince hem boşluk oranlarındaki artışın hem de kira rakamlarındaki düşüşün devam edeceğini dile getirmektedir.

Craig Satchwell, mevcut piyasa koşullarının, birçok kiracıyı ya daha avantajlı kira koşullarını müzakere etmeye ya da önceden çok pahalı buldukları piyasalara ve/veya gayrimenkullere taşınma konusunda teşvik ettiğini söylüyor ve sözlerini şöyle tamamlıyor: "Kiracılara sunulan teşviklerde de ciddi artışlar yaşanıyor.  Bölgede teşvik olarak kira ödemesiz uzun dönemlerin sunulduğunu görüyoruz, özellikle uzun vadeli sözleşmelerde bu dönemler birkaç yılı dahi bulabiliyor. Sonuç olarak, İngiltere dahil bazı piyasalarda, kiracılar, mükemmel kira koşullarının sunulduğu bu dönemdeki fırsatlardan yararlanmak istediklerinden artan bir ilgi ile karşı karşıyalar."